谈谈地产商2019年报里没告诉你的那些事儿

又是一年人间四月天……

四月除了樱花，还要年报。

几百页的年报起来费事儿啊，

那就各家关于年报解读和新闻稿吧。

可是好多章只挑好的说，

了等于白啊！！!

比如——

3月底，万科财报刚出来的几天，各种财报解读满天飞，其中很多报道都提到万科“连续11年现金流为正”。

如果按照上一样只营收和归属于上市公司股东的净利润，万科在2019年交了一份很棒的答卷。然而，营收增速和净利润都创新高的万科，怎么会在今年财报刚出炉的第四天就被汇丰、瑞等大行下调评级呢？

汇丰认为，万科去年核心利润同比升9%，差过该行及市场预期，且削减派息比率至30%更是令人失望。并且，即使万科管理层希望合同销售能够追上，但很难逆转施工进度缓慢的影响，因此下调其今年核心盈利预测11%至430亿元人民币，目标价相应由37.4港元降至30.6港元。瑞甚至将万科目标价由35.6港元下调至27.4港元，评级由“跑赢大市”降至“中性”。

打开DM终端的地产板块可以到，万科近两年的拿地数据都下降，19年拿地总金额比18年减少了15.48%，这反应了万科高层对于公司销售的扩张势头逐渐趋于谨慎。据业内分析，“万科土地储备仅可供未来约2.8年使用，较同行的平均水平短约4年。”

(图片来源DM终端——地产板块）

另外，万科2020年需要偿还的债券金额也非常高，这跟其他地产商相比，短期债务压力极大。↓↓↓

(图片来源DM终端——地产板块）

因此，即使万科的年报数据比较好，也挡不住2020年万科很难的事实。

再来“宇宙第一房企”碧桂园。

碧桂园的年报一出来，所有媒体都是一顿夸。确实，近年来在房地产行业资金面持续收紧和“住房不炒”的背景下，碧桂园在2019年依旧实现了增长超10%的全年合同销售金额。去年是碧桂园净经营性现金连续第四年为正，净利润相比前一年增长了26.1%，势头正猛。一个规模极大的龙头企业，能保持如此高的年增长，是非常不容易的。

但是当我们在DM终端地产板块中仔细研究碧桂园在售和待售项目，以及去年一年的拿地分布时会发现，碧桂园的项目主要分布在三四线城市，当前在三四线城市的在售和待售项目占所有项目的57%，去年一年的三四线城市拿地金额占总金额的59%。

(图片来源DM终端——地产板块）

碧桂园三四线的项目这么多，但总所周知，三四线房价泡沫比一二线城市都大，现在在疫情的影响下，居民消费心不足，卖房子是难上加难。

一直好房地产的专家马光远最近发表演讲说，三四线城市房产风险加剧，下跌速度将超过预期。另外，随着棚改货币化安置政策逐渐弱化，三四线的房地产需求已经慢慢降低，碧桂园未来的销售恐怕要花心思。

年报可以粉饰，但数据不会骗人。

全国260多家房企的拿地数据、销售数据、项目分布和融资数据哪里找？

上DM终端，地产板块一探究竟吧。

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