2019百强物企的规模扩张，又解锁了哪些新姿势？【年度盘 | 物业行业②】

在2019年收官之际，亿翰智库及嘉和家业物业服务研究院基于行业变化特推出《2019年度百强物业企业年终盘》，通过总结与复盘，发现物业行业代表人物、重要事件及特色服务项目，挖掘物业服务价值、传播优秀服务理念。末【阅读】获取详细申报表格。

2019年共有10家物业公司成功上市，并首次超越地产公司上市数量（5家），物业行业步入发展快车道。在行业高速发展的初期阶段，拼规模成为物企们的共识。2019年，多家物业企业在规模扩张上动作频发，服务版图在2018年的基础上进一步扩大。

碧桂园服务于2019年共发起4起收并购项目，其中7月份相继将港联不动产、【嘉凯城(000918)、股吧】物业两家优质物业公司收入囊中，在管规模增长迅速；雅生活于9月份收购中民物业及新中民物业各60%股权，助力其在管面积突破5亿平方米，成为行业内做大一笔收购事件；各中小物企也积极进行市场外拓，与其他开发商、物业公司等企业进行合作，圈大各自的服务领地。

为梳理物业行业规模发展现状，描摹物业企业规模扩张路径，为未来物业企业的规模扩张提供借鉴，嘉和家业物业服务研究院特对2019年物业企业的规模扩张的方法论进行多维盘，以期为物业企业提供参考。

接下来，我们从承接母公司项目、收并购、市场外拓以及顾问介入这四个方面为大家一一解锁。

背靠大树好乘凉

“房企系”物企规模普遍较大

从地产的“附属”走出，物业行业从来不脱离于地产公司而存在。梳理目前头部物企可以发现，背后拥有房企母公司的物企一般都具有较大的管理规模。以2019年规模增长较大的碧桂园服务、雅生活、中海物业这三家物企为例来说。

碧桂园服务在2019年半年报中披露其在管面积为2.17亿平方米，加上7月份收购港联不动产和嘉凯城物业两家物业公司，在管面积达到2.37亿平方米；

雅生活在2019年半年报中披露其在管面积为2.1亿平方米，加上2019年9月份收购的中民物业，在管面积已超5亿平方米；

中海物业的管理面积也达到了1.42亿平方米。

这三家物企的在管规模均过亿，在行业中属于领先水平。而观察这三家品牌物企，其背后均有地产母公司的支持，且都是规模型地产公司，这就能在企业发展过程中为其带来较为稳定的服务项目输出。根据亿翰智库最新《重磅 | 2019年1-11月中国典型房企销售业绩TOP200【第65期】》显示，截止到2019年11月30日

碧桂园服务背后房企碧桂园的销售面积达到8367.4万平方米；

雅生活背靠雅居乐和【绿地控股(600606)、股吧】两大房企，其中雅居乐的销售面积为812.5万平方米，截止2019年6月30日，绿地控股为雅生活贡献的项目面积达到783万平方米；

中海物业背后房企中海地产的销售面积为1652.2万平方米。

从数据可以发现，这三家物企背后的地产公司在2019年的销售面积也较为可观，而这些销售面积也将在未来转化为物业企业的在管面积，为企业管理规模的扩张提供有力支撑。

数据来源亿翰智库、嘉和家业整理

背靠房企的物企在管理规模扩张上拥有两大优势

一是在发展过程中能获得背后地产公司持续不断的项目供给，确定性高；

二是能依靠母公司的品牌效应，更好地走市场化外拓道路，获取更大管理规模。

未来，伴随越来越多背靠规模型房企的物企上市，这类物企的管理规模将会进一步上升，物业服务市场的大蛋糕将被重新分割，出现新的格局。

借助资本力量

上市物企任性“买买买”

物业服务行业属于轻资产行业，早期融资渠道有限。而在物业行业高速发展的当下，资本开始关注该行业，“上市”为企业融资提供了一条通途，同时利用上市融资所得开展收并购成为物企规模扩张的重要手段之一。

2019年，共有10家物业企业走上资本市场。分析上市物企对募集资金用途的研究中发现，这些上市物企呈现出了高度的一致性，即将超过50%的募集资金用于战略扩张。

奥园健康将募集资金的72%用于扩大规模；

佳兆业美好达到70%；

雅生活则到达65%，

上市物企普遍都在追求规模的快速增长。

数据来源亿翰智库、嘉和家业整理

基于资本的助力，上市物企在收并购上占据更多优势。据嘉和家业物业服务研究院监测，截止到2019年12月20日，物业行业收并购事件超20起，其中16起为上市物企完成的；2019年物业行业的收并购总额已超40亿元。

