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袁豪 鲁星泽 曹曼 邓力
事 件
万科公布公司1月销售数据，1月公司实现签约金额549.1亿元，同比增长12.3%；实现签约面积333.5万平方米，同比增长5%。1月公司新增建面69.7万平方米，同比下降76.5%；总地价38.2亿元，同比下降70.6%。
评
1 1月销售549亿、同比+12%，预计今年销售平稳
1月公司实现签约金额549.1亿元，环比下降4.2%、同比增长12.3%；实现签约面积333.5万平方米，环比下降19.6%、同比增长5%；销售均价16,465元/平，环比增长19.2%、同比增长7%。公司单月销售金额居克而瑞榜单第一。我们认为，近期受到新冠肺炎疫情的持续扩散影响，一季度房地产市场成交压力或将延续，甚至对全年销售形成负面影响，但购房需求只是延后、并非消失，同时一季度占比较小，预计总体销售负面影响可控；与此同时，新冠肺炎疫情也将使得经济和财政压力进一步加大，也将打破政府兼顾控地产和稳经济的弱平衡，或将促发逆周期调控弹性进一步加大。此外，在一二线市场销售平稳以及宝万股权之争即将落幕的背景下，预计公司2020年的销售或将平稳增长。
2 1月拿地38亿元、拿地谨慎，拿地额/销售额为7%
1月公司在土地市场获取上海、南通、太等地6个项目，拿地区域主要集中于一二线城市及环都市圈。1月公司新增建面69.7万平方米，环比下降42.8%、同比下降76.5%；对应总地价38.2亿元，环比下降67.4%，拿地金额占比销售金额达7%，较2019年的37%下降30pct，拿地谨慎由于疫情和春节影响；平均楼面价5,482元/平米，环比下降43.1%；拿地面积占比销售面积21%，较2019年的99%下降78pct；拿地均价占比当月销售均价33.3%，较2019年的37.8%下降4pct。按销售均价1.65万元/平估算公司1-1月累计新增货值115亿元，低于同期销售金额549亿元，拿地仍较谨慎。
3 投资建议全年销售平稳，股权之争落幕在即，维持“强推”评级
万科作为行业三十载领跑者，在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者，其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中，也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来，在本轮房地产小周期延长的反常周期中，万科在住宅开发行业将继续保持龙头优势，同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业，未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司2019-21年每股收益预测分别为3.66、4.41、5.30元，维持“强推”评级。
4 风险提示新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控和融资政策超预期收紧。
《2017年房地产投资策略周期淡化，资产为王》（16/12/07）
《房地产及产业链对GDP的影响分析大比重却小贡献，弱市下维稳为先》（17/01/06）
《对于H股地产大涨及A股地产逻辑的思考周期未完、城市分化，好一二线资源和强三线开发》（17/02/09）
《对三四线城市成交持续性的分析当鬼城不再，强三线逆袭，料量价齐升》（17/02/28）
《对三四线城市成交持续性的分析2棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力》（17/03/29）
《北京等楼市政策评淡调控的老生常谈吧，请重视棚改的投资主旋律》（17/03/30）
《国家设立雄安新区评雄起京津冀，安定百姓家，未来值期待》（17/04/05）
《房地产16年年报及17年1季报分析行业基本面不差，但配置已降至历史新低》（17/05/02）
《三年棚改新规划评三四线短期棚改逻辑中期化，三四线住宅需求、下游消费和上游投资都将受益》（17/05/25）
《H股房企大涨及对A股房企影响分析棚改货币化及集中度提升赋予龙头房企增量空间》（17/05/31）
《对房地产行业集中度的分析规模效应加剧、集中度大增、强者更强》（17/06/05）
《对反常周期下龙头房企的优势分析集中度快增、MSCI纳A，龙头基本面和估值双双提升》（17/06/22）
《对房地产小周期的深度研究-周期反常、经验失效，重构投资逻辑》（17/07/03）
《对房地产投资的定性及定量研究-土地及低基数推动Q3投资增速或超10%》（17/07/13）
《【蓝光发展(600466)、股吧】首次覆盖-雄踞西南谋全国，改弦更张助成长（强烈推荐）》（17/08/18）
《房地产行业2017年中报分析业绩高位放缓、利润率改善，预收锁定率再提升（推荐）》（17/09/03）
