时局楼市格局或将面临深层次的变革

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作者威海新楼市 编辑发布于公号威海新楼市

进入4月份，随着国内疫情有效的控制，各行各业都开始了复工复产。尤其是楼市，中介开店，开发商启动建设及售楼处功能。在国外疫情严重，经济形势非常不乐观的前提下，大家到的是成交量萎靡，每一个人都认为房价要下跌。

3月底之前，楼市还是一片“死寂”，开发商在为卖房而发愁，很多中介店面不再开业（闭店），量价更是齐刷刷跌到谷底。但到了4月，一切好像都是约定好的一样，全国各城市齐刷刷的出现涨价通知，多个城市上演“抢购”大戏，重现“一房难求”的热销场面，排队抢房、排队验资、挤爆售楼处的新闻报道比比皆是，到处都有中介、开发商置业顾问在大肆宣传“开发商从4月起要收回优惠、全面提价”的消息。真可谓是峰回路转绝处逢生啊！

深圳太子湾·湾玺再次震动深圳楼市54套，2900万元/套起，开盘半天售罄，吸金约23亿元。

3月16日晚8，万科通过线上卖房的方式推出深圳的“万科星城”项目，当晚推出的288套房源，在7分钟全部卖完，销售额2.99亿。

3月20日，苏州的三个房地产项目同时开盘，共推出近900套房源。无论是线上销售还是线下选房的项目，几乎都是“秒光”。

3月24日，龙湖集团CEO邵明晓在业绩会上专门提到了旗下一个项目的“战绩”311套房源，10分钟内抢光。

另外还有合肥“中海”422套房源数秒售罄、北京“金茂”20分钟卖光814套房、无锡“恒大”233套房源10分钟售罄。

失落、刺激、后悔、激动、后怕、庆幸等等，楼市中充斥着各种不同的声音，都是疫情后对房地产市场的预期以及楼市所表现出来的分化局面的感受。

网传年后万科，恒大，碧桂园，融创等集体发出涨价通知。房价是真涨还是被“营销”了，我们暂且不去考虑，我觉得清时局、认清自己或许更加重要。

目前情况是否支持房价上涨，问一问自己是否需要买房，错了或者错过了，也不会有太多的遗憾。须要承认，须要面对，须要正视！准备最坏的，争取最好的，如此才能保持一颗平静的心。

房产界大哥们都是怎么说楼市的

陈卓林雅居乐集团主席兼总裁“融资方面，哪里便宜就去哪里借”

黄仙枝正荣地产执行董事、董事会主席兼行政总裁“经济越不好，房地产的作用就会越拉越大”

胡葆森建业地产主席兼执行董事“对房地产来说，利好的消息还是有的”

林中旭辉集团董事局主席“产品方面要迎来一轮升级换代”

邵小明龙湖集团首席执行官“4月份地产开发住宅销售可以恢复”

许世坛世茂房地产副主席、总裁“预计今年房地产销售将下降10%-15%”

王晓松新城控股董事会主席兼执行董事“利润率平稳下滑已成行业趋势”

颜建国中海地产董事局主席“对2020年市场谨慎乐观”

孙宏斌融创中国董事会主席兼执行董事“均衡稳健、提高综合竞争力是行业出口”

莫斌碧桂园总裁及执行董事“不以规模论英雄，追求有利润的现金流”

郁亮万科集团董事会主席“每一次在危机过后都能获得一些发展机会”

许家印中国恒大董事局主席“房价不会上升，也不会大跌”

这些国内房地产业的龙头大哥们，每一句话都对购房者有一定的影响。从最近的言论中，我们不难出，基本都是对于楼市后期的发展持谨慎乐观态度。加上近期货币政策更加利好房企，对于开发商们的压力似乎只有如何把房子卖出去这一。

2020年3月全国TOP100房企销售情况

TOP100房企单月实现全口径销售金额7690亿元，与2月相比，百强房企业绩环比大幅增长136.2%，与去年同期相比规模下降20.8%。3月房企销售业绩明显回升，单月业绩规模较去年同期同比降低17%，单月业绩环比降幅较2月有近21个百分的收窄。

因为疫情的影响，国内外经济受到了严重的打，很多企业面临着资金上的巨大压力。企业的生存状况，最终可以通过职工的工作和工资情况传递到楼市。因为人们的收支情况开始出现变化。（这一，房价与工作收入是挂钩的）

举个例子如果一个工厂，把工人劳动产出全部都作为工资和股东的分红，是不行的。因为工厂需要有研发人员来提升效率，需要购入新的设备来提升产能。而大多时候这些研发与新生产线短期内的投入要远大于支出，这就需要之前劳动产出的资本积累中，拿出一部分来维持。疫情让人们更加清楚了资金积累的重要性，而如今人们的矛盾是储备资金与资金来源变少变难，企业则直接是面临的是如何生存下去。

此时，是不支持房价上涨的，但是房价下跌，资产缩水的情况更不舒服。因为下面你将到消费支出在增加。

全球金融大放水，对消费对楼市影响如何

据统计现在已经有美、法、意、德等十数个国家和地区，开始直接给民众发现金。我们虽然没有直接发钱，但很多城市都在给大家发消费券，截至目前已有近20个省市总数40多亿元的消费券，而且发放消费券的地方仍在不断增加。无论是国外还是国内，水龙头都在越拧越松。

