万科的“史诗级”捐赠，或唤醒了“万科们”的价值回归

疫情之下，万科那句“活下去”，似乎成为了现实。

然而，这次万科不仅要自己“活下去”，还为了全人类的未来写了重重的一笔。

4月2日，万科企业股资产管理中心与清华大学教育基金会签署了捐赠协议，代表万科人全体，将企业股中心的全部资产2亿股万科股票一次性捐赠给清华大学教育基金会，将与清华大学一道，共建公共卫生与健康学院。以万科目前股价算，此次捐赠的2亿股万科股票当前市值约53亿元人民币，是目前国内对高校基金会的最大金额的单笔捐赠。

更具意义的是，此次并非企业捐款，捐出的并非万科上市公司资产，而是1984年万科成立以来数十万员工36年努力奋斗的共同成果和财富。或许，经此一“疫”，万科和优质企业的价值有望迎来新的认识。

作为参与捐赠的万科全体员工的一份子，万科董事会主席郁亮表示，新冠疫情这场史无前例的全球公共卫生安全危机，让人类共同体如此息息相关、命运相连。每个人都无法置身事外，也无法独善其身，“活下去”成为非常真实的存在，每个人都能真切感受到疫情抗的艰难和挑战，也能切身体会到提高公共卫生发展水平的重要性。

在疫情之下，作为地产龙头的万科必将受益于集中度的提升。在企业的优质基因绽放之后，万科的未来或许更加让投资者放心了。

在刚刚披露的2019年年报之后，万科交出一份“稳妥”的成绩单。2019年报显示收入3679亿元，同比增长23.6%；归母净利润389亿元，同比增长15.1%；拟派现1.045元/股，分红比例30.38%，对应当前股息率3.72%。

至少有两可以确认一、该“15%”的含金量位于行业前列，二、面对经济和产业环境的“不确定性”，未来利润表的“确定性”在增强。通过数据可以出，相比恒大、碧桂园和融创，万科在销售毛利率和销售净利率方面均在同业之上，意味着万科的盈利能力相对较强。

不能被忽略的是万科的“第二曲线”。2019年万科物业收入127亿元，同比增长30%，连续10年蝉联百强榜TOP1；印力集团管理面积近900万平；万纬物流可租赁物业建面1086万平；三大新业务已极具规模，在国内均处领先地位。从对标角度，新业务潜在价值较大，已发展为不能被忽略的第二曲线。

从今年特殊的月度数据，万科和行业也正在好转。

亿翰数据显示，2020年3月百强房企（公司可比口径）单月销售金额环比增长156.4%，同比下降13.6%，同比降幅较2月收窄29.5个百分；1-3月累计销售金额同比下降19.1%，降幅较1-2月收窄4.4个百分。

百强房企单月销售金额中1家环比下滑，较2月减少92家，63家同比下滑，较2月减少26家。国内疫情好转加速房企复工和需求释放，据我们跟踪，重房企目前售楼处90%以上开放，施工项目普遍复工率70-80%，工人到岗量也在加速提升，百强销售持续复苏。

头部房企施展韧性，招蛇、金科、阳光城、万科、滨江单月增速较2月分别+17.6、+14.6、+47.9、+29.3、+41.0、+43.9个百分。

主流A股上市房企中，3月单月同比增速靠前的为招商蛇口22%、【金科股份(000656)、股吧】21%、阳光城-2%、万科A-6%、滨江集团-9%等；一季度累计同比增速居前的为招商蛇口-5%、金科股份-5%、首开股份-6%、万科A-8%、金地集团-17%等，优质房企一季度降幅控制在个位数。

华泰证券预计4月份房企销售、施工将迎来全面复工，供需持续改善。对于未来复苏的进展和力度，可以对比2008年的情况，似乎可以到一些线索。

受金融危机影响，2008年地产投资、开工增速较2007年分别下降6.8个和17.1个百分，销售面积同比下降19.7%，70城房价连续7个月环比下跌，申万地产指数2007-2008年最大跌幅达75.8%。随着降首付、宽货币等刺激政策出台，2009年房地产投资、销售、开工同比分别增长16.1%、43.6%和12.5%，申万地产指数最大涨幅超215%。

尽管金融危机导致GDP及收入增速放缓，但随着调控政策的放松，2009年楼市大幅反弹，经济及收入增速放缓并未对楼市需求产生明显冲。平安证券认为一方面在于当时快速城镇化提供了大量购房需求；另一方面流动性大幅宽松加速保值需求入市；同时首付比例下行为居民大幅加杠杆提供了条件。整体来，金融危机并未导致需求的消失，仅仅是延缓需求的释放。

相比2008年，尽管均面临国际经济金融环境恶化，各国流动性持续宽松，但当前经济、政策环境及行业规模均不同于2008年，目前内需对经济增长的拉动更为显著，国内经济受到的冲程度可能更小；政策定力更强，调控松动程度弱于2008年；行业规模及体量、房企资金状况远好于2008年。因此本轮疫情引发的国内外经济冲，对楼市影响将不同于2008年。

从政策端来，尽管疫情发生以来，各地政府陆续出台包括延缓土地出让金缴纳、调整预售条件等供给端措施，2月LPR利率亦进一步下降，无论是行业政策微调还是流动性环境宽松，密集政策出台均为缓解房企短期现金流压力，降低整体金融风险，维持楼市稳定。

短期来，3月一二线土地市场明显升温，主要城市楼市恢复亦好于市场预期，在“房住不炒”和“不把地产作为短期刺激经济的手段”背景下，平安证券认为政策边际改善将是渐进而缓慢的，政策的着力仍将是“稳地价、稳房价、稳预期”，土拍政策及预售条件调整等供给侧宽松仍将为主流，需求端政策短期大幅松动的可能性依旧较小。

随着疫情逐步得到控制，3月主流房企复工率超过90%，尽管疫情导致工期较往年延期1-2个月，但随着后续赶工带来的施工强度提升，对全年竣工交付影响相对有限，地产投资仍有望维持正增长，新开工受制于疫情冲、三四线楼市拖累以及拿地收缩，同比仍将有所下降。随着疫情期间积压需求释放及流动性宽松带来的保值需求加速入市，3月百强房企销售额降幅大幅收窄至17.2%。尽管疫情对国内外经济、需求的影响仍具备不确定性，但我们判断行业冲最大的时刻已经过去，预计2020年全年销售面积同比降5-10%。

受外围市场冲，申万地产板块PE(TTM)已降至近5年最低水平，目前主流房企对应2020年估值不超过6.5倍，潜在股息率超过4%，通过复盘，低PB、高分红的传统蓝筹“万科们”，在三种情况下可能跑出相对收益经济复苏后期轮涨补涨；经济衰退周期抗跌；龙头集中度提高(2017)。在逆周期调节发力的二季度，“万科们”可能阶段性跑赢相对收益。

招商证券认为，在行业整体去杠杆背景下，新的起跑线已出现，具备高质量周转的类万科公司或已和其余公司拉开距离。万科拥有造血功能而不是靠周期来换账面盈利，在现金流量表上则体现为销售回款持续且稳定的高于融资回款，理应享有估值溢价；短期角度，公司业绩持续稳健增长能力较强，新业务潜在价值进一步凸显，事业合伙人再次增持充分彰显对公司发展心，，持续好公司长期价值且短期性价比凸出，目标价38.3元/股。