泰禾，竞速“生与死”

编者荐

如果没有完整的风控体系，没有过硬的产品力，生死就在一线之间。福晟、华夏幸福、泰禾接连爆雷，也预示着这个行业洗牌速度在加剧。

泰禾，还能救吗？

最近，一直不太平的泰禾又摊上事了。

先是5月24日发布公告称再添超过16亿元的债权债务，累计违约债务达431亿元。而根据泰禾集团的一季报，截至3月30日其现金及现金等价物余额仅11.67亿元，完全无法覆盖其债务。

屋漏偏逢连夜雨，5月31日，泰禾又收到了深圳证券交易所对其下发的2020年年报问询函。

问询函显示，泰禾2020 年融资借款利息费用 99.13 亿元，其中，资本化金额 83.88 亿元，费用化金额 15.25 亿元。但因其公司资金周转困难部分工程停工缓建，年审会计师无法准确判断利息资本化和费用化金额的准确性。而泰禾在问询函中被要求回应利息资本化这一尖锐的问题。

此外该函还涉及减资事项不明、未归还的债务明细、到期债务情况未披露、股权投资及合作项目和大规模汇兑损益变动等多方面共计12项问题，每一项问题都戳在了泰禾的痛处。

河冰结合，非一日之寒；积土成山，非斯须之作。

“泰禾还能救吗？”

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一场豪赌

泰禾走了一条通往弗雷之家的路

2010年，泰禾集团承债式收购了著名的福建三明农药集团有限公司，借壳上市成功成为了一家地产类上市公司。成立于1996年的泰禾厚积薄发，花了14年的时间才完成上市。但上市后的泰禾却不再保持以往稳健而又低调的特色，转而并入一条似光鲜靓丽的“快车道”。

在之后的七年中，泰禾一改自己偏安一隅的战略从神州东南角的福建走向全国。其在北京和上海等一线城市，以黑马之姿力压众多房企巨头，以高价拍得了诸多地块。

这家低调了许久的闽系房企开始频繁地出入于大众的眼球之中，一时间名动京华，声闻黄埔，引发了多方关注。

泰禾俨然成为了一家“明星房企”。

5年前，“俯仰天地大美”的泰禾太庙发布会上，“老炮儿”父子冯小刚、李易峰与泰禾集团董事长黄其森一起，开启了泰禾全新产品“大院系”的篇章。

就在同年的一月，福州迎来了一抹绿意。范冰冰穿着一袭深V绿裙出现在东二环泰禾广场的开业礼上。而彼时泰禾院子的代言人是成龙大哥。

这颗房企明星在这些娱乐明星的衬托之下显得更加地熠熠生辉。

但这条通往弗雷（北欧神话中主掌财富的神祇）之家的道路却也埋藏着巨大的风险，稍有不慎就会灰飞烟灭。

泰禾在全国年均百亿元疯狂揽地的背后是其利用高杠杆、高周转进行一场豪赌。

在2013年其销售额仅有124亿的情况下，泰禾仍选择用超过200亿的资金来购置土地。在之后的几年中，泰禾在此之上更进一步，尽管销售额取得了一定程度的上升，但其用于购置土地的资金更是成倍的增长。

为了抑制高杠杆所采取的高周转，犹如饮鸩止渴，必须迅速回笼资金“拿到解药”方才有一线生机。董事长黄其森一直所推行的策略拿到项目后7~8个月就能开盘销售正是针对于此。

低溢价项目要想完成目标并不困难，但在京沪等地的高溢价项目受到包括政策在内的种种条件限制与这种高周转模式并不兼容，想要从高端项目上挣快钱并没有黄其森想象地那么容易。由于这些项目并不能快速入市，泰禾的资金链为此承受了极大的压力，几近崩溃的那条线。

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杠杆失衡下的连年亏损

好景不长，泰禾迎来“七年之痒”。

在泰禾借壳上市的七年后，黄其森一手缔造的王朝开始由盛转衰。一直处于崩溃边缘的资金链眼就要支撑不住，于是泰禾在2018年停止了前几年奉行的扩张政策，开始收缩。

但这一切或许来得有些迟。

之前采用高杠杆加高周转的恶果在此时已经成熟全国多个项目停工、数位业主维权、金融机构起诉……随着四处传来的噩耗，泰禾曾经“闽系之光”的“人设”也开始慢慢崩塌。

根据泰禾集团年报显示，2018至2020年度，泰禾集团分别实现营收309.85亿元、236.21亿元、36.15亿元，归母净利润分别为25.55亿元、4.67亿元、-49.99亿元。在连续三年的时间里业绩出现了巨大的滑坡，营收下降幅度高达88.33%，2020年更是出现了巨额的亏损。

