下一阶段可能的机会

由于公司的新产品成立了，所以上个月关闭了在雪球上的模拟组合（组合名基建策略）。该模拟组合今年4月13日成立，买了4只股票，中间没有做任何调仓换股。6个月之后关停，收益率71.76%，中间最高收益率达到过122%。当然，这并不意味着我如果管产品的话，也能取得这么高的收益率，我不会将所有的仓位都压在一个行业上面。

记得模拟组合建立之初，有个朋友来问我，是否好地产行业？我的回答是相对地产行业，我更好上游的建材行业。地产行业的估值低，是因为存在几个不确定房价的不确定，地价的不确定，未来调控政策的不确定。而建材行业，有比较确定的集中度提升的逻辑。就当时的收入利润增速和估值水平来讲，我认为建材行业的配置价值是优于地产行业的。

而在目前时，地产行业仍然趴在底部；建材行业经历了大幅上涨之后，也回调了不少，但是相对4月份的股价涨幅也不小。过去几个月，地产行业也发生了一些变化

a. 由于其他行业龙头公司的大幅上涨，地产龙头企业相对其他行业便宜不少

b. 3季度三条红线出来之后，市场解读为对地产行业的利空。但实际上，我觉得对地产行业，特别是头部的地产企业是利好。

房地产企业如果类比制造业的话，材料是土地。一般制造业从材料到产成品也就2-3个月的时间，而房地产开放企业则需要2-3年。这里面的风险在于今天拿的地，2年后的售价并不确定，中间的时滞太长，行业基本面可能发生重大变化。比如一些大型房地产上市公司，今年结算的是2018年的高价地，所以今年确认的收入毛利率和净利率都下降不少，这也是今年地产股票表现不佳的一个重要因。更大的风险在于1年后的拿地价格也不确定，1年后拿的地在第3年销售的价格也不确定，所以用DCF模型对企业现金流进行贴现的时候，因为众多的不确定导致贴现率比较高，因此算出来的PE就会比较低。

面对不确定性，房地产企业的一个应对方法就是囤地。随着居民收入水平不断提高，5年前高地价放到今年也许就不贵了。这个逻辑在过去的20年里屡试不爽。号称高周转的万科，土地储备大约是当前销售面积的6倍，其他地产企业普遍在6倍以上，部分港股上市公司高达10倍以上，也就是假设每年的销售面积不变，可供10年的销售。在一般的制造业领域，我们可见过哪个公司囤积高达10年的材料库存？

三条红线政策出来之后，房地产企业开始减少拿地，地价下降了。这个对房地产企业其实是利好，因为目前房价更多是需求决定的，三条红线和需求没有关系。而地价下降，则减少了房地产企业未来拿地的不确定性。同时“红橙黄绿”的政策，则断了排名靠后的企业通过高负债大举拿地大幅提升排名的路。房地产开发企业的竞争格局后续将趋于稳定，抢地的现象会减少。

另外，与三条红线配套出台的房地产开放企业公开发债的政策，可以替换存量的非标债务，降低地产企业支付的利息，减少抵押，盘活了存量资产。而房地产的需求又如何呢？9月单月商品房销售面积同比增长7%，1-9月同比已经缩窄到-1.8%，今年销售面积同比转正是大概率事件。基于以上的分析，我们认为房地产开发企业的基本面在改善，而估值却仍趴在底部，未来可能是一个机会。

至于建材行业，今年经历了大幅上涨，估值已经比较贵了。未来不一定有普涨的机会，具体还是要竞争结构和现金流。我们挑选那些1. 竞争结构好；2. 子行业还有增长的，3. 市场参与者份额还比较低，4. 市场份额集中的逻辑顺畅的，5.目前估值合理的，明年应该也有一定的机会。