全国土拍迎“盛夏光年” 房企狂热拿地是冲动还是自？

18668亿元。

这是2020年前5月全国300城土地出让金总额，这个数字已经超过了世界上相当多国家2019年GDP总值，比如芬兰、捷克、葡萄牙、新西兰。

因疫情冷冻了数月的土地市场，在5月提前进入“盛夏”。各大城市的土拍市场，为了抢夺地块，上百轮、上千轮的举牌是常事，40%、80%甚至是120%的土地溢价让成交金额不断刷新纪录。

上万亿的土地成交金，让各地政府的财政收入快速充盈起来。而在销售端和资金双重挤压下，房企狂热拿地究竟是冲动还是自？

No.1

悄悄摘掉“限价”标签

从4月开始，全国各大城市受疫情影响而暂停的土拍市场快速被重启。厦门、深圳、北京、烟台等城市多宗高溢价“明星”地块的接连出让，拉开了卖地热潮的序幕。

中指院统计数据显示，2020年1-5月，全国300城市土地出让金总额为18668亿元，同比增加约4%。5月出让金总额为5258亿元，同比上涨3%。一二线城市收金总额同比均增，其中一线城市收金同比增加高达189%。

几乎所有城市都在加快供地节奏，从一些热城市部分地块的竞拍情况，亦可反映这波卖地潮的高热度。北京、深圳、成都、武汉等一二线城市部分地块竞拍轮数均高于70轮，长三角宁波、无锡、宜兴、海门等三四线城市也出现较多竞拍轮数超百轮的地块。

值得注意的是，包括北京、上海、深圳在内的不少城市，近期出让的土地都心照不宣地取消了“限价”标签，这也成为地块频频出现高溢价的导火索。

随着热城市优质地块供应放量，5月平均楼面价再创新高，达到3072元/平方米。溢价率也在一二线城市带动下实现五连涨，升至16.5%。整体而言，土地市场呈现量价齐升、持续回暖的趋势。

中指院统计数据显示，1-5月，Top50房企拿地总额9248亿元，同比下降6.3%；Top100房企拿地总额11611亿元，同比下降3.1%，下降幅度进一步收窄。而从5月单月来，拿地前50房企拿地总额3127亿元，同比增长4.7%；前100房企拿地总额3862亿元，同比增长3.1%。

张大伟认为，房企开始积极拿地，主要是为了追求市场规模。疫情下，部分房企判断市场会快速企稳，政策刺激楼市，拿地积极性明显提高，特别是4-5月整体行情持续升温。另外，疫情对房企的资金链影响虽然大，但国内融资难度降低，也提高了拿地积极性。同时，也与地方政府在供地方面的优惠有关。

有地产研究人士在接受媒体采访时就指出，政府工作报告强调“因城施策”，为地方政府灵活调控和供地政策提供了一定空间。而在疫情导致的经济下行压力下，地方政府亦有加大供地的冲动。因此，不建议房企在现阶段持续高溢价拿地，下半年供应增加后或才是更好的时机。

No.2

央企国企冲锋民企退后

面对疫情下销售与资金的双重压力，房企在拿地上也开始逐渐呈现出分化的趋势。

克而瑞报告指出，在市场销售转暖、融资环境略放松、热城市土地供应放量等多因素影响下，5月份成为房企拿地的小高峰，超过六成销售TOP50房企单月拿地金额较1-4月份显著提升，其中近半数房企投资金额超过50亿元，投资强度在逐步加码。

投资强度显著提升的一方面是全国化的规模房企如碧桂园、中海、世茂、旭辉等，其5月拿地金额几乎接近前四月之和，较1-4月平均拿地金额涨幅超200%。另一方面，龙光、越秀、德等区域型房企也在对“大本营”进行巩固。

一名央企投拓人士在接受锋面News采访时指出，近期明显感觉到土地市场升温，最明显的变化是三四线城市土地出现了溢价，去年下半年都还有不少是流拍的情况。主要因还是当前贷款政策宽松，如果不拿地的话资金会缩水。“虽然今年销售端不乐观，但拿地的是未来，现在不拿地了以后会更难。”

中指院的报告则认为，虽然疫情影响了一季度土地市场的表现，但伴随着房企销售的逐渐恢复，此时亦成为部分资金较充裕的房企积极补仓或“超车”的较好时机。房企土地储备规模与结构对业绩的影响持续加大，新的市场竞争格局正在重塑。

锋面News询后发现， 在2020年1-5月房企新增土地价值TOP10梯队中，前三甲分别为绿城、保利和恒大。TOP10房企中，7家为国企或央企背景，仅恒大、龙湖、碧桂园3家为民企。

此外，去年上榜的万科、融创、金地等均不见了身影。其中，2019年度销售额、拿地总额位列亚军的万科，拿地排名更是跌到了第17名。相反，2019年拿地排到第20名的恒大则罕见地出现在1-5月拿地TOP3的名单当中。

锋面News留意到，今年以来，恒大在土地市场上持续表现突出。4月和5月，恒大接连在北京豪掷64亿元拿下三宗地，又先后以22亿元、68亿元、47亿元于广州花都、番禺、增城等区域拿地，仅一线城市拿地金额就超过200亿元，充分补充了其在一线城市的土地储备。

与此同时，恒大还积极补仓二三线城市，先后辗转青岛、重庆、中山、昆明、哈尔滨、温州、西安、佛山、苏州、无锡、合肥、郑州、福州、嘉兴、东莞、大连、南通等十余个城市大手笔拿地。

激进的风格似乎与恒大刚提出的“高增长、控规模、降负债”的新战略相悖。根据恒大在今年3月年度业绩发布会上提出的目标，今年要严控土地储备规模，实现土储负增长，在未来三年每年降低3000万平方米左右土储，到2022年将总储降低到2亿平方米左右。

对此，恒大方面在回应锋面News采访时表示，今年1-5月，恒大销售额实现2728亿元，创了历史新高。销售高增长意味着土地储备消耗较大，公司需要补充拿地以满足发展需要。同时，今年以来各地加大优质土地的供应力度，公司也要抓住市场机会，新增土储主要集中在一二线核心城市，且平均成交溢价率仅为11%。

相比恒大，另一家龙头房企万科则一改去年大肆拿地的风格，变得异常“保守”。

公开数据显示，今年前5月，万科新增土地价值279.5亿元，位列排行榜第17名；而2019年同期，万科新增土地价值558.1亿元，位列排行榜第3名。

对于拿地上的减少，万科方面并未做出过多回应，仅表示万科的投资策略并未发生改变，还是会遵循既往的投资逻辑和投资则。

难得的土地“盛宴”，房企不愿缺席。为了拿地，利用多“马甲”参与竞拍变得更加“明目张胆”。6月11日，苏州市自然资源和规划局发布四条公告，通报雅居乐、金地、九龙仓等四家房企所控股的“马甲”公司，因土地违规竞买被禁止在苏州拿地三年。

5月最后一天，杭州、广州、南京、福州、宁波等多个城市同时宣布，将于6月份挂牌出让多宗土地，涉资高达500亿元以上。这预示着，继5月份土地市场出现罕见热度以后，卖地热潮仍将在6月延续。

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撰 / 王柔金

图片 / 图虫创意

编辑 / 仰镜伊