人才房用地竟被疯抢，深圳置业投资如何破局？

5月13号，深圳今年“两集中”供地首拍，6宗地悉数成交，出让金138.44亿。对于这次土拍结果，深晚一兵时评（公众号IDswyb1201）的评论是，诚意不足的供地，老戏骨的表演！

前5块地出让结果几乎可用索然无味来形容，最后一块西丽用地因为“地王收割机”龙光斜刺里杀出，举牌超过180轮，承包了全场唯一亮。

需要特别指出的是，这是一块人才房用地。仍然遭到疯抢，着实惊倒了一大片吃瓜群众。从这场耗时近2小时的土地争夺战中，我们已经到，房企求地若渴再度升级，对开发用地的争夺已经延伸到人才房领域，是不是隐隐显现出楼市又将面临一次大转折？

疯狂激战110分钟，举牌超180轮，溢价44.96%！

自今年国内22个重城市要求“两集中”供地以来，深圳第一次出让的只有6宗地块。其中包括4块普通商品房宅地，包括深汕特别合作区2宗，另外2宗分别位于宝安、光明；另外2宗为人才房用地，来自龙华民治和西丽留仙洞。

深圳两集中首拍结果

深汕合作区2宗宅地及龙华民治地块均只有一家竞买，为定向出让，均以底价成交。

深汕特别合作区拿出来的两宗“连体”宅地也是去年曾经流拍的“返场嘉宾”，由“中铁十四局+武汉和纵盛+中铁十四局地产”三家联合，以底价竞得。

3宗底价成交

不少业内人士本预估拍地的高潮，大概率会出现在企业报名参与数量众多的尖岗山或者凤凰城商品房地块上。

然而现实却是，有16家房企报名参与竞拍的尖岗山地块，开拍仅2分钟就已达最高限价。转入竞人才房面积阶段，只结果短暂10分钟交锋，就由金桂商务息有限公司（佳兆业）以25.44亿元拿下。

19家房企报名的光明凤凰城地块，报价2轮就达最高限价，转入竞人才房面积阶段，仅历时约15分钟，被龙光以10.88亿元掠走。

前5宗用地秒拍，毫不刺激。反而是南山西丽留仙洞的人才用地成了最大的意外，拍地过程极富戏剧性。

西丽地块地段绝佳

报名参加这块人才房用地竞拍的房企，仅有3家，分别是招商9号、龙光29号、万科特区建发联合体88号。

刚开始时房企态度冷静，主持人几番调整加价幅度，一度降到最低涨幅，才由持牌88号的万科特区建发联合体应价48.6亿元。以为全场拍卖将会平淡收场，但就在即将落锤之际，持牌29号的龙光开始应价。

之后两家紧咬不放，陷入长达1个半小时的胶着。不过，龙光表现出“地王收割机”本色，每次出价速度较慢，万科特区建发联合体基本是紧随其后。

万科和特区建发在这宗地块附近均开发有大型产业综合项目，这次组建联合体，表明拿地决心比较大。这场鏖战，招商全场没拿起过9号牌，吃瓜角色扮演得很纯粹。

长时间拉锯战也让现场旁观者耐心逐渐消失，不少开发商纷纷离场。最终西丽地块竞拍耗时长达110分钟，举牌超180轮，由龙光以69亿拿下，溢价率高达44.96%！

出让结果即时霸屏

需要特别说明的是，西丽地块要求可售的人才住房在一定年限内实行封闭流转，并且必须严格按要求销售，基准售价不高于52800元/㎡，最高售价不高于55400元/㎡。要求严苛，极大地限制了开发利润空间。

龙光不惜溢价20多亿，从“准定向”的万科特区建发手中抢走这块“限价上锁”土地，“地王收割机”再次搅动市场，不禁让人起疑，这市场是否略显畸形之态？

本质巨“饿”袭深久矣，房企只争朝夕！

深圳商品住宅供应难以为继，房价上涨压力加大，源自于宅地供应的稀缺。从行业的角度来分析，“两集中”供地的确深刻地影响到了房企的拿地格局，对资金调配以及资源调配都是一场挑战。

在这样密集的投资活动中，多数房企都必须有所取舍，要让每一分钱都花到刀刃上，否则便可能一无所获。这可能是“两集中”供地要求减少“地王”诞生概率，降低房价上涨预期的初衷。

但是，房企对深圳开发用地深度饥渴，或许就是逼迫“地王收割机”对人才住房用地也大打出手的本质因素。

可以到，本次深圳拍地的供应规模很小，总共6宗地块，占全年供应量比例仅仅10%不说，还有2宗远在百公里之外的深汕特别合作区。留给深圳本土仅有区区4宗地块，真正供应给商品住宅市场的只有2块地，完全不到“两集中”的影子。

虽说附加竞人才用房面积，挤压了开发利润空间，扼杀了房企抢地激情。但作为以深圳为大本营、高周转极致到停不下来的龙光，库里的余粮也不多了。按捺不住拿地冲动，逆势拿高价地，逆势高周转。

