说说万科的销售和结算

万科2022年报发布，郁亮也是表达了曙光已现，实际上在三支箭的促进下，万科已经没有了现金流的问题，以郁亮保守的作风，表达积极的态度，说明万科2023年是大概率会增长的，而且为2024年乃至以后的持续增长是做好了准备，这里增长肯定指的是净利润。说完引子，说说销售和结算:

1、从拿给到销售大概平均6个月，一般拿地即表示开工，体量合适的住宅项目的工期一般是两年半，再大就要分期滚动开发，这个先扫盲掉。

2、万科最近三年的销售高峰实际是2020年的四季度和2021年的一季度，2021年全国达到高峰实际也是2021年上半年，这里着重说明，万科在2021年下半年拿了很多地，这个是量出为入的企业战略决定的，这个是因为体量问题，没有办法的，同样体量的融创在恒大出事后，也选择在2021年下半年大量拿地，结果暴雷，同样大量拿地，万科挺住了，其实这个很不容易了。

3、在2021年大量补地，而2022年销售同比下滑30%情况下，万科是不可能在2022年多拿地，这是量出为入的企业战略决定的，管理层意识到后，也做出了拿特别好的项目的决策，实际这个决策是对的。

4、大家诟病的2018、2019拿的高价地，实际在2022年应该说全部竣工，已销售的房源都达到了结算条件，没有达到的说明已转为现房，这里需要着重说明，万科从2022年年报就开始，有意做微增，这个我不知道大家有没有感受到，实际这个万科的财务和销售配合是完全可以做到的，举个例子，如果现房想在3月结算，只需3月促销将房子卖出即可，所以我想什么时候结算很容易控制。

5、而2020和2021年拿的地，大量竣工是在2023年，根据严谨的工期，也完全可以计算出已销售未竣工的结算时间，这样跟低毛利的现房项目混合结算，就可以稳步消化之前的问题，而2020和2021又是销售大年，在陆续竣工后以量保额。

6、再说回万科饱受很多球友说的没有抓住一季度复苏，赶紧出货，实际上万科是很克制的出货，一是赔钱货出手时，需要赚钱货来搭配，二是整体市场有见底的迹象，如果房价反弹，那都是真金白银的利润，无论如何销售节奏是要控制的，从销售费用的下降也看着看出，万科对渠道的使用也是比较有节奏的，打打放放，而不是大量通盘使用。

7、至于什么时候能大幅改善，我相应该是2023年拿地强度上来后的两年半，也就是2026年，会是万科住开业务利润释放的又一个高点，届时非住开业务营收应该也过了千亿，郁亮说的万亿万科也许就在那时。