恒大75折甩卖，19年武汉买房的人血亏了吗？

/ 武汉裴sir
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ASK1热心真诚的裴sir好，人在外地从事导游业，估计两年后回武汉工作，打算疫情后在光谷买房，首付80，预算180万以内的房子，中粮祥云只剩下两栋担心抢不到，现在在17250的中建星光城和14600的纽宾凯麓院两个楼盘之间纠结，考虑到麓院是小高层，公摊低些，可以蹭绿城引进的华科附小附中，但位置在花山感觉有偏，麻烦你帮我参考一下:万一祥云抢不到，是买星光城好还是麓院好？谢谢！

ANSWER2:

1，神盘也有方法买，裴sir和裴sir星球的球友的创。

11/19号线交汇的地段是未来光谷东的核心，中粮可以试着代抢等操作，也可以参考裴sir星球沉淀的交资料方式去了解一下交资料的细节注意事项，如下几个宏观+楼盘微观+交资料系统解析能够帮大家更大概率买到房。

《武汉这些神盘都是怎么交资料的》

《矩阵、明源系统都有哪些后门》

《楼市周期律让投资客大赚几十万！》

2，毛坯为啥哄抢。

从刚需上车的角度能够调度最大的杠杆，同时最低的月供压力。如果是精装，那么精装部分XFD 只能贷款十年，意味着月供增加；与此同时精装部分不全款很有可能不让公积金贷款。对于投资的话，资金量投入比例较大，没有发挥好杠杆的作用；除此之外就是武汉本土的精装外包之后多数情况下品质不好管控，这是武汉本土普遍的问题。

3，楼市区位微观。

光谷支撑力强，毛坯自然抢的人多，投资客或者刚需上车的，以及全国做互联网的高薪程序员都会选择光谷，所以光谷东的房价涨的速度也挺快的，甚至比三环区位还贵。中建算是大开发商了，中建大公馆算是污，比上不足，比武汉本地开发商会好一些，中建的还建房裴sir了解应该不在这边，在杨家湾，所以这个楼盘也没啥明显的缺陷。所以大家自住关注的这个倒没有啥问题，整个项目56万方巨无霸体量，配套短期还不足，但是很快就会齐全的。

可以参考1中的方法借鉴。

4，麓院毛坯性价比也还行，相比旁边的绿城18k+会便宜些，并且还是小高层。但是如果我资金充足能上光谷东核心，我会放弃小高层或者叠墅等的偏享受的舒适度溢价，选择偏向于干货的地铁区位核心的方式买房。

关于花山废气偷排的问题，往期星球有沉淀，具体分析细节见星球

《花山废气偷排源头找到了也没办法》

ASK2:恒大在武汉有多少个楼盘？都是精装的？在汉阳有无恒大的楼盘180万左右的，75折房源？

ANSWER2

就是营销手段，噱头而已！

恒大基本上打折的多是公寓和商业类的房产，住宅类打折的多数是不限购区的楼盘，比如五里界、光谷南等，对于首付只有15-20万左右的想在武汉买房上车的话稍微有一丢丢优惠可以享受，不要错过机会。

主城区的楼盘几乎没什么打折的，汉阳恒大新房价格15-25k左右的新房我目前了解是没有的。

ASK3:本人sfsd,最近考虑买房子弹60-70之间，相中了汉阳的恒韵府，置业顾问说后续有还有小户型的毛坯推岀，对这个盘的位置比较相中，想咨询下这个盘的优缺，值不值得入手的？还望指迷津

ANSWER3:

武汉买房这些坑要避开

1，垃圾焚烧厂要避开，尤其是汉阳锅顶山，青山武钢在转型，不过那边也有一些影响。以上部分裴sir专门打造了一个星球沉淀，具体参考星球汇总

《武汉5大垃圾焚烧厂，日产飞灰600吨》

《花山废气偷排源头找到了也没办法》

不过我觉得花山的问题定位是偷排，未来应当是逐步取缔的，短期的话光谷东的制药厂花山的废气偷排影响是有但是是相对不是那么大。

2，地质问题的楼盘要避开。

《地质问题复杂的白沙洲到底能不能买》

有人说别个开发商勘测好，房管局审批了，他就敢住。我个人觉得不宜一票否决，辩证性的去具体是哪个盘出过问题了，从金融属性上白沙洲在过去几年是非常值得投资的，刚需上车的。不过比如华润某盘、保利某盘确实出现过相关的问题，这种的话，我们应该适当注意。关于武汉溶洞地质的分布，星球也有沉淀。

