公募REITs出台万众瞩目！万亿市场空间，龙头券商前瞻布局

在一系列REITs相关政策出台、公募REITs脚步渐进的背景下，龙头券商们已积极储备项目经验，前瞻布局中国REITs市场。这些头部券商们的动作，或能为其他券商们提供一定借鉴。

作者丨RCREIT（REITs研究中心）

近年来，监管部门正积极研究出台公募REITs监管相关业务规则。而在一系列REITs相关政策出台、公募REITs脚步渐进的背景下，龙头券商们已积极储备项目经验，前瞻布局中国REITs市场。

RCREIT（REITs研究中心）认为，我国公募REITs市场规模预计可超万亿元。如此巨大市场容量，绝大多数有条件的券商都会布局这块业务。但REITs市场是有门槛的，前期项目比较少，且大多有创新示范需求，这种情况下融资方会倾向大型券商、经验丰富的实操团队，一般中小券商现阶段较难打开局面。

RCREIT（REITs研究中心）认为，头部券商从事类REITs业务经验丰富、人员配备充足，实操层面已很少存在法律、税务等方面的困难，更多的是精益求精及针对特定项目的定制化设计。对领先券商来说，业务开展的难可能是项目储备问题。

中金公司

根据中金公司2019年年报，展望2020年，将继续加强能力建设，提升固收业务质量；深挖地方核心创收客户，提高整体创收能力等。此外，中金公司还将总结已有经验，探索与债务重组业务相关的有效合作，并前瞻布局公募REITs等重大业务机会。

中金公司预计中国REITs市场空间超4万亿

中金公司研究部预计中国REITs的总市值有潜力达到人民币4万亿元。

 数据来源中金公司研究部

中金公司宏观组张宇等认为“商品房+公共住房”双轨并行、建立真REITs打通投融资渠道是让住房需求更好支持内需的最优路径（参考章RCREIT观察丨应对贸易摩擦，房地产政策亟待调整尽快建立真REITs！）。

地方政府则上可以低价或无偿提供公共住房建设用地，建设资金可先期以财政支持或借款方式筹集，建成的公共住房则上只租不售，打包资产发行REITs，从而实现融资再造血。

特别值得指出的是，REITs在中国酝酿讨论十余年而未能成行，与无法突破税收安排有直接关系，建议有关部门加快推进REITs相关税收安排的政策改革，参照国际通行标准予以适当税收减免。

中金公司成为唯一一家拥有中国、美国、英国资产REIT IPO项目经验的投行

2020年2月6日， 由新加坡私募股权基金Elite Partners Holding发起Elite Commercial REIT在新加坡交易所主板挂牌上市（参考章新交所SGX专栏丨Elite Commercial REIT在主板上市）。

图片来源新交所

Elite Commercial REIT 的初始投资组合包括英国各地的97处商业建筑。该房地产投资托超过99%的租金收入来自通过住房、社区和地方政府事务大臣面向英国政府提供的租赁业务。

这是新加坡交易所第一个专注于英国资产及以英镑计价的房地产投资托。中金公司担任该次上市的联席簿记管理人和联席主承销商。

根据中金公司，托IPO资产包括位于英国的97座办公楼，其中96座办公楼为永久地契，余下的一座为剩余235年的长期租约，净内部面积近260万平方英尺，资产总估值为3.19亿英镑。

托资产的出租率为100%，加权平均租期长达8.6年。99%出租给英国最大的政府部门-就业与养老金部（DWP）。托预计分红收益率2020年为7.1%，2021年为7.2%。

在此次发行中，中金公司作为唯一中资投行，协助投资者充分了解新加坡房地产投资托以及英国脱欧后的英国资产的投资价值，引入了高质量的机构投资者的同时贡献了最大的单一机构订单，为项目在动荡的市场环境下的最终的成功发行奠定了良好的基础。

此次成功上市，中金公司协助客户创造了新加坡第一个以英镑计价的IPO，成为唯一一家拥有中国、美国、英国资产REIT IPO项目经验的投行，进一步巩固中金公司在新加坡资本市场及新加坡托上市中的领先地位和影响力。

中证券

根据中证券2019年报，金石投资募集并管理私募股权投资基金，自2007年成立以来，一直专注于私募股权投资业务。

金石投资全资子公司中金石基金筹集并管理客户资金进行不动产股权投资，提供股权投资的财务顾问、投资管理及相关咨询服务。中金石基金自2013年设立以来，致力于中国不动产投资托基金（REITs）的基金管理、政策咨询及研究工作。

中金石基金自2014年设立中国境内首只类REITs基金起至报告期末，累计设立类REITs基金共计人民币261.50亿元，排名国内类REITs基金累计管理规模最大的私募基金管理人前列。截至2019年12月31日，中金石基金及下属子公司存量基金管理规模约人民币115亿元。

