低利率时代的“寻租权”华润置地2020年财报浅析

华润置地的业务模式是“2+X”，2指的是住宅及投资物业，X包括了建筑、物业、长租公寓等。

年报的重心也是围绕这个业务模式展开，着墨最多的是住宅开发及投资物业，X板块披露一般。

年报的核心亮有以下几

（1）2020年销量TOP10房企中，综合毛利率最高。

2020年全年综合毛利率达到30.9%，虽然较2019年37.9%有所下降，但依然是top10房企中最顶尖的水准（万科大概率低于这个数），其中住宅开发的毛利率为29.1%，投资物业的毛利率为66.4%。

（2）销售及结算规模增速均超过15%，核心归母增长超过10%。

2020年实现销售2850亿元，较2019年2426亿元增长17.5%；2020年结算收入1796亿元，较2019年1482亿元增长21%，销售规模增速超过万科、中海、龙湖、碧桂园、融创。

2020年核心归母净利润为241.4亿元，较2019年216.3亿元增长11.6%。

（3）土地获取方式灵活多元，土储聚焦于高能级城市。

相较于中海等传统国企，华润土地拓展非常灵活，公开市场、收并购、TOD、产业勾地、集体用地等样样皆精，2019年非公开市场拿地比例超过40%。

2020年末拥有权益土储4801万方，其中位于一二线的权益土储占比超过70%。

（4）投资物业真巨头，新经济的寻租权。

2020年华润投资物业账面价值为1874亿元，包括综合体、写字楼及酒店，占比大约为75%21%4%。

由于投资物业账面价值含了历年来的评估增值，通过递延所得税反推其投资物业始投入大约为900亿元，2020年投资物业贡献的租金为128亿元，始投资回报率超过10%，远远领先龙湖、新城、大悦城等竞争对手。

投资物业评估增值一直被市场诟病不产生真实的现金流，但是真正运营良好且租金稳定上涨的商业综合体的确在持续增值，资产证券化时也是按最新的评估值设置融资额度。

以深圳万象城为例，2016年租金是8亿元，2019年租金上涨至11亿元，在利率逐步走低的大趋势下， 此类一二线城市核心地段的商业综合体的确可以有效解决大资金的“资产荒”焦虑。

在流量经济时代，拥有着高质量流量的华润万象城及万象汇拥有了相当强的寻租权，不仅对高奢、轻奢等传统业态能够寻租，对很多消费升级的创新业态也同样可以，特斯拉、小米、喜茶等在此类综合体疯狂开店就能体会到了。

并且华润置地还在稳步扩大万象系列综合体的产能，目前已经开业45个，拥有储备项目57个，预计到2023年将拥有超过100个商业综合体开业运营。

（5）三道红线全绿，资金成本极低。

2020年末，华润置地现金短债比为2.52，净负债率为29.5%，剔除预收资产负债率为59.7%，属于绿档房企。

2020年，华润置地有息负债规模为1650亿元，全年借贷支出为79亿元，综合资金成本约4.8%。

（6）土增税负率7.2%，财务调节相对谨慎。

2020年全年土增税为129亿元，除以营收得出土增税负率为7.2%，综合毛利率29.3%毛利率水平的龙湖土增税负率为4.66%，可见在土增税计提方面，华润还是相对谨慎。

（7）持有华润万象生活股权74%。

华润万象生活最新市值已经突破1100亿港币，跻身于港股物业的龙头之一了。

亮之外

（1）利息资本化率83.72%，金额为66亿元，幸好资本化体量较小，对未来毛利率影响不大。

（2）投资物业评估增值89亿元，投资物业金额为1874亿元，评估增值率为4.7%，评估增值相对激进。对比龙湖，龙湖2020年评估增值24亿元，其投资物业金额为1525亿元，评估增值率为1.6%。

总之，华润置地2020年财报体现了其财务稳健、土储优良、拥有高质量流量入口，而且不管是住宅开发能力，还是投资物业运营能力，抑或是物业管理能力，其在业内均属于顶级水准。

以上，即是华润置地2020年报阅读笔记。