3，资金链有问题的盘或者品质太差的盘要避开。

这个需要大量的基础数据，目前古田的天宇万象、武汉的顺民（顺民公司）、富丽金澜湾（富丽公司），多数是本土的有势力的开发商，但是开发的楼盘品质有问题。

楼主说的恒韵府资金有问题，停工，风险有大，户型有差，开发商也不靠谱华润撤了。

4，精装问题比较多的楼盘。

裴sir发现武汉本土的特别多，主要因是土地成本，以及武汉的楼市政策，就是外地开发商比如万科、绿城来武汉要莫拿的偏僻的地用来刷新区域房价的。（花山绿城凤起，白沙洲万科云城）

要莫和本土开发商合作拿相对好的地块，比如花山的碧桂园等多数是从武汉本土的联投拿的地块，比如建发玺院好像是从武地拿的地，这样一来成本提高，最终转嫁成本，所以其实本土小开发商本来品质不好，大开发商来武汉成本也高，所以精装问题有多。

以上，所以不推荐恒韵府。

ASK4:裴sir好准备在白沙洲和四新入手二套投资资金70左右。三环内四新地铁盛观尚城（毛坯1.55左右）、白沙洲正商金域天下（装修1.6左右）；三环外兰亭大境（装修1.45~1.55），白沙洲青菱新城阅璟城尾盘（装修1.3~1.35）、美好长江首玺（装修1.35左右），后续哪个空间大些望指迷津，感谢。

ANSWER4:

1，陶笋确实是个时机。

首套房首付3成，利率上浮20%；二套房首付5成，利率上浮30-40%左右，压力还不小，而且刚需优先的政策很多盘很难抢，也就是这次yq或者年底的时候会相对好买一些。所以我觉得这个时间节也还是有机会的，如果在平时还是不好抢的。

2， 其实最初正商卖的不好，但是你会发现三环内，正商居然是性价比相对更高的了，同样都是地王，万科、保利褐石公馆、正商，随着东启程、保利新武昌、保利上城13k左右的楼盘逐步涨价清盘，地王盘当道，万科、保利褐石公馆、中建毛坯精装都17-19k了，正商的性价比一下子就显现出来了。

白沙洲就一下子从13k涨到18-19k的节奏了，裴sir深刻的分析了这种现象和背后的操作的机制，以及分析了这种操作对刚需和投资客的影响，整理之后做了一下武汉微观分析

《武汉如何实现板块轮涨的!》

3， 从三环外到三环内水份基本上很少，支撑力也很强，所以刚需稍微有多余的资金就会优先选择三环内更好的区位。所以个人觉得投资的话优先白沙洲三环内的正商，精装品质不要抱太大的期望。

然后汉阳三环外兰亭大境性价比还行，距离三环和地铁都不远，关于杨泗港铁路专用线以及变电站不利因素的影响可以稍微注意下。

地铁盛观价格也不便宜了，但是整体价格还能接受，距离地铁也不远，能到湖景，毛坯问题也少，就是电梯品牌说是不太好。

然后是白沙洲三环外的，白沙洲三环外属于跟涨三环内的，支撑力不如三环内。

这样排序的依据是武昌和汉口相比汉阳的经济会强一些，武昌因为这边的产业也比较多，吸纳的人口我个人感受是非常多的，所以白沙洲这边是涨幅非常快，因为承接了武昌的刚需人口的外溢。目前开发商基本上一轮500的上涨，把短期能吃到的红利都吃掉了。

ASK5:裴sir你好，我是it行业（我媳妇也是）。SFSD，子弹60w，月供想控制在8～10k，自住为主，投资为辅。公积金缴纳在北京，余额不到10w。请问目前有什么好的楼盘？谢啦。另外，我是非武汉户口，想问下落户代办靠谱吗？

ANSWER5:

1，IT行业，这个预算比较推荐光谷东。自住+投资都挺ok的。

中粮光谷祥云首开是16k毛坯倒挂好几千，毛坯上车门槛低，没有精装的那些问题，所以比较火。

中建星光城毛坯16.8k左右也是比较推荐的地铁沿线的，毛坯上车容易些，性价比也还行。

其次是花山的瑞园、亿达毛坯14-15k左右，未来19号线加持，这边也有软件园。瑞园的高压线说是要移走来着，亿达应当可以蹭到绿城的学区，当然优先建议还是11号线、19号线交汇的核心区。

如果都不好抢到可以绿城凤起、碧桂园十里春风、新城璞越门第，有的话，前面的又不好抢的话再考虑。

SFSD优先前面的毛坯，非刚需抢不到的球友可以考虑后面的。

当然也有二手房陶笋，陶笋二手房最好选择毛坯避免了“凶宅”或者yq房，这个要提前咨询清楚，协议写明，或者选择毛坯房规避这种可能。

2，光谷东支撑力强，比较难抢。

之前的光谷东的碧桂园云玺也是推荐，那边也是不错的光谷东的核心，蹭瑞安的商业。不过这些就算是精装18k左右的龙湖、瑞安也都是抢的，不一定抢得到，所以毛坯更难抢。爬楼梯一下网红盘交资料的方法

