为了规模，拼了！蓝光发展四个月新增借款78亿 对外担保200多亿

　　黄金十年已过，白银时代来临。

　　当前的房地产市场，与其说是强者恒强，不如说是恒强者强。

　　CRIC数据显示，2017年末，TOP3、10、20、30房企的销售金额集中度已分别达到近13%、25%、35%和40%，预计2018年各梯队行业房企的行业集中度将进一步提升。

　　目前的状况是，头部30家房企吃掉40%的市场份额，其余114家百亿房企占据约20%的份额，剩下的近10万家中小微房企争夺40%的份额。

　　2017年，在实现跨越式发展后，不少房企并不满足，喊出了“千亿”甚至“万亿”的战略目标。

　　然而坏消息是，不少人判断，房地产市场15万亿的总量天花板就在眼前。

盘子就那么大，肉就那么点儿，狼这么多，怎么分呢？

　　一旦掉队，面临的就可能是生死存亡的问题。到2020年，中国的房地产市场的头部10家企业可能持有绝大部分市场份额。挤不进去就可能会死，挤进去了就是巨无霸。

　　于是，进入2018年，众多开发商不敢怠慢，继续大力销售、拿地、融资，卯足了劲儿往头部靠拢。四川龙头房企蓝光发展(600466,股吧)就是典型。

提速冲刺的目的是达到了，但问题是，风险呢？

四个月新增借款78亿

　　CRIC数据显示，2017年蓝光发展实现销售额689亿元，位列全国第30位。在2015年、2016年，蓝光发展的销售额分别为184亿元、339亿元，分别排名第53、39位。

　　三年内销售额几乎翻了两番，蓝光发展的发展速度令人侧目，但它想要实现的目标明显不局限于此。

　　进入2018年，在资本市场融资渠道逐步收紧的大背景下，蓝光反而选择加大融资力度，头四个月新增借款78亿元。

　　4月11日，蓝光发展发布公告称，已完成非公开发行2018年公司债券(第一期)(品种三)，发行总额5.5亿元，期限3年，利率7.2%。

　　5月2日，蓝光发展公告指出，其已完成2018年第一期资产支持票据发行及2018年公司债券第二期非公开发行，金额共约22.5亿元。

　　其中，2018 年度第一期资产支持票据优先级和次级在中国银行(601988,股吧)间债券市场完成发行，发行总额为11.4亿元人民币，并于4月25日完成发行。

　　公司非公开发行2018年公司债券(第二期)也于4月27日结束，实际发行规模11.1亿元，最终票面利率为7.2%。

　　上述债券或资产支持票据只是冰山一角。据公司公告显示，截至2018年4月30日，蓝光发展合并口径下的借款余额约为426亿元，较2017年末经审计借款余额348亿元增加78亿元。

　　这是个什么概念呢？蓝光发展今年头四个月增加的78亿元借款占到了2017年末经审计净资产190亿元的约41%。而426亿元借款余额则是2017年末净资产的2.24倍。

　　这些借款还不能满足蓝光发展的胃口，公司融资相关的消息一波接着一波。

　　2018年5月11日，蓝光发展发布公告称，拟注册发行债务融资工具，规模不超过人民币80亿元(含80亿元)，债务融资工具品种包括但不限于短期融资券、中期票据等中国银行间市场交易商协会认可的债务融资工具品种。该次注册和发行债务融资工具的期限不超过5年(含5年)。

　　另外，蓝光发展还将发行规模为不超过人民币25亿元(含25亿元)的公司债券，该次公司债券的期限为不超过7年(含7年)，可以为单一期限品种或多种期限的混合品种。

　　这意味着，蓝光发展将在未来一段时间内可能谋求超过百亿的融资。

　　这些钱一个主要用途是拿地。4月12日，蓝光发展2017年度利润分配投资者说明会透露，公司拟定2018年度土地投资计划总额不超过650亿元，用于直接或间接购买土地储备资源。

　　从具体的拿地布局来看，蓝光发展的“买买买版图”已走出四川，加速全国化，在华北、华东、华中都开始布局。

　　年报显示，截至2017年12月31日，蓝光发展持有待开发土地的面积达406万平方米(其中权益部分为364万平方米)，规划计容建筑面积705万平方米，规划建筑面积达962万平方米。

200多亿对外担保

　　三军未动，粮草先行。在成为千亿房企的道路上，资金不可或缺。不过对于企业而言，相比于股权融资，债权融资是一种低风险、高成本的融资方式。

　　2017年，蓝光发展的整体融资成本为7.19%，高于重点房企6.08%的平均融资成本。如果以7.19%计算，蓝光发展如果新增183(78+80+25)亿元借款，一年的利息支出大约为8.84亿元。

　　年报显示，2017年蓝光发展的利息支出为4.36亿元，相当于13.65亿元归母净利润的31.94%，对净利润的侵蚀作用比较明显。

　　除了常规的债务融资工具，蓝光发展还选择了永续债。

　　公司公告显示，2017年蓝光发展注册中国银行间市场交易商协会永续中票45亿并成功发行30亿。

　　永续债作为一种特殊的负债，偿还与否由企业自行决定，因此一般情况下，可以计入企业的所有者权益中，带有股权融资的属性，融资的同时降低企业负债率。

　　在恒大、融创、碧桂园等房企发展壮大的过程中，永续债都曾发挥了不可忽略的作用。例如，恒大在实现从二三线城市到一线城市转型的惊险一跃中，永续债曾超过千亿。

　　业内人士表示，永续债虽然被视为权益，可以美化报表、降低负债率，但因永续债的利息逐年上升，企业不得不为此支付并不低廉的利息，利息支出增加，则需要公司拿大笔净利润去覆盖。

　　房企首开股份(600376,股吧)对此深有体会。据《每日经济新闻》报道，首开股份自2015年8月发行30亿元永续债以来，后续接连在2015年12月、2016年5月、2017年3月发行30亿元、30亿元、20亿元永续债。

据《华夏时报》报道：

　　首开股份第一笔永续债前两年利率为7.5%，此后开始协议上浮；

　　二期永续债前三年利率为6.9%，第四年之后每年增加3个百分点；

　　2016年5月发行的永续债前三年利率为5.5%，第四年为8.25%，第五年起为12.37%；

　　2017年3月发行的永续债前三年利率为5.1%，后期将会上浮。

　　两年时间发行110亿永续债，首开股份的盈利能力受到严重拖累。2016年，永续债消耗首开股份净利润大约5.05亿元，而归属上市公司股东的净利润大约为19亿元。

　　事实上，2017年首开股份利息支出42.77亿元，约是其归母净利润的两倍。

　　从蓝光发展来看，除了永续债，公司还大量地通过担保进行融资。

　　公开信息显示，截至2018年4月30日，蓝光发展及控股子公司对外担保余额约为250亿元，占公司2017归母净资产的172%；对内担保余额约为245亿元，占公司归母净资产的168%。

　　对外担保一般不直接计入公司负债，但一旦发生风险串联，公司流动性的风险会非常高。一般来说，对外担保额度和净资产的比例上限是50%。

　　值得注意的是，蓝光发展2017年全年对外担保发生额仅为1.10亿元，年末对外担保余额仅为2.05亿元。

　　此外，公司董事会今年预计 2018 年度新增对内担保总额度不超过 700 亿元。