炒股失败者
在“散装”的佛山,北滘是一个非常特殊的存在。 这座位于佛山顺德区的工业小镇,总面积不过92平方公里,却有着强大的内生力。这里坐拥2家世界500强企业总部,十几家上市企业,还孕育了庞大的制造业产业集群,甚至在转型升级的浪潮中,出现了库卡机器人、博智林机器人、大疆无人机等智能制造和高新科技企业,令人叹为观止。
2019年,北滘的GDP高达645亿,和同样以产业著称的东莞松山湖相当。
产业高度发达的另一面,是区域楼市的长期横盘。
从2017年房价达到高至今,长达三年多的时间里,北滘楼市起起伏伏,一直没有大的起色。
发展最为成熟的北滘新城片区,新房价格不过2.5万上下,与隔壁产业基础一穷二白的陈村价格相当。
为什么两家世界500强坐镇,巨量的人才涌入,都带不旺这座小镇的楼市?
前几天,我们探访了这里。
初见北滘新城,城市界面是很友好的。
道路宽阔,绿树成荫,楼栋崭新,商业发达,人气旺盛,一副欣欣向荣的小镇景象。
去的时候,恰逢周末,路边的年轻人和孩子很多,仔细听听,说的大都是普通话,一就来自天南海北。各家销售口中的“人才比例高”,所言非虚。
但是,如果仔细了解,就会发现,新城的各个角落,都或明或暗地写着两个字美的。
美的大道旁,美的总部办公大楼是北滘新城最耀眼的地标。
沿着美的大道,一路上的小区,从领贤公馆到凤起兰庭再到君兰江山,个个都是美的置业出品。
最新人气最旺的购物中心,由美的旗下的商业公司打造,抬头就可以到美的的写字楼。
环绕在美的总部旁边,是北滘两个最有名的公共化设施
和园。
以及,和美术馆。
这两处,也和美的有着脱不开的关系。
由世界知名大师安藤忠雄设计的和美术馆,创办人兼馆长是美的集团创始人何享健的儿子,而和园是由“广东省和的慈善基金会”捐赠3亿元人民币所建。
对于这个基金会,官网是这样介绍的——
甚至连路边的化集市,名字也打上了美的的烙印。
一座彻彻底底“美的城”没错了。
而同属北滘,但更靠近广州的顺德碧桂园板块,也是如此。
碧桂园总部地址是“碧桂园大道1号”,这儿背靠体量庞大的顺德碧桂园小区,周边教育机构从慈善高中到国际学校,大都是碧桂园自办。
碧桂园首个商业综合体碧乐时光就在总部大门边步行50米,综合体里,是碧桂园自办的精品超市。
这还不算,碧桂园孵化出的机器人板块“博智林”总部,未来的产业发展用地机器人谷,都在碧桂园总部旁边。
在这个小镇上,你到的,是极度亲密的产城融合——
每一个土生土长的龙头企业都有自己的地盘,他们在自己地盘上有巨大的土地储备,也有充分的话语权,他们会横向扩大自己的产业版图,承担一部分生活,以及公建配套。
这边的外来者非常少,所以,地盘到底发展得怎样,有什么样的城市界面,很大程度上,体现了龙头企业的意志。
好了,说回房子本身。
其实,北滘的房价,也是涨过的。
安居客数据显示,北滘的楼市起飞于2016年年中。
那也是佛山楼市起飞的时间,一年时间,北滘二手房均价跟随佛山涨价的步伐,从6000+直接涨到了9000往上。
2017年,因为广州地铁7号线西延顺德段将延伸到北滘新城的消息,北滘走出了一波独立行情,房价直线起飞,均价一度达到1.45万元,比起半年前,房价翻了一倍还多。
谁也没想到,那就是这些年的巅峰了。
直到2019年年底,北滘的二手均价才冲上1.47万元,而2020年,又震荡回归到1.44万元上下。
为什么呢?
首先,从区域来,北滘,尤其是北滘新城,还是距离广州太远了。
(图片来源假装是投资总)
虽然北滘处于广佛交界地带,但配套最完善的北滘新城是不临广的。
真正临广片区是顺德碧桂园一带,但直接接壤的区域又是番禺的大夫山。这个区域本身都刚需得不能再刚需,要论外溢,肯定没有荔湾、越秀和海珠的外溢强大。
其次,在佛山境内,北滘本身也距离千灯湖、祖庙、大良这些各区传统中心比较远。
佛山房价普遍不贵,如果不是为了工作,在传统中心区住惯了的本地人根本没有动力来北滘,更别说置业了。
一切只能靠自己。
靠自己强大的产业吸引人才,靠自己做商业和教育配套,就像前面一部分说的,出现极度亲密的产城融合。
再靠自己的人才,去消化本地的房产。
所以,北滘的楼市极度依赖产业发展本身。当某些世界500强都开始默默“优化”员工的时候,楼市接盘的动力是不太足的。
而且,近几年人才房供应量比较大,被吸引过来的人才也未必一定要在北滘买房。
最后,北滘楼市的供应量,还真不小。
我了一下几个月前的库存数据,北滘的一手去化周期16.3个月,在顺德仅次于陈村,甚至比我们想象中的“高端睡城”佛山新城还要长。
二手就更不要提了……
到这个可怕的数字,我默默捂住了眼睛……
少有外来投资客需求,又强势上涨过一波,北滘新城的新房价格一连几年在2.5万上下徘徊,而会展世纪城这种产业稍微弱一些的片区,价格战打得极为惨烈,有的新盘,低至1.3万都有成交。
“房住不炒”区域,算是可以盖章了。
2021年,地铁7号线顺德段、广佛环线有望通车,这两条轨交,在北滘都有站。
通车之后,北滘新城的房价会不会有一波涨幅呢?
