2020年亿万房奴大事件，3月选择固定利率还是LPR浮动利率？

丨武汉裴sir

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ASK1: 1，裴sir你好，我是公务员，在孝感工作，首付40万，月供承受6k左右，自住为主，投资为辅，主要考虑交通便利，有发展前景，小户型，并且我想在疫情过后短期内能够买到的，目前比较好后湖及四新地区，现孝感公积金账户有4w多，每月缴纳公积金2000，最好是能使用异地公积金贷款。（疫情过后就准备以大学生落户）

ANSWER1:

1，后湖情况。

首付40万基本上在后湖挺难买了，去年年初还有倒挂神盘，恒大、首地、福星15-16k毛坯小户型投资倒挂盘，自住也可以，现在基本上后湖都奔18k-20k了，首付40万总价130万的房子挺少的。要莫就是东西湖片区的了，首付40万可以上车。

2，警惕！在武汉这种情况大家用不了公积金贷款！

一般武汉的精装房源，如果精装部分不全款的话开发商一般都不让你用公积金贷款。同时如果精装部分不全款，精装作为XFD 只能贷款10年，精装部分的月供会增加很多会导致短期压力很大，这时候总价150万的房子，首付40万，月供可能7-8k了，这部分星球往期有关于精装问题的详尽分析，很多购房小白是不知道这茬的，大家可以在星球搜索获取提前规划避免被坑。

《 武汉楼市精装政策是如何坑的你！》

3， 汉口新房。

考虑小户型流动性，那就幸福时代，16k左右，去年开盘了，今年可能下半年开盘， 幸福时代应该会引进育才的学区配套加持。汉悦府坤武地操盘的，对面是汉口城市广场，双地铁，小区一公里内，有育才怡康小区，未来应该对口入学的划片范围内，价格20k应该卖完了。星河2049也是武地操盘的，精装18k，所以你首付40万买小户型不太够，参考2中所说精装房部分不全款不支持本（异）地公积金贷款。

其它的房源

花样年花好园、二七星城、仁恒公园世纪相对品质或者性价比相对更弱一些了，单价18-20k+了。

四新新房

地铁盛观15k毛坯，他们是地铁公司集团操盘的，毛坯性价比可以，不足是靠近高架，装修时候注意隔音，再就是电梯反馈品质不太好，毛坯好上车，性价比可以。四新之光也清盘了14.6k性价比也都还可以，其实四新片区去年招商毛坯神盘都是性价比很高的只要14-15k左右，很明显越往后，板块轮动上涨之后，网红神盘都清盘了，现在上车门槛提高了，刚需买房更难了。

4，你的自住需求可能是个伪需求。

这里裴sir说一下我的法，大家买小2房，尤其是还不清楚自己上班地的话，很可能你的自住需求是一个伪需求，只要你还有钱，你后面一定期望能够换个三房，那么那时候买房套现就会要考虑房产的增值属性也就是投资属性。这意味着大面积低单价流派是很关键的。

因为收益 =（卖出价 - 买入价）* 面积 * 周转率 ！

大面积低单价的投资思路一般情况更容易胜出，也用好了房票，选择3中的小面积高价格，未来增值了，因为面积小，其实收益有限，到时候换房就会比较尴尬。

但是如果面积大，单价低（单价低意味着区位和配套弱）这时候要选择有潜力和人口流入强一些的区域来支撑你的投资选择，这样你的低价格就是潜力，增值空间更大，在满足收益高的同时，套现离场有一定的支撑力出手。

大面积低单价流派是炒房入门级的理论，可以星球一下

《炒房客的流派（一）~一单赚500万的流派》

所以裴sir其实比较建议武昌白沙洲三环边14k精装，或者8号线地铁口军运村毛坯12k军运村（缺有隔离区），甚至是花山19号线那边的毛坯投资盘。以上懂的都是老司机。

ASK2:1，裴sir你好，我在房地产（武昌）上班，收入1万左右，年前在东西湖首开光明国风上观买一套三室的房子，想问一下这个盘怎么样，未来是否应该装修，有没有好的建议啊？

1，东西湖是睡城，但是自住或者刚需上车的毛坯房依旧推荐。

东西湖和光谷东在16年前后买房的，其实收益差距稍微有大，主要还是产业布局和人流速度的差异，东西湖是汉口的后花园，环境好但是人口少，所以目前还是睡城，所以价格相对低。首付30-40万能上车的盘非常多，对于很多在附近上班有自住需求或者刚需上车的人来讲是非常幸运的，因为30-40万基本上都被赶到5环去了！