资本巨鳄凭实力厮杀。 巨饿龙光“只争朝夕”，行为似疯狂，背后或许有不得不为之的补货压力。

这为现下急需释放压力的投资置业明确了方向。

核心区域的优质产品，即便是人才房都已开始价值认证，何况商品房？！

一兵由此更想提醒当商品住宅准入门槛提高到无以复加的地步，被官方盖章住宅化趋势的中心区域的公寓，价值更值得畅想！对当下急需投资置业的深圳购房者，公寓或者才是解渴之泉！

现实十年间人口暴增713万，商务公寓住宅化迫切！

深圳买房到底有多难？房价上涨压力究竟有多大？我们来两组具体数据。

5月15日，广东省发布的《第七次全国人口普公报》最新数据显示，深圳常住人口为1756.01万人，位列广东省第二位。与2010年第六次全国人口普相比，深圳常住人口爆增了713.65万人，增数居全省第一。与前几年的1500万对比，也新增了256万。

而早前统计显示，深圳的合法自有住房仅有240万套，其中保障房51万套，也就是说，商品住房只有189万套。

按深圳自有合法住房占比仅为30%计算，还有千万级的置业需求等待释放！再一次形象展示出了深圳人多地少的窘迫。

如果仅仅依靠新建商品住房来提供，无异于杯水车薪，不知要等到猴年马月了。安居型保障性住房最新轮候数量超过16.2万人，按目前的供应量，最长时间超过6年。你等得起吗？

解决之道，商务公寓住宅化。这个趋势一旦开启，那就绝对不可同日而语了。更多的人就不用经受保障住房的轮候之苦，也能买得起商品房。

从2000年前后深圳市商住两用产品出现，到2020年7月31日叫停商务公寓新项目的审批，这20年间，深圳的公寓类产品发展到了97万套的体量。如果都能全部官宣住宅化，就能实实在在为深圳的住宅供应破局解困。

随着商品住宅准入门槛提高，商务公寓正在逆袭成为热销产品，住宅化趋势利好再无需置疑，库存商务公寓去化速度明显加快。

据深圳中研究中心数据显示，3月深圳全市公寓共成交了1098套，成交面积为7.6万㎡，成交套数与成交面积环比双双翻了近1.5和1.3倍。

图源中地产

而且，2019年~2020年的成交变化情况不难发现，中心区域商务公寓的成交量在走高。

图源中地产

不仅如此，近两年中心区的整体供应结构变化也比较大。如福田的住宅供应现在已经基本断档，在售项目几乎被公寓承包，并且大面积段的公寓产品比例明显上升，小户型的公寓也正逐渐在中心区域消失，稀缺度越来越高，未来其价值鼎力，也必将越来越大。

破局抢买万科红寓，CBD双核+双铁上盖+首期10万起

要论目前市场上在售的小户型公寓，真正值得推荐的中心寓并不多。但万科和颂轩在中心区域热销盘中稳占一席之地，具备战略配置实力。项目无论是在区域位置、产业规划、交通条件、自身产品等各个方面，都具有极佳优势。

简单概括，万科和颂轩的稀缺性在于，地处福⽥-北站双核 CBD，集核⼼资源与城市价值于一体。约750万㎡福田CBD和约950万㎡深圳北站CBD双核驱动，周边的生活及商务配套都非常丰富，10分钟通勤内就能享受到区域最好的产业、交通、商业等配套！

项目交通及配套环境示意

据不完全统计，项目3公里范围内高端就业人群达107.7万！潜在大量高端租住需求。

距离约3公里的北站商务中心，是深圳六大总部基地战略新地标之一。规划总建面约950万㎡，这里正在崛起约60栋商务办公楼，计划引进20-30家大型总部企业及上市公司，集聚约95万商务精英。

深圳高铁总部、美团科技总部、深圳通、华阳科技、深圳计算机科学研究院、中国人寿、天马总部大厦等行业巨头均已确定进驻。

北站商务区产业集群示意

在最受重视的地铁出行上，项目4/5/6号线环绕，未来还有21/22号线地铁上盖。五条地铁在周边设有密集站，出行十分便利。

距4号线白石龙站直线距离约600m, 1站深圳北站，2站入福田；距6号线梅林关站直线距离约1公里, 6站达科学馆；最值得惊喜地是，未来21、22号线交汇的横岭站，位于项目西北角，真正做到无缝接驳。

地铁矩阵

商业方面，除了自带约3万㎡的潮流时尚商业中⼼外，周边商业氛围更是成熟，吃喝玩乐应有尽有。

5公里范围内，坐享星河COCO City、上河坊、天虹商场、星河COCO Park、上梅林卓悦汇等10多个城市级购物中心，横跨龙华-福田“百万级流量商圈”。

主要配套

项目总建面约75万㎡，是涵盖住宅、公寓、商业、写字楼等多元业态于一体的综合体大城。

规划效果图

目前在售产品为建面约39-56㎡的精奢公寓，万科品质有保障，单价4.8万起，首付仅需88万起，不限购，不限贷。深圳中心区域商品房绝无仅有的低入门门槛。

其周边单间/⼀居室公寓租金水平不菲，如星河盛世的租⾦均在5000元/⽉左右，几乎可以实现“以租抵供”。这样的产品，无论投资，还是自用，都将成为资产配置的稀缺臻品。

一兵还了解到，项目首笔付款仅需10万元，可选择灵活还款，做到最低月供7000元左右，是超低门槛上车中心区域的机会！