《北辰实业首次覆盖-资源优质、业绩反转，京国改优质标的（强烈推荐）》（17/09/12）
《长效机制猜想实为住房制度改革，并重在长效和稳定（继续多龙头）》（17/11/13）
《2018-20年房地产行业展望供给盛世已至，龙头风鹏正举》（17/12/11）
《新城控股深度报告-秉持无周期拿地，铸就快周转典范（强烈推荐）》（18/03/23）
《风鹏正举系列之万科A三十载行业领跑，九万里鲲鹏展翅（强烈推荐）》（18/04/04）
《房地产政策研究专题人才新政加速户籍城镇化，推动购房需求释放、体量客观》（18/05/10）
《房地产2018中期策略行至水尽处，坐云起时》（18/05/23）
《非标专题非标压缩总量影响可控，融资集中度提升更值关注》（18/06/13）
《风鹏正举系列之保利地产深度积极变革启征程，鹰长空薄云天（强烈推荐）》（2018/07/05）
《风鹏正举系列之中南建设深度中流楫，南山可移（强烈推荐）》（18/07/23）
《风鹏正举系列之融创中国深度融汇九州挥洒宏图，创业四海鸿鹄志展（强烈推荐）》（18/08/09）
《房地产行业2019年投资策略寒夜将尽，曙光在前》（18/11/22）
《房地产周期复盘研究专题周期轮回，踏雪寻梅》（18/12/25）
《居民杠杆率空间研究专题城镇化决定加杠杆空间，极限支撑需求中枢12亿平》（18/12/25）
《风鹏正举系列之招商蛇口聚萃招商百年积淀，力铸蛇口卓越之道（强烈推荐）》（19/01/25）
《风鹏正举系列之金地集团坚守核心城市，提效赋能、谋局未来（强烈推荐）》（19/01/30）
《风鹏正举系列之阳光城雨后阳光，梦想绽放（强烈推荐）》（19/02/22）
《首开股份深度报告首家千亿地方国资房企，北京国企改革重要标的（强烈推荐）》（19/03/12）
《估值深度政策改善、用宽松，突破行业估值枷锁》（19/03/22）
《绿地控股跟踪报告量质齐升的低估巨头，深度收益长三角一体化（强烈推荐）》（19/03/27）
《旭辉控股深度报告十八舞象，行者无疆（强烈推荐） 》（19/04/01）
《房地产2019年中期策略回归本源，拾级而上》（19/05/03）
《物业管理深度报告朝阳行业，黄金时代》（19/05/16）
《【中航善达(000043)、股吧】深度报告央企物管强强联合，非住宅龙头扬帆启航》（19/06/20）
《物管行业专题报告三大独有特色，修筑护城河、造就蓝海市场》（19/07/14）
《大悦城深度报告商业地产运营典范，核心资产价值标杆》（19/07/16）
《三四线市场深度报告棚改退坡但余音绕梁，城市独立周期正当时》（19/07/28）
《保利地产深度报告央企龙头、优势凸显，被低估的核心资产》（19/08/14）
《小周期延长的延伸研究供给端调控，小周期延长，弱波动+强分化新格局》（19/08/20）
《中航善达重大事项评量组定价诚意十足，非住宅物管龙头成型》（19/08/25）
《商业地产行业深度报告系列之一优质商业地产受益资产荒，流动性宽松驱动价值重估》（19/09/19）
《蓝光发展深度报告嘉宝服务上市在即，物管当红望增厚估值》（19/10/13）
《房地产行业2020年度投资策略稳中前行，多元开花》（19/11/11）
《大悦城跟踪报告重组焕发活力，商业+产业协同拿地优势凸显》（19/11/19）
《非住宅物业深度物管从小区走向城市，非住宅蓝海疆域无边》（19/11/20）
《【新大正(002968)、股吧】深度报告聚焦非住宅优质赛道，资本赋能扬帆起航》（19/12/03）
《保利物业深度研究报告央企物管龙头，启征黄金赛道 》（19/12/19）
《商业地产行业深度报告系列之二商业地产迎机遇，存量经营估值优》（19/12/27）
《【金科股份(000656)、股吧】深度报告渝派代表，多元激励，高质量成长》（20/01/12）
《复盘2003年房地产稳态中短暂扰动，或促发逆周期调控弹性加大，优选钱多货多的优势房企》（20/02/02）
华创地产研究团队
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袁 豪 房地产行业 首席分析师
复旦大学理学硕士
曾任职于戴德梁行、中银国际
2016年加入华创证券研究所
鲁星泽 房地产行业 研究员
慕尼黑工业大学工学硕士
2015年加入华创证券研究所
曹 曼 房地产行业 研究员
同济大学管理学硕士，CPA，FRM
曾任职于上海地产集团
2017年加入华创证券研究所
邓 力 房地产行业 研究员
哥伦比亚大学理学硕士
2018年加入华创证券研究所
袁 豪 首席分析师
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鲁星泽 研究员
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曹 曼 研究员
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邓 力 研究员