泰禾在这几项关键数据上都出现了断崖式地下跌，目前可谓是全面亏损。基于这些数据，不难出如今的泰禾基本已经丧失了盈利能力。

70%的负债率是行业普遍认为的警戒线，超过这个负债水平的公司财务风险极大，而泰禾一年比一年高于这条线，甚至一度超过警戒线21%。

泰禾2020 年末资产负债率由 2019 年末的 84.95%上升至90.75%，现金及现金等价物期末余额 165.43 亿元，短期借款、应付利息、一年内到期的短期有息负债期末余额合计 394.64 亿元，其中现金与短期有息债务的比例较低。

地产基金专家黄立冲表示，泰禾问题的根本是财务危机，地产公司出现财务危机的时候，其抵押品必然被法院处置，法院处置的价格一般是来评估价格的30%-50%，对于负债率在80%的房地产公司而言，很容易就会让地产公司出现资不抵债的情况。重组拖的时间越长，变得越困难。

再来今年一季度泰禾的财务情况

截至 2021年 3 月 31 日，泰禾已到期未归还借款金额为 455.94 亿元。

截至 2021年 4 月 30 日降至 431.55 亿元，因诉讼纠纷被司法冻结的银行存款由2019 年末的 2.39 亿元上升至7.93 亿元……

很显然泰禾在2021上半年的日子仍然不好过，各项刺眼的红色数据都令这个千疮百孔的公司在后疫情时代的生存愈发艰难。

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万科的态度

在被救的这条路上，万科充当了白衣武士。

时间追溯到去年7月30日，万科和泰禾签署《股份转让框架协议》，泰禾集团控股股东泰禾投资拟将其持有的公司19.9%股份转让给万科旗下海南万益，转让价款合计24.26亿元，支付方式为现金支付，转让价格为每股4.9元。

万科来了，泰禾的债务重组开始走向正轨。去年11月到12月，泰禾旗下佛山、珠海、深圳的房地产项目公司，分别与厦门国际托及渤海银行、民生银行、长城资管达成借款展期协议，最长一笔展期到2023年12月。

今年3月15日，泰禾发布公告表示，与华融资产签订23.1亿的债务展期补充协议，债务重组本金从29.99亿元缩至23.10亿元，展期至2023年9月15日。

东山再起何其难，总共不到200亿的展期规模仍不能解渴。

截至2020年6月底，泰禾有息负债约929亿元，其中713亿元将于一年内到期，公司货币资金仅43.05亿元，较2019年末下降67.38%。

在万科2020年业绩会上，万科集团总裁、首席执行官祝九胜直言，泰禾的问题如果能妥善解决，对购房者、金融机构等各方都有好处。

祝九胜也表明了万科的态度。他说，但好事难办，对是否入股泰禾，万科设置了严格条件，只有达成全面的债务重组方案，万科才会进。

但是从目前，距入股还有非常大的难度。

业内人士普遍认为，泰禾的复活之路，可能比华夏幸福更为艰难。环京调控如能放松，华夏幸福就可自救。但泰禾难以实现的，是豪宅高周转。不能高周转自己解决现金流问题，外部来援助的希望有限。

另外，比业绩不好更为可怕的是项目烂尾，这是房地产企业的“死穴”，项目烂尾会让消费者对企业品牌的任轰然倒塌。早在4月14日，因为烂尾，泰禾被新华社名。

或许只有寄希望与复工复产，才是救赎“烂尾”的关键。

一市君写在最后

一家上市房企的掌门人曾说道，房地产行业进入白银时代已成共识，房地产行业的天花板触手可及，行业已经过了大鱼吃小鱼的时代，已经过度到大鱼吃大鱼，快鱼吃快鱼的时代。

如果没有完整的风控体系，没有过硬的产品力，生死就在一线之间。

福晟、华夏幸福、泰禾接连爆雷，也预示着这个行业洗牌速度在加剧。

人生，无非就是矛盾与选择的综合体，无关对与错。

当黄启森高负债去重仓一二线城市时，熟悉房地产市场规律的业内人士都认为风险已至，但不知道哪一天到来。而一二线城市接连调控，成为压垮泰禾的最后一根稻草。

最近一市君重温余华的经典小说——《活着》，在这里分享一下

“我身边的人，龙二和春生，他们也只是风光了一阵子， 到头来命都丢了。做人还是平常好，争这个争那个，争来争去赔了自己的命。像我这样，说起来是越混越没出息，可寿命长，我认识的人一个挨着一个死去，我还活着。”

泰禾们，是否能活下去，怎么活，我们不得而知。

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