稳健型房企迎来春天，“万保招金”再聚前十

历史似乎在轮回。十多年后，曾为房企四大龙头的“万保招金”，再一次共同现身排行榜前十。

克而瑞排行榜显示，2021年前五月，久违的金地集团、招商蛇口出现在全口径排行榜前十中，分别位列7、8名，与排名2、5的万科集团、保利发展形成微妙的对应。

万保招金齐聚，意味着在房地产融资渠道收紧、行业竞争加剧的大背景下，老牌、稳健型房企的优势正在凸显。前5月，万科、保利、中海、华润、招商蛇口、金地等稳健型房企，占据了排行榜前十名的一大半。

从操盘金额来，也是稳健型房企排在前面，他们往往是央企、国企或具有国资背景。如万科1-5月销售额2835.2亿元，同比增长约15%，排名第三；销售2113亿的保利、1492亿的中海还是排在五、六名，金地和招商蛇口销售分别为1286亿元和1162亿元，同比增长约82%和67%，排名八、九；龙湖以1006亿排在十一名。

保利、中海、华润、招商均为央企。而央企中交为一大股东的绿城中国，也表现突出，1-5月销售额1293亿元，同比增长约95%，直接跃升操盘排行榜第七；具有上海国资背景的绿地，排在第十。

鉴于深铁是万科第一大股东，广州国资和深圳国资去年接盘了恒大的股份，深圳国资仍然持有金地，至此，全口径和操盘榜的前十名中的纯民营房企，就只剩下碧桂园、世茂了。

值得注意的是，这已是碧桂园连续第五年稳居首位，销售额达到3364.1亿元，同比增长约19%；而世茂，已连续两年冲进前十。

这些企业在首轮集中供地中表现也十分突出。据中统计，本轮集中供地中权益拿地额前十里，稳健型房企就占据了六个席位。其中，华润拿了7块地，权益拿地金额270.22亿元，排在第二；龙湖则拿了12块地，合计权益金额179.74亿元；保利发展、招商蛇口、越秀和金地的权益金额分别为176.26亿元、162.12亿元、155.61亿元和125.78亿元。

从行业整体来，1-5月，房企销售业绩虽仍同比增长，但增速放缓。其中5月份，超7成企业单月业绩好于去年月均，增速也进一步放缓。TOP100房企5月份单月实现销售操盘金额11192.8亿元，环比增长8%。相较去年疫情复苏，同比下降14.2个百分，与2019年5月份相比，增速依旧放缓。

此外，从克而瑞报告可以出，房地产市场集中度进一步提升，2021年1-5月，百强房企各梯队销售门槛持续上升，相较去年和2019年同期均有明显增幅。

其中，TOP10房企销售操盘金额门槛为1080.5亿元，较2019年同期增长58.7%，较2020年增长68.8%，龙头房企依旧保持规模优势。TOP20和TOP30房企的销售操盘金额门槛较2019年同期也分别同比提升逾40%，同比提升则均达到70%以上。

全国市场来，今年以来，由于房地产市场供应不济与政策打压，各区域与城市市场分化严重。5月份，一线城市供应低迷，成交持续回落，同、环比分别下降5%和20%，较2019年同期下降19%。其中，北京、广州同比涨幅明显收窄，上海、深圳同比更是直接步入下降通道。

与此同时，重庆、杭州、南京、武汉等热门城市和二三线城市成交量显著增长。近6成二、三线城市成交好于去年同期，南京、武汉、重庆等同比涨幅皆超50%，厦门更是实现翻倍增长。

展望未来，克而瑞预计，6月份随着冲刺年中业绩的大势，各房企的供货力度会有所提升，成交量有望实现增长。但各区域、各城市仍将持续分化。受政策打压的热城市在经历阶段性降温后，成交或将适度回调但不会明显失速，一些压力性城市依旧较难摆脱下降通道。

58安居客房产研究院首席分析师张波则认为，在房地产金融调控压力不放松的背景下，房企很难在降负债的同时，实现规模和盈利的大幅增长。

克而瑞认为，目前，房地产行业的发展逻辑已不再支持高速增长，尽管目前上市房企发展重仍为夯实开发主业，但寻找第二增长曲线已成共识。其中，多元化是重要途径，主要包括物管、租赁、办公、旅、产业运营等。