231家房企倒下背后丨年中策划《活着》③

  土地，是房企活下去的生命线。获取土地的渠道主要为两种，其一为通过招拍挂市场公开获得，其二为通过收并购取得。今年上半年，土地政策调整和土地供应放量，让房企在上海及周边获得补仓机会，再次拥有活下去的资本。乐居长三角年中特别策划《活着》正式出品，回顾上半年房企布局，展望下半年市场走向。

  策划丨乐居长三角新闻中心

  撰稿丨杨蕾

  尽管地产行业并未进入“真正的寒冬”，但2020年受疫情影响，行业洗牌加速。人民法院公告网显示，截至6月30日，今年房地产企业的破产数量已达231家，超过2018年上半年的177家破产数量，与2019年同期相对持平。

  易居企业集团CEO丁祖昱表示，由于行业集中度不断提升，头部房企将会占据更多的市场份额，进一步挤压小房企的生存空间，随着中小房企市场竞争压力加大，容错率也将变得更低，一些实力不济的小房企最终将会被兼并或走向破产的边缘。“未来房企破产数量或将继续增多。”

  231家房企宣告破产

  人民法院公告网显示，截至6月30日，人民法院公告网显示的今年破产房地产企业数量已达231家，多数为位于三四线城市的中小型房企。据乐居长三角不完全统计，其中，在长三角区域，截至6月30日，有59家房企宣布破产。

  在法院破产书中，破产因包括不能清偿到期债务、资不抵债、明显缺乏清偿能力等。在阿里拍卖平台上，不少房企旗下挂牌拍卖的房产涉及金额高达数亿元。

  中地产首席分析师张大伟指出，“对比10万家级别的房地产公司数量，200多家房企破产实属正常。一般而言，一年内有数百家房企破产倒闭并不能说明问题。”

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，类似法院公布的破产情况，有很多因。第一，当前息披露更加完善，所以客观上会显得此类企业破产案例增多；第二，部分破产和企业自身的经营有关系，部分中小企业项目开发完以后，就不再扩张，这时也会通过破产的方式来处置；第三，部分也确实和这两年房地产市场调控等因素有关，债务压力增大，也会面临此类破产的情况。

  上海链家市场研究部资深分析师杨雨蕾指出，三四线城市之前有棚改政策的支撑，需求提前释放，现在棚改政策的效应边际递减，对于三四线的开发商来说去化难度增加。

  “三四线中小房企破产数量不断增加，从去年开始就有这种趋势，实际上也是整个市场洗牌的正常过程。”盘古智库高级研究员江瀚认为，当前“房子是用来住的，不是用来炒的”已经成为全国的主旋律，房地产市场由一个快市场逐渐向慢市场转移，来快进快出、高举高打的中小型房企快进模式现在已经被打破，在这种情况下，中小型房企必然会被洗牌，整个市场将会出现二八分化的格局。

  未来破产企业将会更多

  克而瑞数据显示，2019年销售排行榜TOP50房企权益销售金额在百强企业内的集中度达到43%，几乎占据行业一半。可以到，相比之下，小房企的生存空间不容乐观。

  与此同时，随着土地成本的不断提升，小房企拿地也越来越难。2019年百强房企新增货值排名中，42%的新增货值都被销售TOP10占据，TOP50更是占据了84%的货值。

  杨雨蕾表示，从拿地的角度来说，大型房企强强联手更容易获取优质地块；从融资角度来说，大型房企也更有优势获取相对低利率的贷款，对中小房企来说则难度相对加大，所以优质资源会更向大型房企倾斜，未来房企的头部效应会越来越明显。

  从2019年CRIC监测的80家房企来，平均融资成本达7.47%，为近五年最高。值得注意的是销售50强以后的房企融资成本上升速度非常快，显著高于行业平均。

  丁祖昱指出，相较规模房企而言，业绩在100-300亿的小企业贷款难、融资难，且多数没有上市，融资渠道相对单一。资金面的“先天劣势”更会加大土地资源获取、营销等多方面难度，阻碍企业发展。

  不少业内分析，基于宏观经济及融资环境调控持续，虽然总体来，从4月份起房地产各项指标触底反弹，整体市场开始出现复苏迹象，但是具体到各中小企业来说，依旧艰难。即便疫情期间，央行多次放水，但最终流入房地产资金有限，小企业所获更是杯水车薪，未来破产企业将会更多，且可能会呈现加速的特征。

