上市物企经营分析百亿营收物企阵容扩大，行业“恋母情结”减弱

近两年来物业行业可谓是起起伏伏、波诡云谲，2021年受到地产行业调整的影响，物业行业不可避免的被波及，每年的3-4月份通常是上市物企公布年报的时间节点，今年部分物业企业受到母公司的影响，推迟了年报发布的时间，包括恒大物业等，与此同时，也有部分物企交出了满意的答卷。

随着近年来奔赴IPO的物企数量不断增加，物业赛道越来越拥挤，曾经被称为一片蓝海的物业行业变成一片红海，物业企业未来何去何从成为必须深思的问题。诸葛找房数据研究中心基于重点50家上市物业公司的年报数据，全面客观的对上市物企营收、利润、规模综合分析，进而辅助行业参与者加深对上市物企的认知。

Part.01

营收50家物企总营收涨幅超45%，行业集中度进一步提升

（一）50家物企总营收1800亿，收入向头部房企聚集特征显著 

随着2021年年报季步入尾声，除了4家（恒大物业、彩生活、荣万家、奥园健康）停牌延期，2家（特发服务、南都物业）延期至4月中下旬发布，其他各大物企陆续发布了年报数据，细看几家欢喜几家愁。2021年受到地产行业动荡以及疫情反复等因素影响，物业行业格外艰难，在当前行业仍是规模为王的背景下，企业业绩规模成为不得不关注的方面。根据诸葛找房数据研究中心选取的50家重点物业企业，2021年总营业收入达到1800.5亿元，同比上涨45.2%。收入水平TOP10物企的总收入为1157.1亿元，占50家物企的比重为64.3%，相较于去年上升1.0个百分点；收入水平TOP20的物企总收入为1504亿元，占50家物企总收入的比重为83.5%，相较于去年扩大1.1个百分点。随着物企规模的扩张，营收水平也水涨船高，与此同时，收入向着头部物企集中的特征愈加显著，行业集中度正在逐渐提升。

从数量来看，2021年营收百亿及以上的物企有5家，较2020年增加2家，包括碧桂园服务、雅生活服务、绿城服务、保利物业、招商积余，均为大型房企旗下物业企业；营收在50-100亿的物企共计5家，较2020年无变化，包括华润万象生活、世茂服务、融创服务等，同样均为房企分拆物业公司。营收在10亿元以下的小型物企有17家，较2020年减少6家，包括融服务、新希望服务、德服务等企业在内。

（二）保利物业、招商积余跻身百亿营收队伍，合景悠活增速领跑

从各大物企来看，碧桂园服务营业收入仍然占据绝对优势，遥遥领先，2021年营收288.43亿元，占比50家物企营收的16.4%。其次为雅生活服务，2021年营收140.8亿元，绿城服务和保利物业紧随其后，分别营收125.7亿元和107.8亿元。排名第五的为招商积余，2021年营收105.9亿元，对比去年来看，营收突破百亿的物企数量达到5个，较去年增加2个。但是值得注意的是，去年营收105亿元仅次于碧桂园服务的恒大物业不在此列，由于恒大地产去年爆发流动性危机，旗下的恒大物业也受到影响，至今仍未发布企业年报。与此同时，营收最低的物企为德商产投服务，2021年营收2.5亿元，甚至不及碧桂园服务的百分之一，物企之间发展参差不齐，头部物企在营收规模上占据绝对领先地位。

从营收涨跌幅度来看，50家物企的平均涨幅为43%，高于平均值的物企共有22家，占比44%。其中，合景悠活以114.6%的增速领跑，其次为方圆生活服务，收入增速为106.5%，德商产投服务营收增速为98%，位居第三位。碧桂园服务以84.9%的增速位列第四，碧桂园服务在收入规模和增长水平上均有优异表现。通常来看，营业收入的增长主要得益于在管面积的扩大，2021年合景悠活通过收并购等方式，在管面积实现395.4%的超高增长，带动其营收大幅上涨。

Part.02

利润净利润稳步增长，部分物企陷增收不增利困境

（一）净利润同比涨幅近50%，毛利率小幅回落

营收水平是企业发展水平的外在表现，而盈利能力则是更能真实反应企业经营水平的指标。根据诸葛找房数据研究中心选取的50家重点物业企业，2021年净利润达244.6亿元，同比上涨49.6%。毛利润为498.1亿元，同比上涨43.9%，平均毛利率为29.8%，较2020年回落0.3个百分点。可以看出，随着企业间收并购现象增多，“大鱼吃小鱼”甚至“大鱼吃大鱼”加速上演，企业的净利润和毛利润水平均实现了显著上涨，但是毛利率却较去年小幅回落，企业的盈利能力面临下滑。一方面企业收并购加速稀释了利润率，通过收并购得来的第三方项目短期内运营不完善影响整体盈利水平，另一方面，疫情反复也是毛利折损的一个重要影响因素。

