YY | 2023/01 REITs观察一月成交偏清淡，四季度报分化明显

一月舆情跟踪我国REITs市场仍处于初始阶段，证监会相关人员提出应进一步完善相关的会计处理方式和税收征管细则。另外产品方面，京东仓储物流REIT本月认购，投资者打新情绪依然高涨；上海城投正进行保障房REITs申报工作。

REITs量价回顾1月因春节假期REITs整体成交偏清淡，产权类REITs（除中金普洛斯外）价格整体上扬，经营权类REITs涨跌各现，其中部分高速公路REITs价格继续修复。

热点点评REITs四季报表现分化，产权类REITs的盈利及现金流表现好于特许经营权类，整体较为稳健。具体类型来看，部分产业园运营有所修复，保租房和物流园类REITs表现稳健；高速类受疫情冲击较大，环保类REITs受一定季节因素影响，出现分化。分红进度来看，截至2023年1月末越秀高速、中国交建分红比率在70%以上，分红较为及时，首批上市的沪杭甬、东吴苏园、红土盐田2022年尚未公告分红。

一、2023年1月舆情跟踪

1、行业层面

行业层面，除了推动REITs立法和长期投资者参与REITs投资外，中证REITs指数出炉，该指数选取沪深市场中满足一定流动性条件和上市时间要求的REITs（从沪深交易所上市时间超过三个月的REITs中，选取过去一年日均成交金额超过500万元的REITs）作为指数样本，采用自由流通市值加权，以反映沪深市场上市REITs的整体表现。

2、产品方面

产品申报方面上海城投拟发行保障房REITs，上海城投控股股份有限公司公告，公司董事会于2023年1月4日审议通过《关于开展保障性租赁住房公募REITs项目申报发行工作的议案》，同意公司开展公开募集保障性租赁住房-基础设施领域不动产投资托基金(REITs)的申报发行工作。

产品认购及发行方面1月9日，京东仓储物流REIT确认公众投资者配售比例为0.464%，网下投资者配售比例为1.013%，一级发行依然火热。

二、REITs成交量价回顾

1月因春节假期REITs整体成交偏清淡，产权类REITs（除中金普洛斯外）价格整体上扬，经营权类REITs涨跌各现，其中部分高速公路REITs价格继续修复。

1、成交活跃度回顾

1月因春节假日，交易日减少，REITs整体成交额、成交量相对12月整体均有不同幅度的下降趋势。日均换手率方面，除了生态环保、仓储物流以及能源基础设施REITs的换手率有所上升之外，其余皆呈下降趋势。

2、价格回顾

除了中金普洛斯物流REIT，产权类REITs在一月份均呈上涨趋势，但涨幅分化较大。其中，深圳人才保租房在经历12月较大下跌后有所回升，1月涨幅达到5.15%，博时蛇口、红土盐田港REITs涨幅均不满1%。

1月，经营权型REITs涨跌各异，部分高速公路REITs继续保持涨势，主要系疫情政策调整后高速公路车流量迎来复苏，其中华夏中国交建REIT涨幅最大，为3.46%，浙商沪杭甬、国金中国铁建涨幅也在1%以上，平安广河、华夏越秀均在1月小幅收跌。生态环保类REITs方面，首钢绿能 REIT收于15.21元，相较12月跌幅达2.19%，首创水务逆转十二月的跌势，1月末收盘价为4.65元，涨幅为1.97%；鹏华深圳能源略有回调，下跌0.98%。

3、估值表现

十二月以来产权类REITs整体下跌，无论是产业园、长租公寓还是物流资产，都在进行重新定价。从12月末的中债IRR指数来看，华安张江光大园的中债IRR仍旧相对偏低，仅有2.52%，而10月新发行的两单产业园REITs国君东久、国君临港中债IRR分别为5.9%、5.7%，相对偏高。

经营权型REITs的估值表现差异较大，高速公路REITs中债IRR仍相对处于高位，平安广河、华夏中交仍保持在8%以上；环保类REITs分化较为明显，首钢生物质中债IRR为5.22%；鹏华深圳能源REIT中债IRR相对偏低，1月底为1.61%。

三、热点点评REITs四季度报分化明显

1、产权类表现

四季度来看，产权类REITs整体经营韧性凸显，受疫情反复影响较小；从全年获利及获现完成度来看，保租房REITs为 22年8月上市以来首次披露季度报告，四季度经营表现稳健，获利及EBITDA完成度较高，均超过了25%；产业园REITs中虽然华安张江光大净利润为负，但全年EBITDA完成度较高；而物流园REITs的净利润及EBITDA基本均完成了2022预期目标，整体较为稳健。

产业园REITs中建中关村、华安张江光大Q4出租率较Q3有一定下滑，只有博时蛇口产业园REITs的出租率及租金较Q3实现增长。东吴苏州产业园租金减免措施已在22前三季度全额执行完毕，Q4经营状态已恢复租金减免前水平，两个项目的出租率稳中有升。

物流园REITs中，红土盐田港受益于单一租户的稳定性，出租率始终保持满租状态，而中金普洛斯REITs中昆山淀山湖项目出租率有一定下滑，另外通州光机电物流园（占中金普洛斯底层项目面积的6.47%）22年二季度以来因其单一租户到期调整，导致该园区22Q4末出租率仅有36.95%，需关注其后续的续租情况。

2、经营权类表现

经营权类REITsQ4整体表现弱于产权类，单Q4盈利表现来看，两单生态环保类REITs净利润均为负，且EBITDA较三季度也有明显下滑，全年表现分化明显，首钢绿能的净利润、EBITDA全年完成度均高于首创水务。另外高速公路受疫情防控政策影响，以及通行费减免优惠政策的继续，盈利表现仍不佳，四季度的盈利情况和EBITDA较三季度有下降趋势，整体完成情况整体不及预期，全年完成率在60%-85%左右。唯一的能源基础设施类REIT鹏华深圳能源因计划内检修费用和 4 季度预提22年全年运营管理机构的固定及浮动运营管理服务费导致Q4EBITDA较Q3下滑较多，但全年指标完成度较好，净利润及EBITDA完成度超过70%。

生态环保四季度表现走弱，全年表现分化明显富国首创水务因污水处理负荷率存在季节性变化，冬季的进水量减少，再加上四季度合肥项目公司发生水质异常事件（10月14日合肥项目发生进水水质异常事件，氨氮、COD 等指标超出设计标准，项目公司第一时间降低进水负荷，启动应急预案进行处置）， 导致Q4净利润及现金流均弱于三季度。首钢绿能项目疫情影响下垃圾处置量大幅下降，但垃圾热值提升，上网电量有所提升。

鹏华深圳能源REITQ4电量、电价均表现疲软，公司对其收入等的环比下降无过多解释，猜测主要系四季度疫情爆发从而减弱用电需求造成。

3、分红表现

截至2023年1月末，22年已有9只公募 REITs 公告分红，按分红比例看（22年已公告分红金额/22年累计可供分配金额），越秀高速、中国交建分红比率在70%以上，分红较为及时，首批上市的沪杭甬、东吴苏园、红土盐田 22 年尚未公告分红，其余项目分红比率在 40%附近。

综合以上，公募REITs四季报表现分化，产权类收入和净利润表现好于特许经营权类，但经营权类分红较为及时。分类型来看，高速类受疫情冲击较大，环保类存在季节性影响，部分产业园运营有所修复，而保租房和物流园类整体较为稳定。