【华创地产？袁豪团队】万科12月销售评全年销售平稳，股权之争落幕在即

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袁豪   鲁星泽   曹曼   邓力

事      件

万科公布公司12月销售数据，12月公司实现签约金额573.1亿元，同比下降9%；实现签约面积414.8万平方米，同比下降5.4%。1-12月，公司累计实现签约金额6,308.4亿元，同比增长3.9%；实现累计签约面积4,112.2万平方米，同比增长1.8%；1-12月，公司新增建面4,059.2万平方米，同比下降27.1%；总地价2,351.0亿元，同比下降23.2%。

     评

 1 12月销售573亿、同比-9%，累计销售6,308亿、同比+4%，稳定增长

12月公司实现签约金额573.1亿元，环比增长5.1%、同比下降9%；实现签约面积414.8万平，环比增长13.8%、同比下降5.4%；销售均价13,816元/平，环比下降7.7%、同比下降3.8%。2019年度公司累计实现签约金额6,308.4亿元，同比增长3.9%，较1-11月降低1.5pct；累计实现签约面积4,112.3万平，同比增长1.8%；累计销售均价15,340元/平方米，同比增长2%。在一二线市场销售平稳以及宝万股权之争即将落幕的背景下，预计公司2020年的销售将实现稳定增长。

 2 12月拿地117亿元、拿地谨慎，全年拿地额/销售额为37%、拿地平稳

12月公司在土地市场获取深圳、南京、天津等地7个项目和1个物流项目，拿地区域主要集中于一二线城市及环都市圈。12月公司新增建面121.8万平，环比下降49.8%、同比下降79%；对应总地价117.3亿元，环比增长36.8%、同比下降64.8%；拿地金额占比销售金额达20.5%，环比增长0.3%，较上年50.5%下降30pct；平均楼面价9,632元/平，环比增长172.2%、同比增长68%，拿地均价占比当月销售均价69.7%，环比增长1.9%，较上年36.6%提升33.1pct。2019年度，公司共新增规划面积4,059.2万平，同比下降27.1%，拿地面积占比销售面积99%，较上年的138%下降39pct；对应总地价2,351.0亿元，同比下降23.2%，拿地额占比销售额达37.3%，较上年50.5%下降13.2pct；平均楼面价5,792元/平，同比增长5.3%，拿地均价占比当年销售均价37.8%。按销售均价1.53万元/平估算公司2019年度累计新增货值6,211亿元，略低于同期销售金额6,308亿元，总体拿地平稳。

 3 投资建议全年销售平稳，股权之争落幕在即，维持“强推”评级

万科作为行业三十载领跑者，在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者，其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中，也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来，在本轮房地产小周期延长的反常周期中，万科在住宅开发行业将继续保持龙头优势，同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业，未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司2019-21年每股收益预测分别为3.66、4.41、5.30元，维持“强推”评级。

 4  风险提示房地产行业调控政策超预期收紧及行业融资政策超预期收紧

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华创地产研究团队

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袁   豪     房地产行业  首席分析师

复旦大学理学硕士

曾任职于戴德梁行、中银国际

2016年加入华创证券研究所

鲁星泽     房地产行业  研究员

慕尼黑工业大学工学硕士

2015年加入华创证券研究所

曹   曼     房地产行业  研究员

    同济大学管理学硕士，CPA，FRM

曾任职于上海地产集团

2017年加入华创证券研究所

邓   力     房地产行业  研究员

  哥伦比亚大学理学硕士

    2018年加入华创证券研究所

袁    豪  首席分析师

        13918096573

  鲁星泽   研究员

        18390086688

     曹    曼   研究员

        13816593032

        邓    力   研究员

        19928735949

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