中证券成功发行市场首单无强增并以购物中心为资产支持的权益型类REITs产品

2019年3月1日，“中金石-深圳龙岗万科广场资产支持专项计划”成功发行，项目发行规模人民币21.16亿元，由珠海市懋德诚投商业发展有限公司作为始权益人，印力集团作为运营管理人，中证券担任计划管理人和销售机构，中金石基金管理有限公司担任基金管理人。

该产品期限为3+2年，标的物深圳龙岗万科广场总估值为29.41亿元，发行资产支持证券总规模达21.16亿元，其中优先A级证券用评级AAA，发行规模11亿元；优先B级证券用评级AA+，发行规模5.5亿元；次级证券发行规模4.66亿元。

其中，优先级证券的期间收益由标的物业净租金现金流超额覆盖，是市场上为数不多的真正实现“资产支持”的证券化产品。

“中金石-深圳龙岗万科广场资产支持专项计划”作为2019年第一单成功发行的类REITs产品，该项目是市场首单无强增并以购物中心为资产支持的权益型类REITs产品，待时机成熟，有望和公募市场实现无缝对接，通过公募REITs实现权益资产的上市和流通。

该项目也是印力集团继深国投CMBS和印象1号CMBS以来又一次商业物业资产证券化的成功发行。

光大证券

根据光大证券2019年年报，报告期间公司完成了国内首单央企创新型ABN项目、国内首单基础设施REITs项目、首单百亿储架商业中心REITs项目、首单央企储架尾款ABN项目、首单央企降负债ABN项目，并正在推进多单首批央企国企创新型项目，持续保持资产证券化业务创新市场领先势头。

光大证券成功发行国内首单基础设施REITs项目

2019年6月28日，“上海广朔实业有限公司2019年第一期光证资产支持票据”在银行间市场发行，成为首单基础设施类REITs。

“上海广朔实业有限公司2019年第一期光证资产支持票据”项目发行规模70亿元，其为银行间市场首单高速公路公募资产支持票据（ABN）项目，并同时创下公募ABN单笔最大发行规模，最长期限7年无回售安排。

该项目将REITs的操作思路引入基础设施领域，为投资降杠杆提供解决思路，能有效降低成本，推动基建领域的投资建设，助力基础设施企业的“轻资产化”。

1）ABN层面的交易结构

图ABN交易结构 来源项目募集说明书

a.发起机构将其合法持有的保石基金优先有限合伙份额委托给受托人设立“上海广朔实业有限公司2019年第一期光证资产支持票据托”（简称“发行载体”）。自托生效之日起，基础资产属于发行载体项下财产，不再属于委托人财产。

b.受托人以发行载体为特定目的载体发行资产支持票据，资产支持票据代表发行载体受益权的相应份额。

c.发起机构指定受托人按照《托合同》约定由主承销商通过集中簿记建档、集中配售的方式向银行间市场的机构投资者（国家法律法规禁止购买者除外）发行上述资产支持票据。

d.资产支持票据发行成功后，由主承销商将募集资金划转至受托人开立的发行收入缴款账户。

2）底层基金层面交易结构

图底层基金交易结构 来源项目募集说明书

华泰证券

华泰证券研究所张继强团队认为，我国基础设施类REITs产品正在探索阶段，区别于商业物业REITs，基础设施底层资产所有权、流动性、估值及收益上的特殊性，导致已成功发行的3单基础设施类REITs产品结构较为单一，以“私募股权基金+ABS”的形式存在。

借鉴国际经验，我国基础设施类REITs产品在组织形式、管理方式、退出方式、税收支持上仍有完善的空间。发行基础设施类REITs产品可以达到盘活存量资产、拓宽融资渠道、降低地方政府杠杆率、促进经济升级转型的效果，是政策重鼓励的方向。同时，基础设施类REITs满足长线资金的投资诉求，具有广泛的投资群体。

华泰证券成功发行四川交投高速公路REITs项目

2019年12月26日， “华泰-四川高速隆纳高速公路资产支持专项计划”在深交所发行。这是中西部首个基础设施REITs项目。该项目由四川高速公路建设开发集团有限公司作为始权益人和资产服务机构。

该项目具有三个显著特

一是效率高，两个半月内即完成注册发行，较REITs产品的平均发行时间缩短了一半以上。

二是成本低，项目一次性募集外部资金16.4亿元，相当于隆纳高速8年的通行费总收入，融资成本仅为3.68%，创全国REITs产品新低，体现了资本市场对四川交投综合实力及底层资产品质的充分认可。

三是风险小，通过精心设计，项目注册发行后，隆纳高速的控制权仍归四川交投所有，国有资产流失风险得到有效控制。

产品要素

交易结构

该项目是四川省基础设施建设融资模式创新的重要尝试，并为四川省属企业盘活存量资产提供了可复制推广的重要经验。

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