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复合铜箔（PET）概念股涨幅排行榜，今日方邦股份、沃格光电涨幅居前
Facebook概念逆势上涨，中青宝以涨幅14.0%领涨Facebook概念
目前低辐射玻璃概念大跌6.24%，板块内11只个股下跌
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【华创地产？袁豪团队】万科1月销售评销售稳增，拿地谨慎
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事 件
万科公布公司1月销售数据，1月公司实现签约金额549.1亿元，同比增长12.3%；实现签约面积333.5万平方米，同比增长5%。1月公司新增建面69.7万平方米，同比下降76.5%；总地价38.2亿元，同比下降70.6%。
评
1 1月销售549亿、同比+12%，预计今年销售平稳
1月公司实现签约金额549.1亿元，环比下降4.2%、同比增长12.3%；实现签约面积333.5万平方米，环比下降19.6%、同比增长5%；销售均价16,465元/平，环比增长19.2%、同比增长7%。公司单月销售金额居克而瑞榜单第一。我们认为，近期受到新冠肺炎疫情的持续扩散影响，一季度房地产市场成交压力或将延续，甚至对全年销售形成负面影响，但购房需求只是延后、并非消失，同时一季度占比较小，预计总体销售负面影响可控；与此同时，新冠肺炎疫情也将使得经济和财政压力进一步加大，也将打破政府兼顾控地产和稳经济的弱平衡，或将促发逆周期调控弹性进一步加大。此外，在一二线市场销售平稳以及宝万股权之争即将落幕的背景下，预计公司2020年的销售或将平稳增长。
2 1月拿地38亿元、拿地谨慎，拿地额/销售额为7%
1月公司在土地市场获取上海、南通、太等地6个项目，拿地区域主要集中于一二线城市及环都市圈。1月公司新增建面69.7万平方米，环比下降42.8%、同比下降76.5%；对应总地价38.2亿元，环比下降67.4%，拿地金额占比销售金额达7%，较2019年的37%下降30pct，拿地谨慎由于疫情和春节影响；平均楼面价5,482元/平米，环比下降43.1%；拿地面积占比销售面积21%，较2019年的99%下降78pct；拿地均价占比当月销售均价33.3%，较2019年的37.8%下降4pct。按销售均价1.65万元/平估算公司1-1月累计新增货值115亿元，低于同期销售金额549亿元，拿地仍较谨慎。
3 投资建议全年销售平稳，股权之争落幕在即，维持“强推”评级
万科作为行业三十载领跑者，在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者，其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中，也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来，在本轮房地产小周期延长的反常周期中，万科在住宅开发行业将继续保持龙头优势，同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业，未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司2019-21年每股收益预测分别为3.66、4.41、5.30元，维持“强推”评级。
4 风险提示新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控和融资政策超预期收紧。
《2017年房地产投资策略周期淡化，资产为王》（16/12/07）
《房地产及产业链对GDP的影响分析大比重却小贡献，弱市下维稳为先》（17/01/06）
《对于H股地产大涨及A股地产逻辑的思考周期未完、城市分化，好一二线资源和强三线开发》（17/02/09）
《对三四线城市成交持续性的分析当鬼城不再，强三线逆袭，料量价齐升》（17/02/28）
《对三四线城市成交持续性的分析2棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力》（17/03/29）
《北京等楼市政策评淡调控的老生常谈吧，请重视棚改的投资主旋律》（17/03/30）
《国家设立雄安新区评雄起京津冀，安定百姓家，未来值期待》（17/04/05）
《房地产16年年报及17年1季报分析行业基本面不差，但配置已降至历史新低》（17/05/02）
《三年棚改新规划评三四线短期棚改逻辑中期化，三四线住宅需求、下游消费和上游投资都将受益》（17/05/25）
《H股房企大涨及对A股房企影响分析棚改货币化及集中度提升赋予龙头房企增量空间》（17/05/31）
《对房地产行业集中度的分析规模效应加剧、集中度大增、强者更强》（17/06/05）
《对反常周期下龙头房企的优势分析集中度快增、MSCI纳A，龙头基本面和估值双双提升》（17/06/22）