《武汉这些神盘都是怎么交资料的》 《矩阵、明源系统都有哪些后门》 《楼市周期律让投资客大赚几十万！》

3，

关于异地公积金贷款，可以在裴sir的知识星球搜索异地公积金贷款。收藏，以后用的找。异地公积金你要提前咨询开发商，武汉的政策到兑现，开发商会选择性执行，有些楼盘不支持。

如下异地公积金贷款流程星球可以搜索获取

《武汉异地公积金贷款流程--北京版！》

《武汉异地公积金贷款流程--上海版！》

《武汉（二套房）异地公积金贷款（最复杂）流程--深圳版！》

《注意！如下行为将会导致你彻底失去武汉异地公积金贷款资格！》

4，

非武汉户口可以网上办理，然后寄送给你准迁证，40天有效期，然后到老家迁出到武汉落户。目前这个yq的因，落户渠道不一定通畅。不需要代办，找个朋友给你写个租房合同就可以了。找不到的话也可以问我。

ASK6经常到有经济专家为中国的楼市担心，认为泡沫太大，总价太高，有专家计算了中国的房产总值比欧美日加起来还多，但是专家就没有算过一个更简单的数据吗？中国的人口比欧美日加起来还多。望裴帅从人口和国家意志的角度分析一下武汉楼市，毕竟这次武汉疫情重构了本土政治生态。

ANSWER6:

一宏观的法。

1，

一二线人口流入的城市没什么泡沫，三四线或者n线人口流出的城市确实有泡沫！专家说话都是要考虑"zz正确"的，就像教育，教育是培养工程师、科学家，培养喜洋洋，如果教育把喜洋洋都变成了灰太狼，那就没肉吃了。

关于楼市，我觉得rzq 谁的听对的，我敬佩rzq并不是因为他说了事实或者他的分析多精彩，而是因为他敢于实事求是说真话。经济基础决定上层建筑，到了他这个层次的人怎么会不清社会现状呢，很多专家只是装糊涂而已。

我觉得进了星球的人应该感谢这种教育，这时候如果你有幸有稍微高一的水平的认知，你就相比身边的人更容易抓住机会和机遇。因为你已经不会被zz正确的网误导了。否则你那有机会捡漏，抢都抢不到。这种制度我个人觉得有好有坏，在经济基础没有起来之前，人素质层次不齐，这种方式有助于快速决策聚力有助于社会快速发展的，我觉得并没有什么不好。

比如有球友会说裴sir的章写得蛮深刻的，裴sir问他能不能帮忙分享一下，他说不行，怕别个完了觉醒了，让我哭笑不得。

2， 而且你可以到欧美发达国家的房贷利率是很低的， 2020年欧美发达国家房贷利率

日本1.41 芬兰1.48

瑞士1.61 法国1.69

德国1.89 中国台湾1.92 而武汉的房贷利率是 4.9基准利率还上浮20%，并且还有限购限贷，二套房首付5成，利率上浮30-40%，只能贷款买2套。武汉或者说中国的一二线城市的房价其实是出于一个被打压的状态，好比按在水里的皮球，放松打压就会弹起来，其实如果皮球是被托着的，那如果取消托举的政策，这个房价才会跌。

3，政策微观，先zz再经济，楼市是政策市。

其实从楼市经济安全角度，有太多的政策余量可以操作的，这个大局是安全的，夯实的。这种打压的政策是经过很多年实践逐步升级进化了的，而且非常精准。比如武汉的异地公积金贷款（北上广深）以及什么刚需优先80%，都是很精准的扶持刚需上车开绿灯，杀伤投资客尤其是二套房投资客或者二套房家庭购房者。包括二手房满2年不缴纳增值税，新房可以晚几年缴纳税费，而且新房是期房极大的降低了开发商的资金成本，这些其实是为新房销售保驾护航，在楼市政策打压时候这些税费差距就会明显影响市场上的二手房套现。

这些楼市政策让新房相对会安全太多了，因为新房可以选择精装卖毛坯或者支持异地公积金贷款等等可以操作的余量，加上新房价格都是逐步夯实的，从4环到3环的区位每增加1000块就是更好的位置，这个新房价格水份少。

