《2022年二季度物业管理行业并购市场报告》发布！

内容概要

并购市场降温2022年二季度，上市物企共计披露16起并购，总计披露交易金额仅13.27亿元（一季度67.74亿元），较一季度减54.47亿元，本季度无大额（10亿元以上）并购交易。

央企国企是主力本季度招商积余、金茂服务、京城佳业等央企国企继续引领并购市场，央企国企披露交易金额高达9.94亿元，占比74.9%。

并购标的趋小化头部物企大额并购逐渐淡出市场，中小标的物企因为并购难度小、投后融合更快速等因素受到当前市场青睐。本季度并购中仅金茂服务收购首置物业、招商积余收购新中物业的交易金额超过亿元。

买卖双方更理性资本市场对物业估值回归，进一步促进交易双方更加理性地去看待并购，并购方不仅考虑并购标的当前成色，更关注对企业未来业绩的持续性贡献；被并购方则更多结合形势审慎决定是否要出售物业以及出售后企业的良性发展问题。

本报告重点介绍了四起并购事件一是，新希望收购明宇环球，企业与目标公司的项目在业务区域重合度较高，且明宇环球商用物业管理及星级酒店运营经验有利于提升企业商用物业的物业管理竞争力。二是，金科服务拟/终止收购佳源服务，若收购完成金科服务行业规模领先地位将得到巩固，并强化全国性区域布局。但受到交易标的成色、双方母公司债务等多方面因素影响收购终止，交易双方更审慎。三是，金茂服务收购首置物业，通过该笔收购金茂服务商业项目物业服务的品牌与专业能力得以提升、区域密度得到深化，同时目标公司的业务布局为企业拓展城市运营服务业务提供更多可能。四是，招商积余收购新中物业，巩固了企业非住业态领先地位，进一步提升企业在金融类物管这一细分业务领域的影响力。

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并购事件概览

二季度并购市场回顾

并购市场降温2022年二季度，上市物企共计披露16起并购，总计披露交易金额仅13.27亿元（一季度67.74亿元），较一季度减54.47亿元，本季度无大额（10亿元以上）并购交易。

并购标的趋小化头部物企大额并购逐渐淡出市场，中小标的物企因为并购难度小、投后融合更快速等因素受到当前市场青睐。本季度并购中仅金茂服务收购首置物业、招商积余收购新中物业的交易金额超过亿元。

央企国企是主力本季度招商积余、金茂服务、京城佳业等央企国企继续引领并购市场，央企国企披露交易金额高达9.94亿元，占比74.9%。

买卖双方更理性资本市场对物业估值回归，进一步促进交易双方更加理性地去看待并购，并购方不仅考虑并购标的当前成色，更关注对企业未来业绩的持续性贡献；被并购方则更多结合形势审慎决定是否要出售物业以及出售后企业的良性发展问题。

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专业机构对并购事件的观点

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二级市场对并购事件的短期反应

以并购公告日为事件日（0），观察事件日前后股价的超额收益率和累计超额收益率，测试市场对于并购事件的反应。超额收益率剔除了市场整体波动对股价的影响，因此相较于股价涨幅度能更真实地反映出并购事件对股价的影响。

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近一年并购数据概览

重点并购事件简析

并购事件一新希望服务收购明宇环球

一、基本情况介绍

（一）事件概述

4月11日，新希望服务发布公告称，新希望物业服务集团有限公司、成都星泛物业服务有限公司、明宇实业集团有限公司、成都明晟商服商业管理有限公司、Mistopiz、张建明及目标公司成都明宇环球商业管理有限公司（以下简称“明宇环球”）以代价1.8亿元人民币的价格收购目标公司成51%股权，市盈率约为9.88倍。

（二）标的介绍

根据公告，成都明宇环球商业管理有限公司从事提供物业管理服务，其物业管理及相关服务涵盖多种物业类型，包括写字楼、酒店、多功能商业综合体、住宅服务式公寓及社区、公共物业及产业园区，尤其熟悉国际星级酒店的物业管理服务标准，为具有国际星级酒店特徵的商用物业提供高质量的物业管理服务。成都明宇环球商业管理为明宇商服的主要运营附属公司。明宇商服是四川省物业管理服务供应商，业务重点是为商用物业提供管理服务，其曾在2021年4月28日、2021年11月4日两度向港交所递表，均已失效。于2022年3月31日，目标集团拥有39个在管项目，在管建筑面积约达343万平方米。于收购前，目标公司分别由卖方明宇实业集团、成都明晟及Mistopiz拥有51%、47%及2%。