（二）42家物企净利润正增长，华发物业服务增速第一

从各大物企的净利润来看，50家上市物企的平均净利润为4.89亿元，高于平均值的企业共有16家，其中，碧桂园服务当仁不让位居首位，2021年净利润为43.5亿元，近乎平均值的9倍，其次为雅生活服务，2021年净利润为25.7亿元，华润万象生活以17.3亿元的净利润位居第三。位居末位的方圆生活服务，2021年净利润为0.29亿元，较第一名的碧桂园服务相差悬殊。

从净利润增速来看，50家企业平均增速为51.2%，其中有8家物企净利润下滑，42家净利润均实现上涨。华发物业服务以681.6%的超高增速领先各大物企，其次为方圆生活服务，增速为150.4%，融创服务增速位居第三，为118.5%。华发物业服务净利润大幅增长，一方面，依托于母公司珠海华发集团有限公司的支持，拥有得天独厚的增长优势。另一方面，华发物业服务近年来加大科技赋能力度，提升品牌影响力，开拓业务布局，大力发展物业管理服务及相关增值服务，带动收入稳定高速增长。

与此同时，佳兆业美好、第一服务、祈福生活服务等企业净利润负增长，陷入增收不增利的困境。对于净利润下滑，佳兆业美好给出的解释是由于2021年最后一个季度的市场不确定性导致市场普遍疲弱，影响集团的投资价值。显然这一说法并不能完全解释一直以来稳步增长、经营良好的佳兆业美好在2021年忽然急转直下，出现这种情况或许与其关联方佳兆业集团暴雷事件脱不开关系。除此之外，以绿色赛道知名的第一服务和朗诗绿色生活，净利润也出现了下滑，值得注意是虽然两家企业均是以绿色概念被熟知，但是其绿色板块占比并不高，对企业利润的贡献有限。

（三）毛利率小幅回落，星盛商业等“小而美”物企毛利脱颖而出

在50家物企净利润和毛利润均增长的同时，毛利率却小幅下滑。根据数据显示，50家上市物企平均毛利率为29.8%，高于平均值的企业有23个。其中，深物业以66.8%的毛利率位居榜首，对此，深物业表示2021年公司房地产业务毛利率较高主要是由于前期获取的项目土地成本低。星盛商业2021年毛利率为57.7%，位居第二，在港股物企中位列第一，星盛商业虽然自身规模较小，2021年营收不足6亿元，但是其经营水平表现优异，同时，星盛商业深耕大湾区，居民消费水平高。星盛物业可以说是“小而美”的典范。中骏商管位居毛利率第三，2021年毛利率为47.2%，中骏商管盈利能力优异，主要得益于其住宅+商管的双轮驱动，定位商管赛道的中骏商管在资本市场备受青睐。

同时，招商积余以13.76%的毛利率垫底，2021年招商积余的营收水平破百亿，在管面积也实现显著扩大，但是在这样的高增长下，毛利率却略显疲态，甚至不足平均毛利率的一半。可以看出，招商积余虽然已具规模，但是盈利水平尚待提升。浦江中国2021年毛利率为14.29%，略高于招商积余，且浦江中国的毛利率已经连续五年下滑。银城生活服务毛利率为16.2%，值得一提的是，银城生活服务2021年新拓展老旧小区产品线，当前这部分项目毛利水平仍处于微利阶段。

从毛利率变化来看，方圆生活服务毛利率同比上涨6.11个百分点，位居涨幅首位，其次为宋都服务，2021年毛利率上升5.9个百分点，华润万象服务毛利率上升4.1个百分点，位居涨幅第三。毛利率下滑的物企中，德商产投服务、兴业物联、领悦服务等毛利率跌幅超过5%，其中，德商产投服务毛利回落8.2个百分点，主要是由于收购的中能集团非住宅项目的毛利率偏低等因素的影响。兴业物联毛利率下调7.39个百分点，受到其业务类型调整的影响，2021年兴业物联向住宅物业提供物业管理及增值服务产生新收入来源，其毛利率一般较非住宅物业收取水平低，导致整体毛利率水平下滑。

Part.03

规模重点物企加速扩张，母公司依赖症有所缓解

（一）在管面积破亿物企增至16家，合景悠活以近400%增速领先

当前来看，收并购仍是物企扩大规模的主要途径，2021年企业间收并购浪潮继续蔓延，企业规模迅速扩张。从选取的50家上市物企来看，除了浦发中国外，其他49家物企均公布了在管面积，根据数据显示，2021年49家物企在管面积为53.3亿㎡，同比上涨47%。49家物企平均在管面积为1.09亿㎡，其中，在管面积破亿的物业企业共有16家，较去年多了3家。TOP10物企在管面积为34.6亿㎡，占比65%，TOP11-20物企在管面积为11.1亿㎡，占比20.9%，TOP21-50物企在管面积为7.5亿㎡，占比14.1%。头部物企占据多数市场份额，规模向头部物企加速聚集，行业马太效应持续上演。

