再论地产公司投资逻辑

其实这个话题我之前反复说过，刚好今天无事再说说，毕竟现在情况有些不同。

先说说投资是怎么做吧，雪球上面有很多经常困惑为什么明明买的股票很便宜，但就是不涨，比如荣盛之类。

投资中预期很关键，这决定了投资人可以给的溢价是多少。在VC或PE投资中体现的很明显，A轮给1亿的估值，可能B轮就给了2亿甚至更多，可能时间只过了一年或半年。这些投资人给的估值其实是预期和确定性的评估结果。A轮时候，被投公司业务刚成立，只有大概的方向，往往前景很美好，但是能否成功天知道。到B轮时，公司业务往往有了具体的发展，盈利模式，公司运营能力和市场竞争能力有了数据支持，这时候就会考虑未来利润增长速度和市场空间来给估值了。到了C轮就会考虑公司上市，这时候会参考上市的估值水平来确定。

最近科技类股票很火，就是因为科技是中国的未来，这类公司的成长空间很大，而且参考国外同类企业也能到市场空间在哪里，因此即使我们国内的企业实际与国外同行的竞争差异很大，但是在国产替代的口号带领下，资金就顾不上什么估值了。国内股市就是这样，虽然近几年已经脱离了纯概念炒作，炒作对象也转向有发展前景的企业，但是炒作的本质还在。只是这些炒作资金可能在1－2年透支了这些公司未来10年的发展前景，跟风资金的风险自然很大了。

对于地产行业的预期现在比较一致了，就是行业天花板到了，企业挣钱难了。这也是上面稳预期的目的，没有高额汇报诱导的话，资金当然不会再大量进入房地产，这样房地产市场自然不会再像以前那样火热。

这个预期是没问题的，特别经过这次疫情，更加速了房地产拐的出现。

那么我现在为什么还要买房地产股票？

我认为投资一个公司要先所在行业的发展阶段，一是行业整体扩张，就是蛋糕做大了大家来分，这往往是行业发展的黄金时间。二是行业结束高增长稳定发展，行业基本盘确定，在行业内强者抢占弱者的地盘，就是集中度提高。三就是行业萎缩甚至逐步消失的夕阳行业。

现在的科技股是第一类，很多还是刚起步，比如芯片，新能源汽车。

而地产是第二类。地产的天花板虽然可以到，但是因为城镇化没有完成，实际的需要还会有，只是增速下降。另外大家身边的房子，中国不缺房子，但是缺好房子，在国内各城市基本都是最近十年才大力发展房地产的，也就是说最近十年的房子才属于有一定品质的住房，这类住房在存量里面只有60%不到。人们对住房的需求是终极需求，那么对于好房子的需求也会一直存在。所以不要说你有多少套房子，而要说你有多少套次新住房，而且是在核心城市的住房才有意义。

以后的房地产开始真正进去买房市场，拼的就是产品和服务了。品牌影响力就成为地产公司的护城河，价格不再是关键。因为以后不会再有小开发商提供产品了。

所以现在投房地产的第一因素是目前市场对行业过于悲观，存在估值修复的可能。

第二因素是行业集中度的提高。目前的市场情况给了头部开发商获取市场占有率的机会，行业集中度会快速提高。所以我之前说过，地产公司只能前30强了，后面的除非有特殊能力，否则没有的必要。地产行业以后没有弯道超车的可能了。因是现在政策控制下，进入地产的行业的贷资金短缺，那么只有头部企业才能拿到资金，这已经不是资金成本高低的问题了，而且门票问题。

第三个因素是政策转向预期。我上周写过，这轮的地产调控已经3年了，今年是第四年。历史上还没有哪个行业像房地产一样，戴着这么这么多枷锁还能快速发展的。地产告别快增长已经成为事实，这匹快马被勒住了，甚至快勒死了。但是别忘了，国家的三驾马车里面出口，地产和消费，出口已经没戏了。消费是重，但只靠消费是支撑不住了。所以地产是压仓石，快了压一压，慢了放一放。

如果没有今年的疫情，地产起码会再压一年，但是疫情冲了消费和生产，那么地产被放松是必然的选择。

有些人喜欢走极端，一说放松就想大水漫灌，这是做梦呢。地产调控的方向不会变。但是哪怕对地产稍微放松一些，那么对于地产公司的影响就是巨大的，足以对冲行业下滑的影响。所以我预计后面里面，地产的这些枷锁会逐步卸掉。

因为上面成功的把资金从地产里面引导到股市了，既然地产没有了暴涨可能，就也没有了调控的需要。

在08年时候我在投资公司工作，就主张重做房地产，投资思路和上面一样，那个时候中国需要房地产，而且国家有能力和手段来做好房地产。所以我们在市场最恐慌和悲观的时候下注房地产，买了很多内房股债券和股票，又赶上后面的四万亿，盈利大大超过预期。

阳光底下没有新鲜事，历史总是轮回，因为人性使然。

人性很奇妙，明白一些事情很容易，但想坚持一些东西不容易。

从品质，内房股确实优质股更多，比如融创，世茂和金茂，因为我懒得做港股通，所以还是买A股好了，好股票也不少。

想稳健的买万科和保利，什么时候他们都死不了。

想有超额收益的，金科，阳光城，金地也不错，就是要费心做功课。

30以外的我就不了，华侨城除外，当然我也没把华侨城当做地产股。

既然市场把地产行业当做夕阳产业，那么我们就别错过这个赚钱的机会。

未来地产公司应该有机会出来万亿的公司，千亿的估计也不少，所以现在还是有很多机会的。

且走且。

不说了，手机打字好累。