将建成世界级城市群的“粤港澳大湾区”房价会暴涨吗？

2月18日，中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》。历时三年，粤港澳大湾区终于从一个概念变成一个规划落地。粤港澳大湾区的战略定位是“充满活力的世界级城市群、具有全球影响力的国际科技创新中心”。

粤港澳大湾区将以 广州、深圳、香港、澳門 为四个核心城市，四大核心城市将带动区内各城市珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆发挥自身的优势，相互取长补短，以增强发展的协调性并提升城市群发展质量。

粤港澳大湾区是我国经济活力最强的地区，是我国改革开放的前沿地区，这是继千年大计雄安新区之后，又一个让全世界瞩目的国家级区域规划。

一、 粤港澳大湾区的豪宅20万/㎡?

同日，位于深圳南山区的华润深圳湾瑞府取得预售证，楼盘均价15.8万/㎡，最高20万/㎡，对应单套的总价在2448万-11211万。

人们忍不住惊呼：深圳豪宅已经这么贵了？

华润深圳湾瑞府（又名安仕达酒店），是一栋59层高的商务公寓，可售部分为27-59层，超高层顶级豪宅。华润深圳湾恰好位于深圳前海中心与现在福田中心的中轴线上。

人们说十年前深圳中心是罗湖，现在是福田，那么未来一定是前海。距离前海中心五公里，深圳湾近十年来一直都是深圳最炙手可热的新兴豪宅区。

要知道，同地段同属性的深圳豪宅之巅代表——深圳湾1号，2017年的均价就达到了15-20万。

超级地段的超级豪宅，这个价格是对深圳这块土地价值和未来潜力的真实反映。

我们知道，房价是城市购买力的体现。一个城市的房价不取决于整个城市的平均购买力，也不取决于中位数，而是取决于能买的起房子的这一批人的购买力。

直白地讲，城市房价取决于“有钱人”的购买力。而顶级豪宅的价格，伴随城市的飞跃而飞跃，想必这是豪宅背后的逻辑。

二、 粤港澳大湾区房价会大涨吗 ？

华新资本（香港）总裁朱晓军认为《纲要》的落地意味着未来珠三角和香港、澳门的发展协同性会更强， 房价普涨的可能性有，但暴涨不可能 。因一是中央调控的总基调在，二是大湾区的发展关注的是产业升级，而不是房地产。

许小乐对大湾区房价比较乐观，他认为如果未来大湾区城市之间的发展水平能够协同，特别是教育、医疗等公共资源能够相对均等化配置，会有利于住房需求的平衡分布， 房价上涨的压力不会太大 。

从短期来，核心城市的购买需求会随着粤港澳大湾区的融合而外溢到其它城市。 惠州、中山、东莞受益明显，房价会有一定的上涨空间 。尤其是惠州，在整个9+2城市里，惠州可供给土地面积较大。而且惠州靠近香港，交通便利。碧桂园、恒大、融创都已在惠州布局开发。

三、 房企新机遇

中建投宏观经济研究员金殿臣认为，在中央房住不炒的大方针下，未来大湾区需要的是有产城融合能力的开发商。

而上述房企副总也表示，未来，两类房企在大湾区会有更好的发展前景，第一是擅长做城市更新、且有全链条、多业态开发经验的房企。粤港澳大湾区的房地产开发比较早，城市化程度高，城市存量房多，土地资源稀缺，早已经过了简单的盖新房-销售的开发模式，主要增长在于旧城区和村镇改造。

第二类是在改善、品质型住宅和度假、休闲、养老地产方面有成功经验和开发资源的房企。

朱晓军认为，未来，在深圳、广州、澳门、香港四个核心城市有大量资产的房企将会更有竞争力，如香港太古、新鸿基、碧桂园、万科、雅居乐等。

许小乐认为，大湾区的城市市场发育程度不相同，未来房企还有很多机会，如改善性住房需求依然很大，开发商的机会在于住宅产品升级，绿色住宅、环保、节能等方面大有可为，专业化租赁运营企业仍然具有较强的发展空间。从日本龙头企业发展的经验，大湾区有望孕育集开发、设计、改造、租赁运营能力为一体的城市住房综合运营商。