千亿金科的进阶密码“四位一体”战略升级转型

向外而行 向内而生

这是动荡充满挑战的一年，拿地越来越难、赚钱越来越难，“高周转”、粗放式扩张到了尽头；这也是重寻希望之锚的一年，精细化运营前所未有地决定房企生死，以地产主业为核心多元化转型成为行业潮流。

告别狂飙年代的余晖，站在中国房地产白银时代的起，所有幸存的房企都面对严酷的拷问下半场生存的关键之钥是什么？

一年前，刚迈入千亿规模门槛的【金科股份(000656)、股吧】（000656.SZ）给出了自己的答案。基于过去21年多元化布局和经验，金科主动战略升级，呼应以用户为核心的“美好你的生活”理念，从有的“地产+服务”双核驱动战略，进一步升级到“四位一体”战略，即民生地产开发、科技产业投资运营、生活服务、化旅游康养组成的多元化协同发展战略。

总部位于重庆的金科股份略显低调，却是新千亿房企中最有力的竞跑者之一。成立逾21年，金科早年靠产品品质起家，有“洋房专家”之称；2011年上市后深耕川渝区域市场，享受城镇化红利；2016年之后金科布局全国核心都市圈，并全力提速冲刺，三年实现400亿到1100亿的超速跨越，稳居房企20强，同时财务指标又表现健康，被视为千亿规模竞赛中最稳健的选手。

早在2016年，金科就率先提出由“地产开发商”向“美好生活服务商”转型，2018年底明确“四位一体”战略只不过是对这一转型的进一步呼应和升级。所谓“四位一体”，实质是客户和服务边界的拓展，从服务购房者到服务政府和企业客户，从过去只提供住宅、物业服务延展到科技、旅、康养等服务，这建立在金科坚持多年“品质为王”的基础之上，也是其多元化布局的精华所在。

转型效果如何？金科的业绩已有显现。继2018年销售额同比增长80%达到1188亿元后，金科在2019年延续跨越式增长，前11个月已实现超过1500亿销售额，提前完成全年目标，且40%的增速在房企20强中亦高居前列，显示出业务协同发力后强劲的增长势头。

四位一体 美好金科

按照金科的目标，2020年要实现销售规模2000亿元，是2018年的两倍。从稳健发展进入跨越式发展，金科必须进一步优化结构、产业升级。

支撑金科跨越式增长的动力，主要是四大板块业务，即过去传统优势的民生地产开发和社区综合服务，以及两个新的增长——科技产业投资运营和化旅游康养。

“四位一体”共同发力，过去一年金科取得了不俗的进展。

以民生地产开发来说，金科通过持续打造核心产品力，在新的竞争格局中一直保持优势。截至今年前11个月，金科已进入全国120多个城市，实现1513亿的销售额，同比增长超过40%，在房企排名中进一步提升。

金科民生地产开发的目标是全面升级产品品质。金科在琼华、博翠、集美三大产品线的基础上，今年推进“生命建筑”的研发和落地，盖“能思考、会呼吸、有温度”的房子，让未来住宅走向智能交互、健康共生、精益传承，真正为客户解决从“住房子”到“住好房子”的诉求。

金科在生活服务领域积极推进智慧科技赋能，尝试科技+服务、金融+服务、生态+服务等，启动了国内首个社区大数据息系统——天启，打造客户云服务中心，在智慧社区建设方面一直走在行业前列。

目前，金科服务已进入全国196个城市，合同管理面积2.8亿平方米，已经连续四年蝉联中国物业服务企业十强、连续六年保持中西部市场占有率第一。财报显示，2019年上半年，金科服务实现营收12亿元，同比增长约84%；实现净利1.59亿元，同比增长约260%。

最值得一提的是金科的科技产业投资运营，这将成为金科持续高增长的重要发力。过去两年，金科围绕智能制造、数字科技、健康科技、智能建造等新兴产业，投资开发高标准产业新城和产业园区，已经进入重庆、湖南、山西、四川、山东、辽宁、陕西等20多个城市，开发和运营产业园区面积超过1500万平方米，入园企业超过3000家，园区总产值超过2000亿元。

