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贸易赤字高达3400万美元!越南经济内忧外患 美国还趁火打劫?

  • 作者:路阔
  • 2019-07-04 18:51:23
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作者 | 范智林

来源 | 金融智库(ID:jinrongo2o)


“我有一所房子,面朝大海,春暖花开”

 

诗人海子1989年写下的这一名句,成为了许多人梦寐以求的生活状态,毕竟那广阔无边的浩瀚、水天一色的湛蓝,想想都让人觉得无比美妙,更何况是能够天天面对着。

 

于是很多人在手头上富裕起来之后,都会想着在风景如画的大海边买上一套房子,作为将来退休后颐养天年的地方,然后开始憧憬起含饴弄孙的夕阳时光。

 

不过很可惜的是,大多数人买完海景房之后都会发现陷入一个巨坑当中,房子严重贬值不说,想要卖却卖不掉,每年住不了几天、大部分时间闲置,却还要倒贴上不少的物业管理费。

 

一、旅游度假区建成一座城

 

山东威海辖下的乳山市,是国内几个海景房成片的地方之一,乳山市区东南方向10多公里外的海边,就是北方著名的旅游度假圣地——乳山银滩。

 

乳山银滩位于黄海之滨,沙子洁白如银,被誉为“天下第一滩”、“东方夏威夷”。 更难能可贵的是当地没有滩涂开发、浅水养殖和任何工业项目,保持了清洁、无污染的生态环境。

 

早在1992年7月,乳山当地就开始在银滩大规模兴建旅游度假区,规划面积达到8.5平方公里,并于1994年7月被山东省政府批准为省级旅游度假区。

 

2000年以后,随着中国人开始富裕起来,乳山银滩旅游度假区也开始大规模发展起旅游地产来,一排排别墅、一幢幢高楼不断在海边伫立起来。

 

打开卫星地图可以到, 沿着山东206省道从海阳所镇到洋村口的海边,绵延分布着长20公里、宽1.3公里的楼盘,总建成面积超过26平方公里。

 


根据笔者询的资料,目前乳山全市的常住人口约为55万,其中市区的建成区面积为36平方公里,人口数量约为20万人,人口密度约为5500人/平方公里。

 

参照乳山市区的人口密度来算的话,“银滩新城”可以容纳14.3万人居住,如果再考虑上银滩高层住宅较多、基本没有平房的特之后,预计至少可以容纳20万人居住。

 

如果参照国内普通城市的人口密度来算的话,每平方公里建成区的人口密度约为1万人,那么乳山银滩26平方公里建成区的正常居住人口应该达到26万。

 

二、房价停留在10年前

 

2007年前后,乳山银滩大片海景房建成开始销售,当时开发商从各地拉来许多投资者前来购房,每平方米房价大概在3500元左右。

 

不过在这波销售高潮结束之后,乳山银滩的房地产陷入极度的“供过于求”状态,具体表现为住房空置率极高,二手房抛压过大,价格下跌明显。

 

目前乳山银滩的居民多为外地退休老人,他们一般在夏天到乳山银滩居住,冬天则回到自己的老家。 有当地住户预估,乳山银滩夏天的入住率可能会有10%,冬天可能连1%都不到。

 


根据《每日经济新闻》记者的调, 目前乳山银滩的新房售价大约10000元/平方米左右,但是二手房的售价仅为4000元/平方米左右 ,有些楼层较高、位置较为偏僻的,甚至1800元/平方米就能买到。

 

不过目前乳山银滩的新房和二手房销售市场是两条缺少交集的平行线,新房多为开发商从外地拉“房团”过去购买,二手房中介都不敢打破“潜规则”去向他们推销二手房,所以他们基本无法接触到二手楼盘的销售,而二手房主要面对的是零散的自来购房者。

 

按照过去10年的房贷利率和通胀率来算的话,投资房地产需要房价每年上涨5%以上才不会亏损,也即是说2009年时候3500元/平方米购买的房子,现在至少需要卖5700元才能勉强保本,如果按照目前4000元/平方米的市价来计算的话,乳山银滩购房者过去10年间亏损高达30%。

