万科每次拿地毛估其净利润

对于每次拿地后，来计算其利润，是件非常困难的事情。对于其具体的大概的利润，我想只有万科的管理层知道，因此这里计算的结果就是毛估其利润。在之前我的《基于万科资产的估值》一中，大致毛估出其一个关键数值，即每平方米的竣工开发成为为4100元左右。

在周末的消息中，南京城南NO.2021G36地块被万科拿下，总价16.4亿元，楼面价23117元/㎡，溢价率30.2%。容积率不超过1.5，房型应该是小洋房。

我们到隔壁的绿城云栖玫瑰园楼盘每平方米均价在35000。

考虑到南京为强二线城市，其人工、材料会比一般城市稍高一些，我们给其每平方米的竣工开发成本按照4500元来计算。且万科楼盘按照35000元/平方米来出售。则每平米成本成本为23117+4500=27617元。

万科在2020年年报P13给出了一些有用的数据，我们以此再推导一些数据。

营业利润=40,044,873.59×22.59%=9,046,136.94因此，税金及附加+三费+研发费用

=40,044,873.59-28,286,726.89-9,046,136.94=2,712,009.76

税金及附加+三费+研发费用占营业收入比

=2,712,009.76÷40,044,873.59=6.77%。

因此这块地块的每平米营业利润为35000-27617-35000×6.77%=5013

万科2020年所得税税率为25.58%，因此，每平方米的净利润=5013（1-25.58%）=3731。净利润率=3731÷35000=10.66%。

我们来计算一下2020年万科房地产开发业务的净利润率40,044,873.59×22.59%×74.42%÷40,044,873.59=16.81%。

因此该地块计算出的净利润率要比去年低很多。因是我们按照周边的绿城云栖玫瑰园的价格认为其开盘价格来进行估价的，实际上，当开盘时其价格或许会高一些。如果净利润率依然是16.81%，那么我们其要卖到什么价格。

（X-27617-6.77%X）×74.42%÷X=16.81%，求得X=39096。至于这个价能不能卖到，只有开盘后才能知道。