（三）买方介绍

新希望服务控股有限公司成立于2020年11月5日。2021年公司总营业收入为9.25亿元，同比增加57.2%。从具体业务的收入来看，物业管理服务实现收入3.17亿元，占总收入34.3%；非业主增值服务实现收入2.34亿元，占总收入25.3%；商业运营服务实现收入1.20亿元，占总收入13.0%；生活服务实现收入2.54亿元，占总收入27.4%。

此外，公告还披露，截至2021年12月31日，新希望服务签约项目数量为160个，签约楼面面积为2640万平方米，同比增长约72.2%；在管项目数量为104个，在管楼面面积约为1620万平方米，同比增长约58.3%。

二、事件分析

（一）估值及业绩承诺

（1）估值

按照标的公司2021年净利润及2020年总收入计算，本次收购的市盈率为9.9x，市销率为1.7x。

（2）收购代价明细

从代价支付协议来看，此笔交易支付共分为三期完成。

首期付款1.08亿元，除了签署交付承诺、交割证明、不竞争承诺之外，卖方还需要保证于协议日期，明宇环球商管的货币资金不少于800万元；

第二期付款5404.2万元，需要卖方向工商部门申请相关登记手续变更；

余下1801.4万元在交割日之后的六个月之内完成，为第三期付款，而先决条件为明宇环球商管取得若干物业的房产证以及证明物业，并无产权负担或第三方权益的相关书面文件之后。

三、交易绩效影响

（一）买方自述

提及收购事项，收购明宇环球会将在多个方面为新希望服务注入发展动能。

首先，是区域业务协同。一直以来，持续深耕中国都市圈以及城市群并提升业务规模都是新希望服务的发展战略之一，其中以成渝经济圈为主的西南区域更是公司的发展核心，截至2021年末，该区域在管面积占比达49.6%。而明宇环球同样作为四川本土企业，在服务成都明宇金融广场、天府金融大厦、四川天府银行总部大厦、成都琅珀·凯悦臻选酒店等属地标杆项目。发展战略与标的业务布局的高度重全，让此次收购能迅速巩固新希望服务在西南区域的深耕优势，提高在川渝地区的市场占有率。

其次，是服务协同。明宇环球有丰富的商用物业管理及星级酒店运营经验，通过收购事项，新希望服务或将进一步提升商用物业的物业管理的竞争力，在酒店业务上形成互补。另一方面，新希望服务的优势业务——生活服务，通过结合新希望集团的平台及产业链资源，在与明宇环球商管并表经营后，也势必会产生协同效应，持续创造独具特色的物业服务价值。

（二）机构评价

（三）市场短期反应

以并购公告日为事件日（0），观察事件日前后股价的超额收益率和累计超额收益率，测试市场对于并购事件的反应。超额收益率剔除了市场整体波动对股价的影响，因此相较于股价涨幅度能更真实地反映出并购事件对股价的影响。由图7可知，市场对该笔并购事件的反映一般，事件日后的第一天超额收益率较低仅为-4.47%，随后两天内虽有改观，但第五日的超额收益率仍为-0.17%。

并购事件二金科服务拟/终止收购佳源服务（节选）

一、基本情况介绍

（一）事件概述

5月24日，金科服务发布公告称，佳源国际控股有限公司（佳源国际）、创源控股有限公司（佳源国际的全资子公司创源控股）及金科智慧服务（香港）有限公司（公司全资子公司金科服务香港）已于2022年5月22日签订框架协议，创源控股拟出售，金科服务香港拟收购佳源服务控股有限公司（佳源服务）之4.5亿股普通股，对价为2亿美元（约为13.3亿元人民币），相当于佳源服务所有已发行股份约73.56%（潜在交易）。

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并购事件三金茂服务收购首置物业（节选）

（一）事件概述

6月17日，金茂服务发布公告称，于2022年6月17日，公司全资附属公司金茂物管透过北交所举办的公开挂牌程序以人民币4.5亿元的代价投得标的股权，即首置物业100%的股权。于同日，金茂物管（作为买方）与首创置业（作为卖方）就收购事项签订产权交易合同。于收购事项完成后，首置物业服务将成为公司的间接全资附属公司。首置物业服务主要于中国从事提供物业管理及相关服务的业务。

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并购事件四招商积余收购新中物业（节选）

一、基本情况介绍

（一）事件概述

6月17日，招商积余发布公告称，拟与新中香港签订股权转让协议，以5.36亿元人民币受让新中物业67%股权。交易完成后，公司将持有新中物业67%的股权，新中香港持有新中物业33%股权。