产城战略观察 | 长沙：价值洼地，产业福地

一、长沙城市发展：【湖南发展(000722)、股吧】的唯一核心，立足当前、东提西拓的发展战略

1.1长沙之于湖南：非副省级省会城市，湖南发展的唯一核心

1.2长沙发展规划：立足当前、东提西拓的发展战略

二、长沙产业发展分析：转型升级压力不断加大，“化智娱”或打开发展空间

2.1长沙发展的两张名片：工程机械业是基底，化智娱是未来

2.2长沙转型创新路径：固本培元，融合创新

2.2.1固本 - 工程机械业：产业转型升级，有产业结合当下技术，迈向智能化谋取未来

2.2.2培元 - 化智娱：新消费下，以芒果台、茶颜悦色等IP提升城市内涵，带动流量

2.2.3以流量带动技术升级，落地高新制造业

2.3三大保障措施为产业升级转型护航：低房价、抢人才、国企改革发力

三、长沙市产业地产市场分析：价值洼地，引企业积极布局

3.1产业地产政策：可分割出让的政策是驱动产业地产商投资的重要因素

3.2长沙产业园区市场：产业导向清晰，落位明确

3.2.1产业园区遍布各区（县市），产业各具特色避免园区间的内耗

3.2.2园区产业客群主要基于不同的产业定位，引进上下游企业

四、主要项目案例：大量知名产业地产商进入长沙，长期好区域市场

一、长沙城市发展：湖南发展的唯一核心，立足当前、东提西拓的发展战略

1.1长沙之于湖南：非副省级省会城市，湖南发展的唯一核心

长沙作为湖南省的省会城市，未来将形成以长沙、株洲、湘潭为核心，以衡阳、岳阳、常德为副中心，带动省内其他城市共同发展。由此规划了长株潭3+5城市群，以轨道将城市间互通。长沙之于全省，我们可以到的是，长沙走的不是广东省、山东的“双核心”之路，而是作为湖南省内单核心的城市，能够获得全省最大力度的支持及资源投入，也能够避免省内各城市间的资源抢夺、同业竞争。长沙之于城市群，长沙作为长湘潭城市群中核心，必须发挥其龙头的作用，做大做强，进而辐射周边城市，影响全省。对于长沙城市内部而言，国家级的开发区承担着长沙重大的产业发展的重任，其中长沙高新区更是重担在肩，成为政府引导发展产业的排头兵。

1.2长沙发展规划：立足当前、东提西拓的发展战略

综合长沙的地理因素情况考虑。从整个城市来，长沙整体呈现出东西狭长、南北窄的特，东提西拓适合城市的未来发展思路。河西以南的大王山旅游区与湘潭九华接壤，目前主导产业正在建设中；以北的滨水新城片区城市骨架基本形成，产业发展还在集聚中。河东以北开福区的金霞片区工业基本形成，望城河东初步发展；省政府以南受限于城市绿心及大托机场的限制，唯一的发展想法在南部的解放垸片区，目前停留在修编层面。且从目前城市的重发展岳麓山国家大学科技城、湖南金融中心、大王山、长沙高铁西城、沩东新城等6大片区来，加快建设梅溪湖国际新城、月亮岛旅新城，提质洋湖片区，可以印证这一。

二、长沙产业发展分析：转型升级压力不断加大，“化智娱”或打开发展空间

2.1长沙发展的两张名片：工程机械业是基底，化智娱是未来

长沙城市发展成绩斐然，房地产收紧下增速显著放缓。城市经济总量不断攀升，2017年长沙GDP突破万亿，2018年GDP达到11003.41亿元，在中部省会城市中GDP排名仅次于武汉。根据长沙市工局数据显示，2019H1全市规模工业增加值增长9.2%，同期高于全国3.2%。比对全国其他省会城市，长沙第一。自2010年长沙决定打造四大千亿产业集群以来，目前长沙已经形成了工程机械、食品、新材料、电子息、汽车产业、化创意产业和旅游产业等7个千亿产业。但是在目前国际经济发展乏力、国内经济增速放缓的背景下，以重工业为主导的工程机械产业目前也面临压力，长沙在2018年GDP增速位列20强城市倒数第一，增长排名下降两位。