上市物企有了资金后，开启“买买买”模式。

其中，雅生活在2019年的表现较为抢眼，共买下4家优质物业公司，其中9月份以20.6亿元收购中民物业和新中民物业各60%股权，增加2.9亿平方米的在管面积，成为行业内最大一单收并购，也助力其在管规模超过5亿平方米，成为行业翘楚。

数据来源亿翰智库、嘉和家业整理

随着物业管理行业集中度的不断加大，行业马太效应也越发凸显。物业企业通过收并购的方式来抢占“地盘”，达到短时间内快速扩张规模版图的目的，为企业发展占据有利的市场地位。而收并购所需要高昂的资金，也让更多物企选择尽快登陆资本市场，寻求充足的资金支持。

住宅物业仍为市场外拓主旋律

中小物企钟情于细分业态

1、非上市物企抱团取暖，住宅物业市场外拓为主旋律

非上市物企受资金限制，联合兄弟公司进行市场外拓是规模扩张的重要渠道。从2019年物业企业规模扩张的表现来，市场外拓主要有两种形式

一是与中小型地产开发商合作，服务于旗下住宅物业项目，抢滩这一部分的市场份额；二是与物业公司合作，获取或者共同管理某一物业项目，扩大服务铺面。

汇丰物业相继与一和诚邦、大博物业以及天都物业等企业进行合作，扩充服务版图；金地物业与广隆集团、兴达集团以及新华地产等地产开发商达成战略合作；开元物业与广大置业、陕西国金实业等企业牵手。

物业企业积极走出去，频繁与各区域型地产公司或者物业公司签订战略合作协议，将自身优质的服务与其他地产项目相结合，扩大服务规模。

数据来源亿翰智库、嘉和家业整理

2、找准核心竞争力，部分物企锁定细分业态

当下我国物业在管规模超203.6亿平方米，住宅物业面积占比约为80%，办公、商业等企业物业类型占比相对较小，物企通过市场化手段进入住宅物业的增量空间存在天花板，而之前未被重视的非住宅业态尚有较大开发空间。

2019年，物业企业以不同形式涉足多元业态，例如学校、医院、园区、政府项目以及购物中心等细分领域。万科物业继2018年10月份推出“万物商企”子品牌后，于2019年12月份与商业物管巨头戴德梁行签约成立的合资公司，专注商业物业及资产管理、综合设施管理等业务；长城物业连续签约多个医院和园区服务项目，进一步丰富自身服务业态。

数据来源亿翰智库、嘉和家业整理

和住宅物业物业费水平低、收缴率低以及上涨难度大的短板相比，涉足多元业态服务的物业企业拥有两大优势

一是能将大面积之前未被重视的服务领域圈起来，抢占先机，扩大服务规模；

二是能获取高于住宅物业的物业费和收缴率，提高企业经营业绩。

依靠平台进行顾问形式输出

但仍属于爬坡期

有别于行业“高杠杆、重资产”的收并购扩张模式，依靠企业专业的物业管理水平和强劲的品牌影响，为其他物企提供物业顾问服务，也是企业扩大规模的有利渠道。2019年，像彩生活、绿城服务、龙湖智慧服务以及中海物业等物企，在智慧物业、高端物业服务等不同服务领域介入，扩大企业服务规模。其中以彩生活、绿城服务为典型代表。

彩生活积极推进以轻资产为主的平台输出战略，使集团的线上平台可以服务于更多非彩生活管理的社区及家庭，为集团的用户增长提供更广阔的空间。2019年上半年，彩生活的顾问服务面积为0.11亿平方米，总在管面积达到5.52亿平方米，为上市社区服务商中服务规模最大的企业。

数据来源亿翰智库、企业业绩报告

绿城服务向房地产开发商及地方物业管理公司提供咨询服务，利用公司品牌及专业优势满足其在房地产开发周期中各个主要阶段的不同需求。例如，公司向房地产开发商提供在设计和开发阶段的项目规划、设计管理、建筑管理及营销管理咨询服务，公司亦提供示范单位管理服务，促进他们已开发项目的销售。公司同时也就已交付物业，向房地产开发商及物业管理公司提供管理咨询服务，也助力企业在管理规模上实现有力增长。

但通过顾问服务输出形式实现规模扩张也有一定的局限性，一方面这种形式对企业本身的服务水平以及企业的行业影响力要求较高；另外一方面，服务起来操作周期较长，服务范围界定难，这一形式目前仍属于爬坡期。

当下，物业管理行业属于高速发展时期，行业集中度会持续升高。纵观2019年物企的规模增长路径，无论从依靠母公司输血、通过资本力量收购优质物业公司，亦或是将目光聚焦在更多细分服务领域抢滩市场，抢占规模仍然是当下物业企业的发力重。

未来，拥有规模房企背景的物业公司不仅能够靠母公司持续输血，保障成长性；而且该类物企上市后的品牌效应以及资本优势将会更加明显。

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