简析，“活不下去”的万科

1，年报回顾

2019年，万科实现营业收入3678.9亿元，归属于上市公司股东的净利润388.7亿元，同比分别增长23.6%和15.1%；实现销售金额6308.4亿元，经营性现金净流入456.9亿元。年末持有货币资金1661.9亿元，远高于一年内到期的流动负债总和938.9亿元；净负债率33.9%，继续处于行业低位。

2，其他业务

一，租赁住宅业务

坚持围绕核心城市布局，以青年长租公寓（“泊寓”）为主要产品线，同时探索为不同类型客户提供长期租住解决方案，积极提高项目经营与服务质量。截至2019年底，万科租赁住宅新增开业5.6万间，累计开业11万间，已开业房间中81%位于北京、上海、深圳、广州、杭州、天津、成都、厦门、南京、苏州、西安等14个核心城市，成熟期项目（开业半年及以上）的平均出租率约90%。

二，物业服务

万科物业持续践行住宅商企两翼齐飞的发展战略，提升服务质量，扩大市场份额。2019年，万科物业实现营业收入127亿元，同比增长29.7%，累计签约面积6.4亿平方米，同比增长26.1%；新拓展项目的年饱和收入（指根据项目合同约定在一个完整年度的物业服务费收入）54.06亿元，同比增长33.13%。

三，物流领域

旗下万纬物流经过近5年发展，已成为国内领先的物流服务商，服务客户超过850家，涵盖电商类、快递快运类、制造业类、餐饮类、零售商超类等各个领域。截至2019年底，万纬物流已进驻44个城市，获取138个项目，其中高标库123个，冷库15个，可租赁物业的建筑面积逾1086万平方米。已稳定运营的项目出租率较2018年大幅提升，其中高标库稳定运营项目平均出租率为92%，冷库的全年仓库使用率为82%。

3，买入逻辑

一，稳定需求

中国2020年计划城市化率是60%，而美国的城市化率目前大概是85%。2017年到2020年，每年新增城镇人口大概2000万左右，需要是一直存在的。

二，调控乏力

国家虽然一直管控房价，但也是有心无力，就算强制规定价格标准，开发商还是有办法把一部分的损失转嫁给消费者，比如现在越来越多的精装房就是很好的例子。所以管控是否有效，确实有。但房价会大幅下降么，并不会。

三，估值便宜，合伙人增持显心

不得不说开发商确实土豪，银行高管增持都是几百几千万，万科合伙人一出手就是16.25亿。这么大笔钱，肯定多数是借的，借钱购买自家的股票，说明25块他们认为很便宜，而万科现在的估值，确实也便宜。

4，个人法

今年疫情严重，但万科1-3月销售额为1378亿，去年为1493亿，只比去年同期低115亿，减少不到10%，这是相当不错的。

除了主营业务表现亮眼以外，租赁，物业，物流等业务也持续高增长，，再加上良好的现金流和底负债，现在的万科，值得关注。

截止昨日收盘

万科 保利

PEttm 7.82 PB 1.62 PEttm 8.12 PB 1.48

净资产收益率 22.47% 净资产收益率 10.24%

市值 3038亿 市值 1800亿

去年高喊活下去万科，今年的表现值得期待

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