2.2长沙转型创新路径：固本培元，融合创新

2.2.1固本 - 工程机械业：产业转型升级，有产业结合当下技术，迈向智能化谋取未来

长沙一直坚持工业立市，在支柱产业中，工程机械在国内闻名，国内市场占比高，还享誉国际市场。尤其是在2008年经济危机之后，国家投入4万亿救市，长沙的机械工程抓住国家大力发展基础设施建设及房地产开发的时代机遇，由此成交量大涨。2018年，长沙工程机械产业产值约1660亿元，同比增长8%左右。产品品种占全国工程机械品种总类的70%，产值约占全国总量的23%，占全球总量的7.2%，产品覆盖全球160个国家和地区。但是目前随着国内城镇化59.58%，且在不断地推进中，未来工程建设体量下降，将影响工程机械行业，整体市场呈现萎缩的趋势。如若长沙依旧靠吃重工业的“老本”，做一锤子买卖，危机则在不远的将来。工程机械是作为支柱产业之一，转型升级成为必要。在积极跟上当前的产业发展形势之下，长沙有的工程机械依旧存在新的发展机遇，而迈向智能化就是其选择之一。结合产业链上下游，结合当下的互联网、大数据，实现重工业的数据应用，挖掘潜在市场，布局未来。

在此基础上长沙市将企业“入规、升高、上市、扩面”作为当下全市经济工作的主抓手、牛鼻子，集中精力激活市场主体，为制造业高质量发展打牢根基。并提出了产业升级三板斧“政策加油 - 5亿元礼包扶持人工智能”；“展会喝彩 - 智造实力引发全球关注”；“科研先行 - 多家研究院提供智力支持”。

走向智能制造的企业，长沙今年已呈井喷之势。2015年至2018年全市已有智能制造试企业464家。2019年的目标是新增136家，全市累计达到600家。

2.2.2培元 - 化智娱：新消费情况下，以芒果台、茶颜悦色等IP提升城市内涵，带动流量

湖南台在国内省级电视台的影响力算得上首屈一指，即使是在近年以浙江台及江苏台为代表的后起新秀在铆足后劲、奋起直追的情况下。自《超级女声》打响名气以来，芒果台以娱乐性节目为立台之本，有《快乐大本营》、《天天向上》等王牌节目。虽然近几年创意太少，但是偶有佳作，特别是2018年推出的《声入人心》，创节目获得前所未有的成功，后期各城市巡演的火热也在意料之中。此外，以茶颜悦色为代表的化IP崛起，其自身具备的化基因也符合长沙古城的形象。茶颜悦色强大的市场影响力使得其成为政府重扶持的对象，政府以补贴强势挽留，最终目的是使其成为长沙城市新的名片。

目前大众消费升级的需求是不断增加的，尤其是对精神上的消费。当下IP带动流量，进一步促进消费的案例比比皆是，而娱产业是一个大的流量的入口。长沙以湖南卫视等代表的娱产业而闻名，可以凭借自身影响力，在化上发力，做深城市的厚度，这于城市的整体发展有百利而无一害。

图 – 以湖南台“芒果卫视”为中心的化产业集群

2.2.3以流量带动技术升级，落地高新制造业

长沙顺应新一代技术革命和产业变革潮流，以形成产业集聚为目标，不断向产业链聚焦，未来将向先进储能材料、食品、航空航天（含北斗）、增材制造、显示功能器件、装配式建筑、生物医药、大数据（含地理息）、移动互联网、检验检测、碳基材料、汽车、先进硬质材料、工程机械、基因技术、新能源装备、集成电路、人工智能及机器人、自主可控及息安全、先进轨道交通装备（含磁浮）、 新型轻合金、环境治理技术及应用等22个产业链上推进。