 

三、房产投资需要注意什么

 

乳山银滩的故事告诉我们一个血淋淋的事实,那就是房地产投资离不开最基本的一个因素,那就是人口。

 

如果一个地方没有人气,那么即使拥有再美的风景,那里的房子也不具备多大的投资价值。 反之,如果一个地方拥有旺盛的人气,那么即使各方面平淡无奇,那里的房价也具备升值空间。

 

不的话大家可以深圳的例子, 在十几年前,深圳最贵的房子是在东部的盐田 ,因为那里依山傍海、环境宜人,十分适合居住。 但是十几年来,盐田却是深圳房价上涨最慢的地方 ,远远比不上许多关外的片区。

 

这是因为盐田在深圳市内偏居一隅,跟罗湖等中心城区隔着一座大梧桐山,然后又迟迟没有通上地铁,所以没有多少人会选择去盐田居住。相反的,深圳西部的蛇口、后海片区,却由于既有海景,又地处闹市,反而成为房价上涨最厉害的地方。

 

除此之外,大家也可以去青岛、大连、厦门等城市市中心的海景房价格,基本上都是稳居当地房价的最高水平,而那些远离市区的海景房,则价格往往要低了不少,所以说决定房价的最主要因素还是地段和人口。

 

买房是人生最大一笔投资,不管何时何地我们都应该谨慎选择, 大家买房时候一定要本着宜居宜业的角度出发来选择房子,切莫被开发商和中介的“情怀”或者“升值空间”所忽悠了 ,不然最后往往就要掉进大坑里去。


  在学历分类上,大学(含大专)以上的占比为30.66%,对于小熊电器而言,这是未来劣势。主要缘于两方面的要求,一是行业的发展需求,家电行业进入智能化阶段已成趋势,对于AI技术的应用需求逐渐成为常态;二是公司的战略需求,招股书显示,进入大数据主导阶段将成为小熊电器的目标,这一战略目标需要技术支持。两者的发展都预示着小熊电器的未来离不开专业能力强的高学历人才。

  综述,目前不太平衡的人力资源配置对于小熊电器的未来而言是一种人力成本的过度消耗,需要小熊电器在接下来的发展中进行调整。

  其次,在流动资产方面,小熊电器面临两个重问题,一是货币资金比较短缺,截止2018年度6月份,小熊电器的现金余额为0元,银行存款加上其他货币资金约为8253.21万元,以此初步评估小熊电器在未来短期内的缺乏足够的风向把控能力。二是存货余额过高的问题,截止2018年6月30日,存货占比流动资产54.84%,比重过半的存货余额无疑是占用了过多的营运资金,影响现金流而增加财务风险。

小熊电器的流动资产结构图

  作为一家主营电商的小家电公司,小熊电器缺乏对于线下布局的操作,在如今线上与线下协同发展的新零售时期,小熊电器的线下市场无疑是一块阻碍发展的短板。2018年上半年,小熊电器的线下经销营收5648.12万元,占比6.19%,主要由线下商贸公司进行销售。

  机会(opportunities):小家电市场前景广阔,市场表现向品牌厂商倾斜

  摆在小熊电器面前的是一个小家电市场逐渐上升的行业机会。根据2019年Q1中国家电行业分析报告显示,家电市场零售总额为1834亿元,同比下降3.1%。其中,除了空调能达到小幅上升之外,其他类目纷纷惨败。

  与此形成鲜明对比的,在前瞻产业研究院发布的《中国小家电行业产销需求与投资预测分析报告》中,过去五年我国小家电行业年均复合增长率为13.5%,初步预测未来五年将继续保持逾10%的增长率,具有较大的市场潜力与增长空间。

  其次,在整个小家电市场的表现而言,因为小家电的进入门槛比较低,在电子商务的刺激下,市场表现出现鱼龙混杂的乱象。消费者在购物的过程中,对于知名品牌产品会予以更高的关注度和消费倾向。结合小熊电器目前较好的市场口碑与较低的产品均价,性价比的背后是一个可预期的增长机会。

