一起读万科2020年年报（2）

每次读万科的年报，总能感觉到公司对对变革的重视和持续追求，对行业风险的敏感性。万科在年报里讲道“只有主动适应变化者，才有可能穿越荆棘抵达成功的彼岸”，相已经走过36载的万科，在面对未来的种种变化，身处管理红利时代的淘汰赛进程中，还是能够继续保持行业的领跑地位！

万科未来的目标定位是“城乡建设与生活服务商”，大体上保持有的住宅开发和物业服务固有优势，同时拓展新业务版图。

新业务版图主要包括，商业开发和运营，租赁住宅，物流仓储服务，标准办公与产业园，酒店与度假，教育，食品。这些新业务主要是冲着服务来的！

整个2020年，万科营收实现了13.92%的增长，归母净利润实现了6.8%的增长。我们注意到他的净利润增长小于营收的增长速度，“也就是增收不增利”，主要的因在于公司毛利率的下降，相比去年房地产相关业务毛利率下降了4.6个百分，同时销售费用在毛利润中的占比上升了1.9个百分，这一进一出，导致了净利润增速大幅低于营业收入增速。

由于房地产公司卖的都是期房，今年结算的是2018年至2019年卖的房子，毛率下降，我想跟2018年当时拿地的价格太高，是有非常大的关系的，那个年头，代理商抢着拿的热情实在太高了，现在，过去抢的太热的基本上都是坑啊！这跟我们搞投资是一样的，人多的地方一般价格都便宜不了。销售费用率的上升，我想跟疫情时期多种促销手段是有很大关系的，毕竟连央行都放水了，企业也得踩踩油门啊！

找到因以后我们就好继续往下理解，所以我认为万科毛利率的下降只是暂时的，只是因为2018年当时拿地的成本太高了，这是一个暂时性的现象。那你现在万科的拿地其实是非常谨慎的，包括其他地产商也是，所以在未来我不认为这是万科毛利率的一个拐，只能算是一个小波动而已。

从房地产整个行业来，在疫情影响下的2020年全国商品房销售面积为17.61亿平方米，同比增长2.6%，销售金额17.36万亿，同比增长8.7%！用销售金额除以销售面积，可计算出均价9858元。

回顾2019年全年的商品房销售面积是17.16亿平方米，销售金额15.97万亿，同理可计算出均价9306元。（2019年的销售面积是同比下降了0.1%，销售金额同比增长了6.5%，所以起来2020年增速还是提高了大约2.2%）

通过以上两个均价（9858元和9306元）的数据可以出，2020年相比2019年全国房价还是上涨了5.93%的！(即便是在2020年疫情的冲之下，整体房价仍然是上涨的，可以出房地产调控归调控，目的不是为了让房价大幅下跌，也不能让房价大幅下跌，而是健康稳定发展，我的理解是房价可以温和的上涨)

今年卖的好，不代表未来卖的好，未来卖的好不好现在的投入怎么样。2020年全国房屋新开工面积下降1.2%，而去年是增长的；开发投资14.1万亿，同比增长7%，增速也是下降的。所以从开工面积上来说，预示着未来一段时间房地产销售的总面积可能已经见顶，所以地产行业的总体规模大幅成长，我认为不太可能了！

加上中国现在各个城市的房屋空置率也比较高，也就是说房子这个资源配置不均衡，有房的好几套，没房的一套也没有，没房的消费能力有限其实买的话也是刚需，有房子的随着房地产政策的打压，他也不敢投资太多。因此，从这个角度上来说，房地产行业的销售规模大幅增长，也是不太可能的。

既然房地产行业的总体销售规模大幅增长已经不可能了，那么作为龙头地产商，未来的增长靠什么来驱动呢？

1.房地产市场调控收紧，利好规模房企，中小房企规模扩张存在压力，头部房企的竞争优势加强，行业集中度将不断提升。2020年万科在全国商品房市场的份额约 4.03%，2010年是2%，过去十年翻倍，未来十年市场占有率有望再翻倍。

2.万科稳住开发业务稳定增长的基本盘，同时也在开拓新的增长，如物业，商业，仓储物流等等。

总体上，虽然地产总体规模增速放缓，但是作为龙头的万科借助行业集中度提升以及新业务的不断推进，未来的增长确定性较高。

未完待续...

章内容仅为个人的思考记录，非投资建议，买卖股票的所有决策由您个人独立作出，所有风险由您个人承担。