观其内在逻辑，化智娱是IP引流，而在新阶段下基于化智娱产生的VR、AR，传输技术、电子科技技术，将技术整合为成熟的产品，硬件产品+软件内容构建全新的产业发展极，这是在固本培元下，融合创新的重要内在逻辑。把握以上逻辑，在长沙与政府进行产业勾地、土地谈判方面或可获得先机。

2.3三大保障措施为产业升级转型护航：低房价、抢人才、国企改革发力

在新一轮的产业竞争中，长沙具备发展的基础及能力。在过去，即便长沙市有多所高校，能够培养出大批优秀的人才，但是受制于低端的产业基础，存在本地大量人才外流至广深区域的形势。目前情况有所好转，长沙市政府在积极改变、调整产业的机构，在广东省考察、引进高端产业，通过“人才22条”吸引人才回流及防治进一步外流。2018年新增常住人口达23.6万人。对于企业而言，低成本要素区域的吸引力大。长沙具备在土地成本、人力成本、生产要素成本等各方面的优势，且在交通上依托于京广线，与广东联系较为紧密，便于物资的运输。

对于就业人口而言，房价成为注重考虑的因素。在这方面，长沙一直是价值洼地，因在于长沙有着清醒的认知，一直高压抑制炒房行为，甚至于把炒房客视为“阶级敌人”。目前城市均价在1.1万左右，房价收入比在6.8，相比较于其他的中部城市，这将是一大优势。城市不依赖于房地产发展，而是在产业上着力。

三、长沙市产业地产市场分析：价值洼地，引企业积极布局

3.1产业地产政策：可分割出让的政策是驱动产业地产商投资的重要因素

目前长沙对工业用地的政策具有延续性，逐渐完善。目前政策的限制性条件较少，相对一二线城市整体趋于宽松。在自持销售方面一直规定的是“国家级园区的工业地产项目开发单位必须自持房屋建筑总面积的40%以上，其他园区自持比例为30%以上”，工业用地上的大量物业可以出售，且园区勾住宅时间屡见不鲜，对于产业地产的企业而言是十分具有吸引力的。

图 -  2017年政策与2019年政策对比

3.2长沙产业园区市场：产业导向清晰，落位明确

3.2.1产业园区遍布各区（县市），产业各具特色避免园区间的内耗

长沙的重园区基本上已经经过长达30多年的发展，目前成熟的格局已经成型，即 5个国家级园区及8个省级园区，分布于长沙的全部行政区域。具体来，国家级园区分布在市2区（望城、岳麓）及长沙市下辖3县市（长沙县、浏阳、宁乡），省级园区分布在市5区（除望城以外的其他5区，开福、岳麓、芙蓉、雨花、天心）及下辖3县市。各个园区基本上形成2个以上的主导产业，能够有效避免各园区之间的同质竞争。

3.2.2园区产业客群主要基于不同的产业定位，引进上下游企业

各产业园区的产业规划不尽相同，也面临的市场环境也有差距，其产业客群的来源也有差异。以长沙经开区为例，园区位于长沙县，承接长沙主城区的低端产业的外迁客群，其次根据区域产业定位，引进高端装备制造产业的上下游产业的企业客群。以望城经开区为例，其作为主城区中位置相对较为偏僻的园区，租金等成本低。随着基础设置的不断完善，可以吸引邻近的长沙高新区的产业客群。

四、大量知名产业地产商进入长沙，长期好区域市场

2016年开始，全国知名产业地产开发商好长沙市场，并不断进入，如金茂、华谊兄弟、亿达中国及【华夏幸福(600340)、股吧】等，签约或落地多个特色小镇项目、产城融合项目，如华夏幸福的航天产业小镇、健康产业小镇、大王山通用航空小镇及亿达中国的望城智能制造小镇、梅溪湖健康基因小镇。产业地产商以产城融合的形式，打造多功能融合的产业项目。最新息显示碧桂园也进入长沙，2019年10月25号，湘江智谷·人工智能科技城项目正式动工，该项目是是长沙市与碧桂园集团联手打造的产城融合项目，项目分三期15年滚动式开发，预计将引进包括碧桂园在内的各方总投资约500亿元，目前已完成首开区360亩摘地计划，优先启动227.6亩工业用地建设。