  威胁(threats):材料成本上升,线上增长下滑,大家电品牌转战小家电市场

  在现在宏观经济环境日渐下行的条件下,家电市场亦不可避免。对于小熊电器而言,有三个比较重要的模块值得关注,分别为材料、线上电商与同业竞争者,会成为未来小熊电器发展的威胁。

  其一,材料价格处于波动上升状态,直接增加小熊电器的成本比例。在报告期内,小熊电器的直接材料成本占主营业务成本的比重皆在70%以上,占比非常高。同时,受宏观环境和需求影响,材料的价格一直处于波动上升,给予公司较大的财务压力。以塑料料为例,近年来的采购价格由10.97元/千克上升至12.44元/千克,直接导致小熊电器的成本上升,增加营收压力。

中国的塑料价格数据来源 wind 资讯

  其二,线下电商的发展进入了增速放缓的阶段,预计在2020年电子商务市场的增速将下滑至4%以下,缺乏流量红利的电商销售便意味着需要更多的资源和运营进行维持,对于小熊电器而言无疑是一种加法式的成本消耗。此外,在电商市场下沉的同时,流量也在下行,线下的零售将承担起另一部分的消费需求,意味着小熊电器需要更快的布局线下市场以适应未来市场的走向。

  其三,由于大家电市场的整体下滑,而导致品牌家电厂商开始转战小家电行业,形成由大入小的同位竞争。在技术、品牌和规模效应的加持下,大品牌往往具有更强优势的竞争力,对于小熊电器而言是不可忽视的威胁。以目前的小家电排行榜来,占据榜首的是美的、九阳、海尔等等,实力雄厚,又自带品牌效应。

结语

  小熊电器之后再难有小家电企业上市

  对于小熊电器而言,未来是一个机会与挑战并存的局面。在把握公司未来发展趋势的思考中,小熊电器主要集中在三,分别为生产、研发与息化。在现在各大公司入局智能化的环境下,小熊电器倒也显得保守谨慎,并未盲目跟风。

  当然,试想一下,作为小家电公司,小熊电器也确实没有必要现在跟风入局,在大家电智能化还没集成产业化的背景下,大厂商的智能化家居设备更多是在圈地跑马,给消费者和资本市场秀肌肉。

  小家电厂商没有太多的试错机会,更好的选择无非便是扎实现在的产品线,吃好自己的旁边的草料,未来才有机会同台竞技,对于小熊电器正是如此。上市之后,是一段研发提质、生产增效、数据息化的自我优化过程。

  那么,对于小家电市场而言,小狗电器、小熊电器的先后上市,是否预示着一波新的上市热潮即将到来?其实不然,摆在小家电企业面前的是一个比较现实而紧促的局势。

  目前而言,外部的环境在对小家电企业的营业收入增加压力。

  其一,如上所说,大家电品牌转战小家电市场,挤占了小家电企业有的市场份额与流量,如美的、海尔的入局;

  其二,如今的家电品牌在家居经济上越来越讲究一体化布局,如卡萨帝在厨房场景中提供的便是一体化的厨电服务,这不仅是为未来的智能家居做准备,还在一定程度上导致小家电企业的市场在逐渐缩减;

  其三,尽管行业数据显示小家电市场在处于增长时期,但业界对于小家电产品并不是太过于好,特别是一些特殊的小家电产品,如打蛋机之类的,在传统中国家庭中用一双筷子便能解决的事情,似乎无须再多添置一个专门设备,这不符合传统中国人的烹饪操作。

  对此,即便是现在在京东榜单成绩不错的小浣熊电器、摩飞电器、荣事达等等小家电厂商,在未来的上市之路中都面临着比现在更加严峻的市场环境与增长压力,多了几分市场的未知风险。

  当然,这并不是下结论认定,小熊电器便是小家电企业的上市“绝唱”,而是一种对现在小熊电器的肯定,它确实比较优秀,能在同行中脱颖而出。

  但是,无论是小熊电器,还是小浣熊电器,都必须得清楚的明白,未来的小家电之路并不好走。


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