又现大宗交易 GIC逾80亿收购LG双子座大厦里的外资进退

在受国际贸易动荡和疫情双重影响下，GIC依然出手收购LG双子座大厦或许不难出其对北京核心商圈的写字楼长期好。

观地产网 2006年，初代Iphone还没有发布的时候，“I chocolate you”一句广告词已令人耳熟能详，带着LG的广告牌也在大街小巷里随处可见。与此同时，位于北京建国门商贸圈的LG双子座大厦刚竣工启用。

资料显示，双子座大厦由两栋高140米的建筑组成，每栋大楼共有34层，包括地下4层和地上30层，总面积8.26万平方米，总投资4亿美元，折合人民币约27.5亿元。

这是LG在中国区域发展的巅峰时刻。

逝者如斯夫，一晃十四年过去了，如今LG在中国区域市场经过多年建起的“大厦”也在一则消息中最终易主。近日消息称，LG将决定出售上述大厦予新加坡政府产业投资有限公司（GIC RE）下属全资子公司新加坡Reco Ziyang Pte Ltd.（下称“PZP”），出售价为1.37万亿韩元，折合约合人民币80.46亿元。

随后，观地产新媒体向该项目交易参与者求证，该人士回应称“消息属实”，但其未透露更多交易细节内容。

同时，另一位房产投资从业人士对此表示“出售大宗物业碰到经济环境不太好的时候，出手还是比较困难，估计LG对目前的前景不太好，尽快套现补充现金流。”

外资撤退身影

事实上，早在2019年7月份，韩国M&A业界就对外透露，LG电子海外公司LG控股（香港）正在推进出售位于北京核心商圈的LG双子座大厦，预计出售价格为1.5万亿韩元，折合人民币约87.7亿元。

彼时，LG双子座大厦由LG控股持有100%股权，LG电子作为最大股东持有LG控股的49%的股份。项目内有20%左右的空间被LG电子、LG化学等LG子公司用作办公用途，其他空间则租赁予中意保险、永旺梦乐城中国、俏江南、新光海航人寿保险等公司。

观地产新媒体发现，与半年前相比，此次出售价格降低了超过7亿元。正值国际投资市场不稳定和国内的“非常时期”，这是否意味着LG进行了降价抛售？

对此，戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵认为“大宗物业完成交易一般需要半年多的时间，从LG推进出售双子座的时间上相差不多，同时，价格有所下降不一定是降价抛售，整个交易是双方要价的过程，前后会进行调整。从目前的情况来，应该比较顺利。”

关于出售事宜，LG方面则表示，为预防全球经济的不确定性，确保资金流动性，提高投资回报和股东价值，公司从去年下半年起着手出售双子座，预计将于月内签约，4月底前完成交易。

无独有偶，在LG出售双子座之前，摩托罗拉、诺基亚等外资企业均已从北京核心商圈搬离。显然，在中国经济快速发展的浪潮中，上述三者遭遇了相同的“命运”。

伴随着中国区域市场主业盈利步步下滑，乃至全球市场盈利下滑，它们不得不重新调整战略。对此，业内人士表示，十几年前，持有大宗物业资产的成本对它们来说是可以接受的。但今天，从主业盈利、企业现金流资金安排等角度来，加之持有核心商圈物业的升值，做出战略调整也是一种不错的选择。

GIC入场与京城大宗交易

在这次LG出售双子座事宜中，我们到了另一家外资企业的入场——GIC RE。

资料显示，GIC?RE于1982年成立，是新加坡政府投资公司（GIC）属下负责房地产投资的机构，主要进行房地产基金、上市公司及贷款等间接方式的投资。

于2020年年初，GIC 在国内投资已是动作频频，投资范围涵盖长租公寓、物流地产以及“举牌”万科。其中，GIC与旭辉领寓设立5.7亿美元长租公寓投资平台，在未来4年内投资中国一线和二线城市优质位置的长租公寓项目；与ESR成立合资公司，拟在中国开展项目。

而这次在受国际贸易动荡和疫情双重影响下，GIC依然出手收购LG双子座大厦或许不难出其对北京核心商圈的写字楼长期好。

据戴德梁行研究报告显示，2019年，北京大宗交易创新高，交易总额为746亿元，同比上涨约三成；其中外资交易宗数翻倍至12笔，投资额占比约27%。在业态占比中，写字楼仍是主力，占比达52%。

在世邦魏理仕研究报告中，2019年，北京大宗交易总额达到创历史纪录的866亿元，成交额超越上海，第一次位列全国首位。其中，外资是北京市场中最为活跃的买家，投资额为271亿元，占比为31%。

两者均预计，北京大宗交易额将持续增加，并出现更多核心位置稀缺资产交易。在经济大环境下，外资持续活跃，将更加关注北京市场，投资额占比有望创新高。

对此，刘兵认为“过往，上海一直是大宗交易最活跃的市场，因为部委、央企、国企、银行机构总部基本都在北京，所以北京市场可以交易的项目比前者要少很多，大部分都是自用为主。一直以来，北京市场关注度低，也是因为没有合适的项目。”

“2019年，上海新增供应量比较大，但中美贸易战导致需求受到一些影响，投资机构则将注意力转移到供需相对比较平衡的北京市场中。”刘兵补充说道。

此外，虽然北京写字楼投资受青睐，但受疫情影响，空置率将会进一步攀升。市场研究机构预计，2020年北京写字楼市场空置率将持续上扬，租金水平也将继续面临下行压力。

但刘兵则认为，这是一个比较正常的情况，因为2019年北京写字楼的市场供应超过100万平米，这是20年内差不多排在前三的位置，集中供应时，是需要时间消化。“相对来说，北京市场未来的供应量算是全国比较健康的。”