（此处可以参考武汉白沙洲新房价格操盘的案例，裴sir往期有分析，可以知识星球怕楼梯一下）

二武汉微观。

1，短期金融政策利好，中期土地出让，长期人口流入。

武汉城市综合竞争力全国几百个城市当中排5-10左右，GDP全国第8/9的样子，教育实力全国前5，医疗实力有华科同济医学院。这些都是实实在在的硬实力排行，可以说是除了一线城市外的绩优股了。交通发达，区位优势较好，地铁高铁交通极为便捷，潜力巨大。

2，人口老龄化出生率下降，并不会阻挡人口持续的流入大城市。

作为中部城市的老大，武汉依旧在持续的吸纳人口，短期的yq 问题阻止不了武汉未来的大的发展趋势。也阻止不了人口的持续涌入武汉的趋势，人口长期的持续流入，武汉就会持续发展。2030年的武汉GDP 预计达到2020年上海的水准，你说武汉那时候房价会多高。千万不要用平均情况来去分析优等生，也不要用什么人口出生率下降的趋势去分析中国的核心城市。即便是人口快速老龄化的日本，东京经济圈依旧持续吸纳着大量的人口涌入， 整个东京都会区人口超过3700万，是世界上人口最密集的地区之一，亚洲GDP贡献率最高的城市。

3，硬件基础完善，人才潜力巨大。

武汉在满城挖的思路下，这几年改善非常明显，第一阶段地铁交通已经完善，交通极为便捷，硬件基础、城市交通基础骨架搭好，人才基础潜力巨大，新增落户人口近百万人。

4， 回头感觉自己为啥2003年时候不早买，2009年时候为啥不买，2015-2016年时候为啥不多买几套。,疫情的影响我们可以参考2003年fd，短期的楼市走低之后，又步入了大牛市，直到2008年金融周期，之后房价又开始持续涨到现在，势不可挡。如果坚定的选择持有，长远的眼光来都是赚的盆满钵满的。

5，其实这次yq 对武汉未来可能带来深远的利好影响。

新的领导可能会带来武汉城市明的巨大改观，武汉中部枢纽对全国影响非常大，很多小问题未处理好，直接带来全国性的影响，未来武汉也可能受到更大的重视，避免出来类似的问题。江浙的城市领导给我印象会好很多，更开明更接地气，营商环境和服务水平也都更高。

其实裴sir 最初就从同济医学院的医疗朋友这里了解了资讯就未敢再出门，我期初就非常坚自己的渠道的判断力。即便如此自己也被困在光谷整整一个月了从最初的慌乱，无助一直到我们自己小区有确诊病例，眼睁睁到事态的扩大。到后面领导的调整，只有实事求是的的态度，才能让老百姓放心，目前疫情的逐步规范化处置，我觉得逐步走向了良性的发展方向。所以我觉得新领导，可能给武汉带来城市软实力，和城市发展明程度的提升，这都是比较正常健康的发展趋势。

6，政策利好已出台。

降准1.7万亿，降息15个基，企业降税已经都逐步出台了，楼市政策利好也很有可能出台，比如基准利率上浮20%，未来是否全面执行异地公积金贷款或者降息的可能性会很大。所以我觉得疫情过后，是一个好的机会，疫情压制的短期楼市萎靡的问题，不会让购买力消失，只会聚集大家的购买需求。后期遇到了楼市利好参考2016年放开限购，首付2成，利率打折，房价一下就暴涨了。虽然我觉得2020年不可能是2016年那种大放水，但是我觉得有些政策实惠还是可以获取到的。

7，健康是第一位的。

武汉的教育实力和医疗实力都挺强的，武汉有雷神山、火神山各种医疗资源！而我们随州n线城市就一个三甲医院，根本无力应对，幸好家人没有一个感染，否则只能在家里坐以待毙了。在武汉只要早期谨慎没有问题，yq应对措施逐步到位，现在床位和医疗资源和医疗政策非常充足，裴sir现在在武汉感觉到满满的安全感。

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武汉楼市微观（投资避险）

1，武汉房住不炒的政策如何导致炒家巨亏的！

2，武汉楼市精装政策是如何坑的你！

3，楼市周期律让投资客大赚几十万！

4，武汉如何实现板块轮动暴涨的！

5，为什么大部分人一买就站岗或者血亏？

6，破限购限贷，保护SFSD资格15条！

7，地质问题复杂的白沙洲到底能不能买？

8，武汉神盘都是怎么交资料的？

9，矩阵、明源系统都有哪些后门？

10，武汉商转公详细流程！

11，武汉异地公积金贷款流程--北京版！

12，武汉异地公积金贷款流程--上海版！

13，武汉（二套房）异地公积金贷款（最复杂）流程--深圳版！

14，注意！如下行为将会导致你彻底失去武汉异地公积金贷款资格！

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