这意味着金科“开发、运营、投资”的业务模型已初步形成。

过去一年，金科连续落子旅康养。继成立旅集团之后，今年4月，金科股份与成都置集团战略合作，联合发布金科置品牌，深耕旅、康养等领域；8月，金科又战略携手澳洲威秀集团，计划整合全球优质运营服务商，引入国际超级旅IP，目前三条产品线已研发完毕，示范项目落地在即。

目前来，虽然产业新城和园区运营、旅康养仍在培育阶段，但金科的“四位一体”业务协同框架已初步成型。从客户单一的地产消费向客户的全生命周期服务转型，金科已经迈出了坚实的一步。

向内而生 逆袭成长

房地产进入白银时代，千亿是房企生存的门票，也是做大做强的起。2018年底，金科在刚迈入千亿门槛时适时提出“四位一体”战略，志在更远。

“过于稳健就是保守，就要被市场淘汰。小而美是不行的，必须大而强。”金科股份董事长蒋思海解释为何提出跨越式发展的目标。

但行业拐和趋势已经清晰随着中国城镇化率攀高、人口红利消退，中国房地产市场将很快进入存量竞争时代；更关键的是，“房住不炒”强监管的持续，价格封顶以及成本的升高，房企利润空间日益缩小，只有精细化运营才是房企的生存之道。

地产行业需要回归到以客户为导向、以客户价值为中心、为客户提供整体解决方案上来，实现客户延伸和客户需求的延伸。

基于这些思考，金科开始从“向外而行”、“向内而生”思考探索未来的发展逻辑。向外而行，即是2018年底应运而生的“四位一体”战略，依靠四大产业协同发展为未来增长提供动力；金科同时配套“向内而生”的发力，通过五大保障措施护航“四位一体”，即领先的模式、优质的平台、强大的体系、核心的产品和充足的人才。

何谓领先的模式？二线和强三线城市作为中国房地产行业的主要市场，在这些城市获取有规模的优质低价土地，是对金科现阶段拿地模式的根本考验。目前，金科通过不断更新产城融合、旅康养的拿地模式和道具，不断创造新的拿地模式，从而为持续高质量发展注入强大动力。

优质平台包括不断为股东创造价值的平台、债券投资者放心的平台，经营成果共享的激励平台。最近三年，金科已经累积分红43亿元，股息率位列A股同行前列。2019年，金科创造性推出“卓越共赢员工持股计划”，构建更加全面、科学的长效激励机制。

建设强大的体系是精细化运营的基础。金科正在以管理标准化全覆盖为核心抓手，实行“精集团、强区域的强管控战略”，做实一线优化授权，持续推进扶强扶弱。

围绕打造核心产品，金科以“生命建筑”全面赋能三大产品线，结合东方人居构建琼华科技、博翠健康、集美亲子三大主题，为客户提供更有产品力的“好房子”，比如重庆打造的九曲河、昆明的江湖海。

与此同时，金科还在不断储备充足的人才，给想干事、能干事、干好事的人更多机会、更大平台。仅2019年，就有42名金科中高管赴外学习深造。

成为卓越企业并不能一蹴而就，但金科已经走在正确的道路上。2019年前九个月，金科抓住拿地窗口期，在全国范围内新增土地项目140个，建筑面积近2500万平方米，为业绩持续增长进一步扎实了基础。

今年，金科以超越头部房企平均增速的水平提前完成1500亿销售目标，随着“四位一体”协同效应红利的进一步释放，以及充足的项目和土地储备，明年大概率将实现2000亿的业绩目标。

可以预见，这家深耕重庆逾21载、已在全国八大都市圈深入布局的综合房企，已经具备未来高质量可持续发展的竞争力。未来更值得关注的是，金科将在白银时代逆袭到何等高度。