当然会有,但是绝对不会像上一波那么轰动了。
利好兑现,终究是没有利好出炉时的影响力大的。
而且,就如《这个临广TOD板块的最好可能性,是睡城》里面分析过的,7号线的走势是从顺德一路向东,连接广州南站和广州大学城,全程在番禺境内。
从北滘新城出发,7站到广州南,这确实可以给北滘提供交通上的利好。
但是,如果要从南站换乘去珠江新城,需要经历三次换乘,一共17个站,而去新兴CBD金融城和琶洲,需要地铁转城际轨道去。
对于通勤而言,确实有太折腾了。
而7号线上,真正可以外溢的片区,只有万博。
整个番禺的二手房价不过2.6万,而就算是番禺的核心区域万博,二手价格也只是在3.5-4万的样子。
这注定了即使通车,也并不会让北滘的房价天花板提高多少——
何况,中间还横着一个距离广州更近,价格相近的陈村。
而对于广佛城轨而言,虽然可以直达新兴CBD金融城和琶洲,但城轨站设得比较偏,对于当下北滘新城的中心区来说,交通提升并不大。
讲真,在临广这条线上,北滘的产业基础是最好的,而和陈村相比,北滘的居住体验,也更好的。
只是,广州这片区域,太大了,比深圳大得多,所以广州人外溢的需求,远远没有深圳那么强,能够分给佛山的本来就不多了。
而佛山紧邻广州的区域,也很多,能够真正被惠及的区域,也只有一而已。
产业重镇北滘,当然不屑于抢那一。
还不如祝福北滘的产业集群能够发展得更好,传统制造业早日升级成功。
毕竟,这才是这儿最大的基本盘。
(以上为正,来自局姐)
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两个世界500强总部,都带不旺这儿的楼市?
在“散装”的佛山,北滘是一个非常特殊的存在。
这座位于佛山顺德区的工业小镇,总面积不过92平方公里,却有着强大的内生力。
这里坐拥2家世界500强企业总部,十几家上市企业,还孕育了庞大的制造业产业集群,甚至在转型升级的浪潮中,出现了库卡机器人、博智林机器人、大疆无人机等智能制造和高新科技企业,令人叹为观止。
2019年,北滘的GDP高达645亿,和同样以产业著称的东莞松山湖相当。
产业高度发达的另一面,是区域楼市的长期横盘。
从2017年房价达到高至今,长达三年多的时间里,北滘楼市起起伏伏,一直没有大的起色。
发展最为成熟的北滘新城片区,新房价格不过2.5万上下,与隔壁产业基础一穷二白的陈村价格相当。
为什么两家世界500强坐镇,巨量的人才涌入,都带不旺这座小镇的楼市?
