关于杠杠最近二十年没有上规模杠杆的房地产企业已经

关于杠杠
最近二十年没有上规模杠杆的房地产企业已经退出了历史舞台，过往20年的历史来房地产是好生意，在合适的时机采用合适的杠杆，这才是一个企业经营之道，也是对股东最好的回报。

关于周转
城镇化结束后规模和周转率都会下来。目前城镇化大概是60%，离80%还有较大差距。太早把杠杆降下来并不一定是好的策略。

现有政策
三条红线管企业；限贷规模管银行；集中供地管zf。现有几大政策对房地产的长远有序发展起到了较好的作用。目前来规模企业弯道超车几乎没有可能，占据有利位置的规模企业可以适度降低杠杆。
城镇化接近结束阶段土地储备自然可以少一些，成熟阶段储备土地少了房地产企业的杠杆自然降下来。

关于负责与杠杠
谈房地产公司的杠杆很有必要结合土地储备。比如万科在建筑以及土地储备大概是1.1亿平方，融创中国大概是2.3亿平方。

考虑目前土地市场的热度，负债用在土地储备的高杠杆，未必比低杠杆经营的企业风险小（这里所说的“风险”主要指生产资料“土地储备”多或少对企业目前发展阶段的胜劣）。

无论高周转还是高杠杠、高负债还是低负债都需要根据不同阶段不同企业去考虑。我再补充一，如果把杠杆率和周转率降下来，房地产的ROE很难。
当然也没有汽车就是好一些的意思，汽车另说。
有朋友总纳闷，为啥房地产公司PE这么低，答案就在高杠杆高周转这种经营特征上，高杠杆或高周转让企业逼近极限，一不小心就栽跟斗，我不太关注房地产行业，在我有限的了解中就有碧桂园在高周转上栽跟斗，全行业在三根红线上栽跟斗。而大部分房地产企业即高杠杆又高周转，也就是说，我们现在到的某只房地产股票，可能是它全生命周期中最好的状态，以后只会变差不会变好，完全有这可能。这也解释了万科为什么一直能比其他房地产企业享受更高的估值。