《对房地产小周期的深度研究-周期反常、经验失效，重构投资逻辑》（17/07/03）
《对房地产投资的定性及定量研究-土地及低基数推动Q3投资增速或超10%》（17/07/13）
《【蓝光发展(600466)、股吧】首次覆盖-雄踞西南谋全国，改弦更张助成长（强烈推荐）》（17/08/18）
《房地产行业2017年中报分析业绩高位放缓、利润率改善，预收锁定率再提升（推荐）》（17/09/03）
《北辰实业首次覆盖-资源优质、业绩反转，京国改优质标的（强烈推荐）》（17/09/12）
《长效机制猜想实为住房制度改革，并重在长效和稳定（继续多龙头）》（17/11/13）
《2018-20年房地产行业展望供给盛世已至，龙头风鹏正举》（17/12/11）
《新城控股深度报告-秉持无周期拿地，铸就快周转典范（强烈推荐）》（18/03/23）
《风鹏正举系列之万科A三十载行业领跑，九万里鲲鹏展翅（强烈推荐）》（18/04/04）
《房地产政策研究专题人才新政加速户籍城镇化，推动购房需求释放、体量客观》（18/05/10）
《房地产2018中期策略行至水尽处，坐云起时》（18/05/23）
《非标专题非标压缩总量影响可控，融资集中度提升更值关注》（18/06/13）
《风鹏正举系列之保利地产深度积极变革启征程，鹰长空薄云天（强烈推荐）》（2018/07/05）
《风鹏正举系列之中南建设深度中流楫，南山可移（强烈推荐）》（18/07/23）
《风鹏正举系列之融创中国深度融汇九州挥洒宏图，创业四海鸿鹄志展（强烈推荐）》（18/08/09）
《房地产行业2019年投资策略寒夜将尽，曙光在前》（18/11/22）
《房地产周期复盘研究专题周期轮回，踏雪寻梅》（18/12/25）
《居民杠杆率空间研究专题城镇化决定加杠杆空间，极限支撑需求中枢12亿平》（18/12/25）
《风鹏正举系列之招商蛇口聚萃招商百年积淀，力铸蛇口卓越之道（强烈推荐）》（19/01/25）
《风鹏正举系列之金地集团坚守核心城市，提效赋能、谋局未来（强烈推荐）》（19/01/30）
《风鹏正举系列之阳光城雨后阳光，梦想绽放（强烈推荐）》（19/02/22）
《首开股份深度报告首家千亿地方国资房企，北京国企改革重要标的（强烈推荐）》（19/03/12）
《估值深度政策改善、用宽松，突破行业估值枷锁》（19/03/22）
《绿地控股跟踪报告量质齐升的低估巨头，深度收益长三角一体化（强烈推荐）》（19/03/27）
《旭辉控股深度报告十八舞象，行者无疆（强烈推荐） 》（19/04/01）
《房地产2019年中期策略回归本源，拾级而上》（19/05/03）
《物业管理深度报告朝阳行业，黄金时代》（19/05/16）
《【中航善达(000043)、股吧】深度报告央企物管强强联合，非住宅龙头扬帆启航》（19/06/20）
《物管行业专题报告三大独有特色，修筑护城河、造就蓝海市场》（19/07/14）
《大悦城深度报告商业地产运营典范，核心资产价值标杆》（19/07/16）
《三四线市场深度报告棚改退坡但余音绕梁，城市独立周期正当时》（19/07/28）
《保利地产深度报告央企龙头、优势凸显，被低估的核心资产》（19/08/14）
《小周期延长的延伸研究供给端调控，小周期延长，弱波动+强分化新格局》（19/08/20）
《中航善达重大事项评量组定价诚意十足，非住宅物管龙头成型》（19/08/25）
《商业地产行业深度报告系列之一优质商业地产受益资产荒，流动性宽松驱动价值重估》（19/09/19）
《蓝光发展深度报告嘉宝服务上市在即，物管当红望增厚估值》（19/10/13）
《房地产行业2020年度投资策略稳中前行，多元开花》（19/11/11）
《大悦城跟踪报告重组焕发活力，商业+产业协同拿地优势凸显》（19/11/19）
《非住宅物业深度物管从小区走向城市，非住宅蓝海疆域无边》（19/11/20）
《【新大正(002968)、股吧】深度报告聚焦非住宅优质赛道，资本赋能扬帆起航》（19/12/03）
《保利物业深度研究报告央企物管龙头，启征黄金赛道 》（19/12/19）
《商业地产行业深度报告系列之二商业地产迎机遇，存量经营估值优》（19/12/27）
《【金科股份(000656)、股吧】深度报告渝派代表，多元激励，高质量成长》（20/01/12）
《复盘2003年房地产稳态中短暂扰动，或促发逆周期调控弹性加大，优选钱多货多的优势房企》（20/02/02）
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袁 豪 房地产行业 首席分析师
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同济大学管理学硕士，CPA，FRM
曾任职于上海地产集团
2017年加入华创证券研究所
邓 力 房地产行业 研究员
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