2，自住一定要离工作地近。

很明显你在武昌上班，东西湖买房，自住肯定是不太方便的，实在太远，这样的话你可能自己房子没法住，上班还可能要租房子。你犹豫装修主要是觉得装修后自己没法住，装修成本加入进去后，更难出手卖房，以后换房更被动，估计是这方面的考量。小区区位一般，但是好像国企开发商万科物业，感觉附近工作的话，自住还行，投资一般。如果考虑换房就不建议装修，要莫以后换工作到东西湖，否则住万科绿城都难受。

3，房产投资有多难！

其实你这个价格，既然在武昌上班，干嘛不买武昌这边的14k左右精装房源或者12k左右年底买军运村地铁口的呢，我觉得自住也方便。

个人房产投资其实是第三级市场，大的利润在政策指导下分别被土地出让（dfzf受益）、利率上浮（银行受益）、开发商涨价（放松备案价打压）几轮过后，投资客可以吃到的利润都逐步都是投资的城市发展的长期红利了，短期红利基本上没有了！

这时候就最好有一个自住属性保本，否则一个月还要增加租房成本是非常不划算的。

4，东西湖土地有拉台的动作。

东西湖其实最近几年地价逐步刷新，其实就是按照板块轮动拉台土地价格的，因为地铁基建需要，大家不能只想着吃肉，不想着出力，这种心思要不得。没地铁的时候房价便宜，有地铁，有配套的时候，开发商拿地也贵啊，自然房价也高了。

同时因为东西湖人流目前不多，所以我到武汉引进投资460亿的京东方和772亿的弘芯半导体，目的就是为了给东西湖增加可以就业的配套，所以随着汉口房价涨起来，东西湖的房价也会逐步上涨的。所以我会发现即便是东西湖或者其它区域的所谓的睡城，或者是白沙洲，大家以前觉得偏远、配套不足的地方其实都在逐步上涨的，而且这些地方在楼市行情好的时候，其实二手房价格也不便宜的。

ASK3:裴sir，请问一下，LPR 到底是啥意思，应该切换LPR 利率吗？

ANSWER3:

LPR的利率福利为啥会发给我们呢？

一低利率甚至0利率是未来不可阻挡的趋势参考日本。

我们可以推迟进入到负利率时代，但是最终中国也会像欧美发达国家一样进入低利率时代。过去30年时间里，我们习惯了房价的上涨，人民币购买力的贬值。根本因在于，我们国家依然处于发展阶段，各行各业的商品和服务，还有着巨大的空白市场去等着发掘。房贷利率5.53%、民间借贷利率10-30%、P2P网贷利率20-50%。

银行理财产品收益率低于6%，都没有大妈大爷得上。进入低利率时代后，我们去银行存钱，不仅没有利息，还要倒付费用给银行来负责保管我们的资产数据。因为银行收储之后，将居民资产保管在银行内部，它放贷不出去，没有人来借款，自然赚取不了利息差带来的利润。所以，负利率时代到来以后，谁放钱在银行，谁就要支付给银行一定的费用。

二如果不执行LPR，未来采用基准利率的人会抛房引发金融风险。

如果借款人发现，自己的存款没有利息，全社会的无风险利率都接近于零，企业不愿意去投资，社会GDP增速地踏步，自己反而要承担4.9%的利率，那这种负担，绝对是压力山大，不可承受的。

等到那个时候，别说奢望房价上涨成为了白日梦，每年下跌2-10%，都是很有可能的，结果还要凭空承担-4.9%的利率亏损，傻子都知道，应该抛弃房子，直接断供。如果大批量的买房人，集体断供，那就是2008年美国次贷危机的翻版，银行将倒闭，经济继续萧条，年轻人失业，那种后果不是每个社会都能承受的。

对于那些在2020年，就选择了「LPR利率+基加成」模式的买房人而言，会张灯结彩、敲锣打鼓地迎接低利率时代、甚至是负利率时代的到来。理想情况下，假如5年期LPR利率降低到了零，那么当初的买房人承担的利率就只是当初的「基加成」，无论是上浮还是下浮，都可以认为轻如鸿毛。

这个时候，有传统模式买房人，承担的利率是4.90%，接受了新模式的买房人，几乎没有房贷利率！年化4.90%利率的差别，如果房贷余额还剩下200万，那就是年化9.8万元的差距。