从在管面积来看，碧桂园服务仍然遥遥领先，2021年在管面积为7.66亿㎡，较2020年涨幅超100%，碧桂园服务规模扩张迅速，2021年内收并购动作不断，包括对蓝光嘉宝、富力物业、彩生活服务旗下邻里乐控股等大型物业公司的收并购，带动其规模的迅速增长。雅生活服务在管面积位居第二，为4.89亿㎡，同比上涨30.4%，保利服务由去年的第二降至第三位，2021年在管面积为4.65亿㎡，同比涨幅为22.42%。整体来看，各大物企排名变化不大，但是值得关注的是，2020年在管面积领先各大物企的彩生活却销声匿迹，3月29日彩生活发布延迟2021年全年业绩公告、董事会延期、股份暂停买卖公告。2021年10月4日，花样年发布公告称未能如期支付2.06亿美元债，这一躺平宣言，无疑是宣告着实质性债务违约，一时间各大机构下调对花样年评级，花样年进入至暗时刻。而早在9月底，花样年将旗下物业平台彩生活核心资产邻里乐100%出售给碧桂园服务，颇有替花样年解困的嫌疑。 

从在管面积增速来看，各大物企的平均增速为51.3%，其中，高于平均增速的企业为16家。合景泰富旗下物业公司合景悠活涨幅领跑，在管面积增速达到395.4%，增长速度首屈一指。合景悠活2021年通过大规模收并购扩张业务规模，由2020年的0.4亿㎡扩展至2.06亿㎡，新增外拓项目数量272个，通过对雪松智联、上海申勤等物业的收购，成为在管面积破亿的规模物企。其次为第一服务，在管面积增速为172.9%，位居增速第二，兴业物联增速为112.9%，位居第三。与此同时，祈福生活服务在管面积出现负增长，同比下跌0.7%。

（二）物企第三方拓展占比扩至50%以上，碧桂园服务加速摆脱母公司依赖

众所周知，当前物企多是由房企旗下分拆而来，其发展也不可避免的与关联房企有着千丝万缕的联系，甚至有些物企严重依赖于其关联房企，大量承接母公司集团开发的房地产物业项目。但是，不可否认的是随着加入物业赛道的企业越来越多，以及房地产行业加速调整，过度依赖母公司成为物企长久发展的一个弊端和弱点。在这样的背景下，物企的第三方拓展成为逐步摆脱母公司依赖的一个重要渠道。根据数据显示，50家物企中有32家公布了第三方拓展数据，2021年32家物企第三方在管面积占比由49%提升至59.9%，扩大了10.86个百分点。

从第三方在管面积来看，碧桂园服务再居首，2021年在管面积为4.19亿元，占比为82.4%，碧桂园服务作为上市物企中的“巨无霸”，并且稳坐头把交椅，前期碧桂园服务对母公司碧桂园集团依赖度也较强，但是在这一年碧桂园服务积极加强第三方外拓，由2020年的27.4%提升至54.8%，迎来了一个质的提升，对母公司依赖度显著降低。

从第三方在管占比来看，银城生活服务以89.8%的占比位居第一，可谓是最“独立”的物企，银城生活服务近年来不仅是区域上外拓，还大大降低对母公司的依赖度，逐步在行业内建立起良好的品牌形象。与此同时，有一些物企仍然难逃母公司依赖症，烨星集团、中海物业、领悦服务集团第三方在管面积占比不足30%，其中中海物业大部分项目来源于母公司，仅有不足30%来源于第三方外拓，一直以来，中海地产都是中海物业业务的重要来源和保障，当然过度依赖于母公司、不能实现自给自足，也使得资本市场增加了对中海物业长远盈利能力的担忧。

从新增第三方在管面积来看，碧桂园服务2021年新增3.16亿㎡，占比扩大27.4%。合景悠活新增第三方在管面积为1.46亿㎡，占比扩大2个百分点。雅生活服务新增第三方在管面积为1.02亿㎡，占比扩大2.1个百分点。从占比来看，第一服务控股第三方在管占比扩大34.9个百分点，作为当代置业旗下的物业公司，第一服务2020年来自第三方在管面积占比为37.8%，到2021年占比提升至72.7%，逐渐摆脱对母公司当代置业的关联业务依赖。

在过去的一年，有的企业抓住机会高歌猛进，同时也有企业消失于大众视野，2021年行业经历了新一轮的大洗牌，行业新格局正在逐步形成。当前物业行业正处在加速发展阶段，上市物企的集中度正在逐步提升，头部物企占据绝对领跑优势，与此同时，企业扩张的后遗症也在加速暴露，部分物业企业增收不增利现象出现。另外，由于大部分物企由房企旗下拆分而来，很多物企存在着严重的母公司依赖症，在这样的背景下，开拓第三方业务以减轻对关联房企的依赖、提升独立性，成为上市物企提高盈利能力的必经之路。展望后市，行业集中度将继续提升，强者恒强的局面逐渐形成，但同时，企业规模达到一定程度后，后期如何提升物业管理水平以及寻找新的增长点成为物企必须思考的问题。

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