成交暴涨？专家然而这才是楼市的真相！

【广叔谈房】关注，学习房产投资知识

提问广叔你好，新人首问，坐标上海新桥，首套，子弹80，凑凑能到100，目标以松江新桥和闵行马桥，或老闵行这三个镇为主（比较靠近工作地）房龄在2004年以后。问题1.闵行跟松江教学的质量哪个更好？目前大宝在新桥小学两年级，二宝一岁，我们想选一个教学质量更好的区域，考虑总价在300万上下的二手房；2.大厦里面的住房，中介说也是普通住宅，房型比较方正，但是跟普通的这种二手房相比有些什么区别？如果购买要注意些什么事项？我们买房以自住刚需为主，升不升值不大关注，但是最好靠近好的公办小学；3.根据目前疫情，几月份入手较好？

回答松江教育资源比较薄弱，不适合 闵行区比较强的学校是闵实验、平南，总价300万左右，可以关注第二梯队学校。 沪籍和非沪籍的选筹差异比较大，如果是非沪籍，推荐对口闵实验畹町校区的小区。

其他学区要么称不上学区，要么居住证非常难进。 是不是普通住宅，还是要土地性质，商住房税费比较高，纯住宅税费相对低一些。 上海目前是逢笋入则，疫情期间可以淘淘降价盘。

提问广叔你好，重庆巴南雅典依山郡7000\/平可入吗？

回答你好， 单价7千并不贵，但是鱼洞并不是好板块。 重庆之所以一路向北，是因为北面有地。 【中部槽谷】唯一有空地的地方就是北面。南面过了鱼洞就是山，而东面和西面要发展必须跨过山脉。跨过山脉的隧道短则4公里，长则8公里，和主城区的联系指数型性下降。 巴南没有真内环好，但是这个价格入手，长持风险不大。

提问常住北京，可活动资金100到300左右，想找最合适投资的盘，全国都可以，感谢推荐

回答你好，主场北京，建仓首选北京，次选重庆和沈阳（不限购中最有价值的）。

干货！北京总价300-2000万选筹及贷款方案

1.北京选筹 目前的一手房基本是郊区炒地的产物，没有几套比二手便宜的一手房，暂时不建议入手。 二手市场里，50%的交易总价在500万以下，前赴后继的上车人流，可以说500万以下是血海市场，受总价和消费观影响，普通人上车最爱的远郊地铁刚需次新，也是相对容易溢价的物业类型，如果不想起跑就被甩在身后导致未来两三年都不能裂变的话，建议选择东三至东五内地90后公房，00后老小区，懂贷款的话，用首房首贷基本可以贷到房价6成。

500-700万，这是脱离斗兽场的第一步，但是依然没有太多标的可以选择，倒退单价面积4*175m\/6*116m，这两个条件的标的只能在东三四北三四一带碰运气，唯一能明盘的，是500-600区间的首选之一，2.6*200m＋的天通苑大面积，下一轮前3万内都可以拿。 700-1000万，终于有「选择」的余地了，望京酒仙桥枣营大望路双井九龙山，石佛营大望路四惠，房讲究体力和技术，下手比的是经验和速度，次新品质大三居，核心地段老大楼是主要的标的，通常这一类都需要全款再抵押。

2.北京贷 500万以内，1500-2500万的区间，以使用首房首贷为主，前者是因为大量匹配公房老小区可以避税避免非普，后者是因为可以突破抵押贷上限。 500-1500万，抵押jy贷为主，非普，非满五唯一，高额的税费，全款买入最低指导价过户无疑是最明智的最有利润的选择，讲到这里要插一，目前抵押贷非常严格，外行基本不能破，要做先提前几个月找专业人士铺路，如果容易贷款出了问题在想补救，可能没地儿去。

二套贷款，除了浪费你的现金没有用处，房子值钱的是什么？不是房子的钢筋水泥，而是房贷。

提问广叔，你好。 子弹80个，现住汉口花园三居室，想在江岸区附近再买个改善型住房。 不会淘盘，又觉得二手房税费过户费有不划算。 先新盘了解了一下仁恒公园世纪，二手房融创融公馆。 求广叔推荐几个楼盘，万分感谢!!