  资金链断裂，生死徘徊

  的确，中小房企生存环境艰难已是不争的事实。更严重的是，部分还没有到破产程度的中型规模或是知名房企，年内也因资金链断裂等问题徘徊于生死边缘。

  如，去年以来，泰禾关于“资金”方面的消息不断。2020年4月，泰禾老板黄其森因为名下公司债务纠纷被列入失名单——“限高”了；5月13日，泰禾集团公告称，公司控股股东正在筹划公司引入战略投资者事项，相关交易可能导致公司控制权变更；5月27日，泰禾集团公告称，因控股股东泰禾投资就其他公司（非泰禾集团及其子公司）债务事项提供了连带责任保证担保，被担保人与债权人产生了债权债务纠纷，涉及金额为29.31亿元，法院依债权人申请要求泰禾投资履行担保义务从而导致泰禾投资持有的股份被冻结。

  强撑过一年，又遇到特殊的疫情，不断下滑的业绩，显然无法支撑泰禾面对的巨额债务。6月21日，评级机构东方金诚国际用评估有限公司披露，下调泰禾集团主体用等级至AA-，评级展望调整为负面。

  2020年1月，世茂集团以最大股东的身份操盘收购福晟集团87个项目，此次收购所涉货值超千亿。此前，世茂与福晟双方在福州属于同业竞争者，世茂在大福州的销售排行第一，福晟则是福州市区的王者。在去年底，带着冲千亿野心的福晟却陷入了向政府申请破产、裁员的传闻。

  2020年5月，资金困局迟迟未解的三盛宏业集团陷入多地楼盘停工、公司股份被轮候冻结、投资股权遭冻结等负面漩涡。而去年9月，一场因内部员工理财逾期兑付引发出员工集体讨债风波，使得三盛宏业深陷流动性危机、全国项目大面积停滞、资金被监管等多重问题集中爆发。

  丁祖昱指出，三盛宏业、福晟、泰禾，这些企业都曾在业内占据一席之地，如今却也开始出现了经营问题，究其缘由，主要是在行业规模触及天花板，市场份额不断缩小的大背景下，各大房企的竞争进一步加剧，在这其中，中小房企容错率也变得更低。

  努力活下来才是重中之重

  那面对行业的洗牌，中小房企又该如何“活下去”？

  “2020年，在整体调控不松绑、融资趋紧的当下，对于承压的中小房企来说，如何降负债、保持良好现金流，努力活下来才是重中之重。”丁祖昱指出，面对行业的洗牌，未来房企必须进行全面的升级以应对未来十年的发展，其中，融资能力是核心。

  在江瀚来，对于中小型房企来说，需要快速实现自身的全面发展，适应这种已经变慢的市场氛围，以现金为王，确保现金流的稳定。或者寻求被市场所收购，也是一个思路。

  “当前市场大房企都在说要活下去，中小房企就更需要小心。”上海中地产资深市场分析师卢曦表示，第一，中小房企以活下去为主，肯定要抓好现金流；第二，在以后的发展过程中，中小房企可以报团取暖，与合作房企一起对抗往三四五六线下沉的大房企；第三，坚持守住质量底线，相会有购房者买单；第四，不盲目跟风做规模，可以追求一些以利润为导向的项目；第五，有条件的可以尝试拓展一些多元化业务，但不能急进，要做好风险控制。

  严跃进认为从行业发展角度，中小房企还有不少机会。“这两年各类中小房企积极上市，尤其是通过港交所上市，依然说明市场有机会。”

  的确，出于自身规模化的需求，今年中小房企赴港上市仍是潮流。据不完全统计，今年2月底以来，已有10余家内地房企走上赴港上市之路，但其中不少房企目前仍未能敲开资本市场的大门。

  “房地产发展到现在集中度越来越高，排名在前面的企业核心能力会强一些、品牌会强一些、客户忠诚度会高一些，这种良性循环会让它的实力越来越强。但这并不代表小企业没有它的生存空间。”远洋集团总裁助理、华东华中事业部总经理贾鹏翔指出，在一些县级市或者更小的乡镇，不是所有的大企业都会去的一些局部市场，在一些细分的领域，包括一些产业特色的结合，小企业还是有生存空间。“总体上的趋势是集中度越来越高，对这个行业的发展也是有利的，无论是从品牌、质量的保证等各方面。和大房企一样，中小企业是这个市场里面有益的互补。”

  “对于中小企业而言，如何转型落地形成自身的差异化竞争优势将是日后所必须面对的问题。”在海伦堡中国控股华东区域总裁李江来，中小企业首先要找准自己发展的方向，是持续专注开发，还是多元化发展。同时在面对同质化竞争时，需懂得“扬长避短”。如在区域布局上选择还未有“重兵”且具有潜力的区域，进行充分深耕，以获得在该区域规模优势化，从而以带面形成规模化突破；或者专注产品力，通过特色化的产品力获得品牌口碑实现局部突围。“有危机的地方就有机会，行业持续攀升的集中度势必会淘汰一些企业，但也势必会在进化的过程中让不少‘黑马’得以发展。”

章来源:乐居