三央行未雨绸缪。

站在2020年的门槛上，央行一眼洞穿了未来20年的经济轨迹，参考了西方发达国家的成熟经验，引导各大商业银行贷款人，和借款人，重新签订锚定于LPR利率的贷款合同。这不仅是给予借款人的大红包，也是站在全社会的角度，未雨绸缪，将收益和风险，在借款人和贷款机构之间分摊，促进整个社会的稳定运行。

四所以建议选择LPR 从2020年3月1日开始的5个月时间里，当银行联系你重新协商房贷利率时，一定要坚持「LPR利率+基加成」模式，并且利率一年自动更新一次。可千万别选错了，因为央行只给了一次机会，没有后悔药可吃！

中国银行的LPR 切换的算法，如截图（截图见裴sir的星球）的算法所示，如果完了还不清楚可以提问。

ASK4:裴sir,如果武汉无房，在外省有房，算首套吗？几成首付，贷款利息怎么样，听说首套房利率也上浮，为啥呢？

ANSWER4:

1,那要你外省房子有没有贷款，如果没有贷款武汉买房就是首套刚需，首付3成，利率目前是上浮20%-25%左右。如果是非限购区，有些楼盘是首付20%。如果外省房子有贷款，首付4-5成，利率上浮30%左右。你可以考虑下是否需要结清外省的贷款。,

2，SFSD 享受刚需优先，选择80%左右的房源，相比改善型或者非刚需买到心仪的房子概率高很多倍，很多楼盘非刚需基本上无缘了。

3，2016房价翻倍，为了防止房价太快涨价，所以提高利率打压房价。2018年10月武汉房价利率上浮到30-40%，直到19年利率才逐步下调，只上浮20%。要知道即便是上浮20%武汉的新房均价还涨了10%，如果不是利率上浮，估计更难抢房，cs也乱，不过利率上浮导致二手房整体横盘。

ASK5:如果现在有房票，现在是不是入手上海，深圳一线城市的好机会。

ANSWER5，

裴sir对上海和深圳的法 裴sir 在深圳和上海都工作过，个人比较喜欢上海多一些。上海是贵族，经过长期的发展非常舒适规范，城市规划合理，举个例子，上海几乎没有城中村，那怕是住的隔断房，老破小，你也会发现周边环境、配套以及小区绿化都是还可以的，非常的规范化，马路宽敞，舒适，适合居住，因为靠海环境还可以。

深圳像一个暴发户，虽然有钱，房价贵，但是走在大路上，很难有上海这种国际范，路上的街边摊很多，如果在上海住习惯了去深圳，真心觉得找个舒服的吃饭的地方都不太容易。深圳城中村蛮多，蛮压抑的，不是很规范。

目前北京和上海有一种“排外”的情绪，主要是因为高校教育资源、医疗资源都很强，资源有限，不够分配所以落户门槛非常高，而这个门槛又不断的帮北京上海吸纳更高端的人才！

而深圳起低，没有北京上海这种985大学教育资源支撑以及大学资源支撑下的医疗资源，所以深圳心态就是开放，不断的吸纳人，人多了自然人才也多，因为开放化，所以城市企业多，小企业大企业都多，人力成本低，民企发达，经济活跃度很高。同时，也会感觉很压抑，都是年轻人竞争压力大。所以我个人更喜欢上海的规范化、舒适度和其配套齐全的资源优势。

2，

投资的话上海在2016年暴涨之后开始了打压，连续缴纳5年社保不能中断，结婚并且如果你有贷款记录，首付7成，这系列的打压政策，其实现在上海部分地方房价还不是很贵，比较稳，3万多的也有蛮多，位置也不是太偏，其实在一线城市打拼过的人，武汉才会更客观，武汉相比一线差距还很大，需要提高城市软实力提高民营经济的活力。

因为上海政策打压，以及对人口流入的控制，所以不便于接盘，这个政策只会越来越严格。深圳因为开放，落户补贴，门槛也低，人口高速流入，发展迅速，所以深圳投资接盘也相对方便一些，房价涨的也很快。

3，

关于时机，我觉得18-19年的金融周期是一个挤水分的同步操作，目的是避免泡沫整体回调出现金融风险，所以政策这两年是主动去杠杆挤水分的。中美18-19年博弈并没有分出胜负，虽然对很多企业有影响，大的基本面还是安全的，随着19年下半年美国的降息通道逐步开启，我觉得未来可能就倾向于2008-2009金融周期之后的发展趋势了。

美元加息周期楼市重资产其实是有回调风险的参考香港，内地有政策控制；现在美元降息周期，楼市重资产未来趋势是上行的，2020年我觉得疫情控制住了，行业安全的话可以买。

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