回答仁恒是CEO，这个价格入手会站岗。 汉口性价比高的盘集中在西后湖板块，新盘推荐幸福时代大家，百步亭和谐里。 二手房关注绿地汉口，金桥汇等次新盘，融公馆也还不错，但是入手单价不要超过1.7，配合淘笋。 二手房的税费有很多种方法可以减免。

提问续问，上海可否买房？买在哪里？ 1,大虹桥沿17号线万科天空之城新房可否？或者附近仁恒西郊河滨二手房？沿2号线天山路次新房有仁恒河滨花园，万博花园，天山星城，春天花园。 2,了你之前说的滨江路北面未来很好 3,可能会面临全球经济危机，又会靠量化宽松来拯救，那么买哪里的房才能最大升值？ 4,除既有现金可以贷款的

回答万科天空之城一句话总结产品一般，卖得死贵！ 万科通常选一个比较差的地段； 造一个DS喜欢的紧凑户型，控制总价； 搞一些装修小创意的噱头(一些推一手房的自媒体收了广告费以后到这些小噱头马上颅内高潮了，极尽肉麻吹捧之能事，一个折叠拉篮一个哄鞋机能给他吹上天)； 卖一个地段好2-3个档次二手次新房的价格。 俗称“远郊CEO小户型”。

举几个近期的例子 万科启宸 万科天空之城 万科公园大道。 天山路附近选筹具体价格。 仁恒河滨花园是天山板块的标杆次新楼盘。 品质好、位置好、带长实验学区，如果预算足够，我觉得没有问题。 天山星城虽然有一半动迁户，但也是有一些优的。毕竟地铁很近，缤谷广场就在家门口，还是很方便的，车位也比较足。 综合考虑，兼顾自住和未来升值潜力，仁恒河滨花园还不错，年底淘淘笋。

提问广叔，请问新城璞樾门第的房子，95折精装修送车位，投资可入么？算下来均价1.65-1.7万

回答你好，新城的位置不太好，离地铁比较远，车位不能转让。 现在降价是因为新城出了问题，需要快速回款。 隔壁的绿地二手价格也才1.4-1.5左右。 单价1.65如果是正常楼层，可以考虑，如果是顶天立地就一般般了。

提问广叔 北三县房产能不能投资 大厂和潮白区

回答分析大厂 香河的问题，就是分析环京的问题。 大厂 香河是很大一篇区域，所以价值有高有低。 而炒得最火热的，无疑就是潮白河厂通桥这一带。 如果已经完全兑现，那么1.5万我接受，但在规划以及未完工阶段卖1.5，一不值，二有赌博风险。 整个环京，除了燕郊主干道，其他地区有人口的很少。 没有人口聚集，就没有价值。

提问广叔你好，新人请教。坐标哈尔滨有一顶层电梯房建筑140使用90现在卖158万，位置是在龙塔开发区里，装修还算不错挂在网上和中介一年多了现在还是没卖出去，价位已经在小区里算是很低的了，的人真是不少但后来就没下了，因为是顶层么来的人总是担心漏啊什么的，想问问怎么才能快速卖出去呢。

回答你好，目前的楼市，肯定是低挂，低开高走，千万不要高开再降价低开的目的是尽量吸引到多的带量，带量多了，你才能适度涨价，有若干个客户来谈，你才有跳价的底气高挂，连的人都没有，只能自娱自乐至于和中介打交道，姿态礼貌，经常寒暄，发发小红包，多说你辛苦了。 卖房的几个基本共通则 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机，串串。

最后再挂中介。 最好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优好好理一遍做成案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有红包。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头红包在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约，再找朋友托。房时候你在，观察房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。 一般来说年底是一年中行情最淡的时候，涨幅都集中在年初3-6月。

提问广叔你好，关于买房的事情咨询一下，目前坐标江苏常州，已婚，我与妻子名下有两套房，一套市场价200万，公积金贷款45万，月供2700,另外一套市场价120万，商贷70万，月供4200.目前家庭年收入25万，请问该如何继续操作

回答你好，目前名下的2套房分别是哪2个盘？ 手上无子弹，建议把尾款45万的这套做截断抵押融资。 开发二线省会城市房票，继续淘笋买入。

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