前几天,我们探访了这里。
初见北滘新城,城市界面是很友好的。
道路宽阔,绿树成荫,楼栋崭新,商业发达,人气旺盛,一副欣欣向荣的小镇景象。
去的时候,恰逢周末,路边的年轻人和孩子很多,仔细听听,说的大都是普通话,一就来自天南海北。各家销售口中的“人才比例高”,所言非虚。
但是,如果仔细了解,就会发现,新城的各个角落,都或明或暗地写着两个字美的。
美的大道旁,美的总部办公大楼是北滘新城最耀眼的地标。
沿着美的大道,一路上的小区,从领贤公馆到凤起兰庭再到君兰江山,个个都是美的置业出品。
最新人气最旺的购物中心,由美的旗下的商业公司打造,抬头就可以到美的的写字楼。
环绕在美的总部旁边,是北滘两个最有名的公共化设施
和园。
以及,和美术馆。
这两处,也和美的有着脱不开的关系。
由世界知名大师安藤忠雄设计的和美术馆,创办人兼馆长是美的集团创始人何享健的儿子,而和园是由“广东省和的慈善基金会”捐赠3亿元人民币所建。
对于这个基金会,官网是这样介绍的——
甚至连路边的化集市,名字也打上了美的的烙印。
一座彻彻底底“美的城”没错了。
而同属北滘,但更靠近广州的顺德碧桂园板块,也是如此。
碧桂园总部地址是“碧桂园大道1号”,这儿背靠体量庞大的顺德碧桂园小区,周边教育机构从慈善高中到国际学校,大都是碧桂园自办。
碧桂园首个商业综合体碧乐时光就在总部大门边步行50米,综合体里,是碧桂园自办的精品超市。
这还不算,碧桂园孵化出的机器人板块“博智林”总部,未来的产业发展用地机器人谷,都在碧桂园总部旁边。
在这个小镇上,你到的,是极度亲密的产城融合——
每一个土生土长的龙头企业都有自己的地盘,他们在自己地盘上有巨大的土地储备,也有充分的话语权,他们会横向扩大自己的产业版图,承担一部分生活,以及公建配套。
这边的外来者非常少,所以,地盘到底发展得怎样,有什么样的城市界面,很大程度上,体现了龙头企业的意志。
好了,说回房子本身。
其实,北滘的房价,也是涨过的。
安居客数据显示,北滘的楼市起飞于2016年年中。
那也是佛山楼市起飞的时间,一年时间,北滘二手房均价跟随佛山涨价的步伐,从6000+直接涨到了9000往上。
2017年,因为广州地铁7号线西延顺德段将延伸到北滘新城的消息,北滘走出了一波独立行情,房价直线起飞,均价一度达到1.45万元,比起半年前,房价翻了一倍还多。
谁也没想到,那就是这些年的巅峰了。
直到2019年年底,北滘的二手均价才冲上1.47万元,而2020年,又震荡回归到1.44万元上下。
为什么呢?
首先,从区域来,北滘,尤其是北滘新城,还是距离广州太远了。
(图片来源假装是投资总)
虽然北滘处于广佛交界地带,但配套最完善的北滘新城是不临广的。
真正临广片区是顺德碧桂园一带,但直接接壤的区域又是番禺的大夫山。这个区域本身都刚需得不能再刚需,要论外溢,肯定没有荔湾、越秀和海珠的外溢强大。
其次,在佛山境内,北滘本身也距离千灯湖、祖庙、大良这些各区传统中心比较远。
佛山房价普遍不贵,如果不是为了工作,在传统中心区住惯了的本地人根本没有动力来北滘,更别说置业了。
一切只能靠自己。
靠自己强大的产业吸引人才,靠自己做商业和教育配套,就像前面一部分说的,出现极度亲密的产城融合。
再靠自己的人才,去消化本地的房产。
所以,北滘的楼市极度依赖产业发展本身。当某些世界500强都开始默默“优化”员工的时候,楼市接盘的动力是不太足的。
而且,近几年人才房供应量比较大,被吸引过来的人才也未必一定要在北滘买房。
最后,北滘楼市的供应量,还真不小。
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二手就更不要提了……
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少有外来投资客需求,又强势上涨过一波,北滘新城的新房价格一连几年在2.5万上下徘徊,而会展世纪城这种产业稍微弱一些的片区,价格战打得极为惨烈,有的新盘,低至1.3万都有成交。
“房住不炒”区域,算是可以盖章了。
2021年,地铁7号线顺德段、广佛环线有望通车,这两条轨交,在北滘都有站。
通车之后,北滘新城的房价会不会有一波涨幅呢?
当然会有,但是绝对不会像上一波那么轰动了。
利好兑现,终究是没有利好出炉时的影响力大的。
而且,就如《这个临广TOD板块的最好可能性,是睡城》里面分析过的,7号线的走势是从顺德一路向东,连接广州南站和广州大学城,全程在番禺境内。
从北滘新城出发,7站到广州南,这确实可以给北滘提供交通上的利好。
但是,如果要从南站换乘去珠江新城,需要经历三次换乘,一共17个站,而去新兴CBD金融城和琶洲,需要地铁转城际轨道去。
对于通勤而言,确实有太折腾了。
而7号线上,真正可以外溢的片区,只有万博。
整个番禺的二手房价不过2.6万,而就算是番禺的核心区域万博,二手价格也只是在3.5-4万的样子。
这注定了即使通车,也并不会让北滘的房价天花板提高多少——
何况,中间还横着一个距离广州更近,价格相近的陈村。
而对于广佛城轨而言,虽然可以直达新兴CBD金融城和琶洲,但城轨站设得比较偏,对于当下北滘新城的中心区来说,交通提升并不大。
讲真,在临广这条线上,北滘的产业基础是最好的,而和陈村相比,北滘的居住体验,也更好的。
只是,广州这片区域,太大了,比深圳大得多,所以广州人外溢的需求,远远没有深圳那么强,能够分给佛山的本来就不多了。
而佛山紧邻广州的区域,也很多,能够真正被惠及的区域,也只有一而已。
产业重镇北滘,当然不屑于抢那一。
还不如祝福北滘的产业集群能够发展得更好,传统制造业早日升级成功。
毕竟,这才是这儿最大的基本盘。
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