物业管理行业研究周报11月物企第三方拓展热度不减

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投资摘要

    每周一谈11 月物企第三方拓展热度不减

    物企第三方拓展持续提升 城市服务表现亮眼

    11 月TOP50 物企新增第三方拓展数量同比增长23.76%，环比增长10.29%，同比增速略有下降。根据克而瑞物管发布的《2022 年11 月中国物业服务企业新增合约面积TOP50》数据显示，11 月TOP50 物企新增第三方拓展数量750个，21 年同期数据为606 个，同比增长23.76%，22 年10 月数据为680 个，环比增长10.29%，11 月同比增速较10 月略有下降。

    办公类业态拓展占比已连续两月超过住宅类业态，物企着力进行多元化布局。住宅类业态合同期限一般较长（至业委会重新选举新的物业公司为止），相比之下，非住类业态合同期限一般在1-3 年。11 月第三方拓展规模前三的业态分别为办公、住宅、学校，项目占比分别为32%、26.4%、23.2%，其他类业态（包括产业园、公建、医院、商业）单项占比均不超过10%。雅生活集团在办公类业态拓展规模最大，为213 万平方米。

    头部物企加快进军城市服务赛道，雅生活集团、碧桂园服务11 月城市服务中标金额遥遥领先。城市服务市场广阔，且一般而言合同金额较大、贡献面积较多。11 月雅生活中标湖北省荆门钟祥市的环卫市场化暨一体化改革项目，服务年限8 年，合作内容包括钟祥市城区域内的道路保洁、公厕保洁、垃圾压缩中转站运营管理以及生活垃圾分类收集、转运等工作，合同金额共4.42亿元。碧桂园服务中标廊坊市环卫业务、长治市潞城区环卫业务等5 个项目，合同金额共4.31 亿元。

    物业企业第三方拓展热度不减，且更加注重在非住宅类业态的布局，由于12月一般为年末KPI 冲刺月，我们预计物企12 月第三方拓展同比环比将继续增长。

    数据追踪（12 月5 日-12 月9 日）

    资金及交易追踪

    沪（深）股通A 股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2022 年12 月9 日，持有726.77 万股，较上周下跌30.46%，持股市值1.26亿元。

    港股通港股中港股通持股共18 家（剔除停牌物企），自2022 年12 月5 日至12 月9 日，增幅最大的是合景悠活，本周增幅17.93%。降幅最大的是碧桂园服务，降9.26%。持股比例最高为保利物业，为61.72%。持股数量最多为融创服务，为5.64 亿股。

    投资策略我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企规模将持续扩大，物企寻求独立扩张能力将持续加强。建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务，关注高弹性标的碧桂园服务。

    风险提示房企资金链紧张拖累物企，关联方应收账款及其他应收款坏账风险，外拓增速不及预期。

来源[申港证券股份有限公司 曹旭特]   日期2022-12-12