如此大规模的放水，未来会不会引发大规模通胀？楼市的泡沫会不会被相对缩小？还是继续与物价保持之前的那种“安全距离”。

2020年3月份，全国居民消费价格同比上涨4.3%。其中，城市上涨4.0%，农村上涨5.3%；食品价格上涨18.3%，非食品价格上涨0.7%；消费品价格上涨6.2%，服务价格上涨1.1%。一季度，全国居民消费价格比去年同期上涨4.9%。

3月份，全国居民消费价格环比下降1.2%。其中，城市下降1.2%，农村下降1.3%；食品价格下降3.8%，非食品价格下降0.4%；消费品价格下降1.7%，服务价格下降0.3%。

对于国家来说，资本积累并不是简单的积累钱，钱在国家层面只是一个数字而已，而且可以随时印发。比如美国的印钞机就一直没有停过。但是对于发展中国家来说，印钱并不能让国家富裕，没有用基础的印钱只会让钱贬值，不会增大外部购买力，但是积累劳动产出剩余是可以的。而房地产则是在过去十几年我国积累劳动剩余的一个最大经济体。

劳动剩余，本质上是不用向劳动者兑现或者暂时不用兑现的劳动产出积累！

你交的税，企业的利润，这些是劳动剩余。

你把钱存银行了，就是国家的劳动剩余；

你把钱买房子了，同样也是国家的劳动剩余。

只有当你把钱买了吃喝玩乐的，这些劳动剩余才是你自己的。

而如果你把钱换成外汇，那么劳动剩余就从中国所有变成了该外汇国所有。

欧美的印钞机可以开，可以把超发的货币可以让其他国家买单，但我们这种发展中国家做的如何呢？

楼市带给我们的并不只是高房价

当成千上万的中国人去买房，去让渡自己的劳动剩余的时候，国家才能把这部分劳动剩余转换成为经济发展的资本积累，才能去供养大批暂时没有产出的研发，提供安全的国防，才能去把这些劳动剩余转换成为外部购买设备和技术的美元欧元日元。

但如果大家不买房子，或者把房子卖了，去消费去兑现，无非是会导致物价上涨或者贸易逆差而已，因为物资就那么多，要么就是出现物资管制，物价变化不大但是你就是买不到。如果大家要去把劳动积累换成外汇，那更是不行，直接会削弱国家的外部购买力，结局就是更加严厉的外汇管制。

有人可能会说“如果一开始，不搞房地产经济，把钱投入到别的经济体，岂不是更好”。开弓没有回头箭，既然当时选择了这条路，肯定有一定因的。每个国家的国情不一样，我们可能走这条路会更快一些吧，当然后遗症的阵痛可能会大些。同时，通过这次疫情，国外的月亮似乎也没有特别的圆了。患难现真情切实让我们感受到了祖国的温暖与强大。

坊间消息截止目前，除了救治8万多病例，加上投入的人力物力以及经济政治的影响，造成的损失大约10.5万亿元左右（网上搜集数据，也有说30-50万亿，参考一下吧。反正动静大家都有目共睹，肯定少不了）。

疫情后政策上的关注

政策松绑

先是驻马店下调公积金贷款购房首付比例，随后广州取消商服类项目限售，还有济南的绿色建筑不限购政策，以及浙江海宁的取消限购。

“抢人”大战亦是越来越激烈。

南京45周岁以下本科、研究生及以上学历可凭证书落户

苏州出台人才新政，本科学历（年龄不超过45周岁）可以直接落户，无需社保；大专（年龄不超过35周岁）连续6个月社保就可以落户。

海南三亚拔尖人才购房补贴6万元/年。

天津继续加大人才引进力度，六类创业者可领房租补贴 最长补贴2年。

4月2日，沈阳市发布《关于全面取消人才落户限制进一步放开落户政策补充意见的通知》

我们不能找回过去的时光，但经济却可以倒退回去重新来过。在此我不得不推翻年前我对楼市的一个观“三四线城市是未来人口趋势”。

因为疫情，全球经济大萧条或将不可避免，我们也难独善其身。未来究竟如何很难预料，但眼下疫情影响中，工资收入与工作岗位的提供都会大幅缩水。综合实力越强的城市，所能提供的就业与发展机会越多。很多人又不得不重回到一二线城市。

当“水大鱼大，蒙眼狂奔”的时代成为历史，叠加疫情黑天鹅的冲，房地产行业面临在行业变局中重塑增长逻辑的考验。多方面的因素制约着楼市的最终走向。

对于购房者来说，期盼的是房价下跌，但是房价真开始跌了，你买吗？敢买吗？

对于开发商来说，有着政策方面的红利，目前重是想办法把房子卖出去。

对于房产中介，房价上涨与下跌都可以。房价上涨购房者抢房的日子，中介闭着眼睛开单；房价下跌触底，会有大量抄底客。唯独目前的横盘最尴尬，购房者焦急的观望，中介每天也只是干瞪眼。

总结

秒光盘、涨价潮可参考价值不高；物价波动、经济衰退应该引起注意；全球央行放水或将改变经济格局。而我们的楼市，后院不能起火。

来源威海新楼市（IDweihaixinloushi）

作者威海新楼市 编辑谢天