※重项目1 – 金茂长沙梅溪湖国际新城

◎项目简介：金茂以城市运营商进入，2011年中国金茂获得长沙梅溪湖片区一级开发权，快速推进梅溪湖片区建设。金茂走出“3年成形、5年成城、8年产城”的独有“梅溪湖时间线模式”道路。金茂将梅溪湖打造出产城融合的城市格局，通过逐步完成城市基建，落地国际研发中心、创新中心、企业总部、名校等优质产业，创建国际五星级酒店、5A甲级写字楼、化艺术中心等城市地标。

※重项目2 - 金荣.同心国际工业园

◎项目简介：项目位于岳麓山国家大学科技城内，由湖南本地产业地产商金荣企业集团的全资子公司湖南麓谷置业有限公司开发和运营，项目总用地660亩，总建筑面积120万平方米，土地性质为工业用地，物业类型有独栋办公、标准厂房、孵化办公楼、生活配套等，园区主要依托物业销售盈利。2018年开工六期、七期建设。

※重项目3 – 长沙联东U谷.长沙高新国际企业港

◎项目简介：项目位于高新区，总占地面积8万㎡,总建筑面积约17万㎡，于2018年11月正式开工。联东结合当地产业规划，聚焦产业上下游集群，选择产业链上游研发及下游的营销环节，实现二三产业互动。

※重项目4 – 华夏幸福健康产业小镇

◎项目简介：2017年6月6号华夏幸福与长沙雨花经济开发区管委会就健康产业小镇签约合作备忘录，参与区域整体开发运营。双方合作区域占地面积约为2.2平方公里，将项目打造成为中国具有全球示范效应的大健康产业集群和大健康发展平台的产业小镇，开发周期计划为8年。

※重项目5 - 长沙亿达智造产业小镇

◎项目简介：项目地处中部地区首个国家级新区湘江新区内的国家级望城经济技术开发区核心区，是湖南省重大产业项目，占地面积227万㎡，建筑面积180万㎡，由亿达中国投资建设运营，打造智能制造全产业生态圈，规划建设创智岛、智慧天地、小镇客厅、人才社区、全龄教育等五大功能片区。重引进工业物联网、消费类智能终端、工业智能应用及专业配套服务企业，为智能制造产业从研发设计、生产制造、协同管理到制造服务的全周期提供有力支持。

※重项目6 - 长沙浔龙河生态艺术小镇

◎项目简介：项目位于长沙县果园镇双河村，土地总面积11584亩。作为2018中国特色小镇博览会优秀示范案例, 小镇建设由政府主导推动、企业为主投资建设、基层组织参与决策、人民意愿充分表达。园区布局有化（与长沙县政府、星光集团合作运营田汉化园，并打造田汉国际戏剧艺术小镇和田汉艺术综合体）、教育（北京师范大学长沙附属学校浔龙河校区已开学）、康养（与【泰禾集团(000732)、股吧】合作打造浔龙河康养社区，包括康养酒店、健康管理中心和长沙院子等产品）、生态及旅游（与嘉兆国际集团合作打造浔龙河甜甜湾乐园、与湖南金鹰卡通频道合作打造全国大型亲子运动类电视互动乐园）五大产业。

※重项目7 - 【华谊兄弟(300027)、股吧】（长沙）电影小镇

◎项目简介：项目位于湘江新区大王山旅游度假中心内，规划总用地约1000亩，总建筑面积约15万方，分两期滚动开发，2018年9月第一期“意大利小镇”落成，并于当月正式试运营。项目凭借华谊独特的影视IP资源与运营模式， 致力于打造集“建筑旅游+电影旅游+科技旅游+商业旅游+化产业”于一体的化旅游体验模式。

The End

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