投资地产股的一些思考

房地产是中国目前最赚钱的行业之一，富豪榜上的房地产土豪就可以到，过去二十年房价一直在两位数以上上涨，销售额房屋面积都一直在两位数以上增长，所以房地产企业赚的盆满钵满，尤其这些年的龙头房地产企业，行业集中度越来越高，利润越来越好了，我所在的四五线小城市，房价也从08年1500元,17年4500元上涨到现在的差不多7000元，一般老百姓的收入跟不上房价上涨的速度，所以感觉房价越来越贵，有钱了买房子基本成了普通老百姓和投资客的共识，网上说北京的房子20年有的上涨了差不多100倍，我们这个小地方20年也上涨了8倍吧。慢慢的就会相房价会一直永远上涨，但是好像世界上没有永远上涨的商品，国家也说了房子是用来住的，不是炒的。

一 聊聊目前房地产股票的投资逻辑，

现在科学技术进步，房地产建房速度非常快，几天一层楼，几十层的高楼几个月就封顶了，房地产企业是今年拿地，明年盖房预售，两年后交房，正式计算营业收入和利润，当然企业开发速度不一样，这个周期有长有短有差异，毛姑姑大概就这样算吧，按照现在的房地产企业合同销售额，最近两三年这些龙头房地产企业的业绩都有保障，进步锁定了。所以两三年投资房地产企业应该没有大的风险，股息率5个左右，业绩还能稳步增长几年，目前的房地产企业市盈率六七倍，有的还跌破净资产，四五年就可以收回投资，白得一个企业，低估值给了足够的安全边际，行业集中度提升，业绩增长，上去非常美，赚的钱也是实实在在的人民币。所以是低估是一眼就到的便宜。在大A股这样低估还确定成长的行业真的不多，低估加业绩增长最容易戴维斯双，持有一两年应该是稳赚不赔的生意。

二 对房地产股票将来的一些思考；

没有永远一直上涨的商品，中国的房价上涨是因为政府控制了土地供应，房价由政府掌控，基本和收入一起上涨，但是快与收入上涨，过去的房价每年两位数增长，现在随着GDP增长放缓，收入放缓，房价和房屋销售面积不可能一直两位数增长，如果那样，到处都是房子了，房价也就上天了。最近到网上说今年出生人口可能到1100万左右，比去年的1500万少的好多，将来会越来越少，说明新结婚的年轻人也在降低，刚需也在降低，中国人的习惯，孩子成家必须要有楼房，没有楼房找不到对象，所以将来的供需慢慢会变化，需求慢慢降低，如果供求关系改变了，房价上涨的逻辑会不会改变，不上涨的商品，行业集中度提升业绩会怎么样，现在的钢铁股，煤炭股，有色金属股票就知道了，记得【鞍钢股份(000898)、股吧】07年最高35元多，现在才3元左右吧，其他的都好不到那里去。有时候资金也是聪明的给这些夕阳行业非常低的估值。

三 房价上涨对房地产业绩的影响，

再一方面房地产的业绩就是销售收入的10%左右，万科销售收入今年毛姑姑6000亿，结算后业绩也就毛姑姑600亿净利润，当然各个企业的净利润不一样大概在5-15左右，最近长沙的政策规定房地产净利润6-8%，限制利润，如果都这样万科就达不到600亿净利润了。在房住不炒的大环境下，最可怕的是房价不上涨甚至稍微下滑，面粉涨价了面包不涨价，如果房价不上涨两位数，按照过去的逻辑房地产好像就没有利润了，因为过去房地产的利润就是因为房价每年两位数的上涨，如果有一年开始不上涨甚至稍微下滑，房地产利润会怎么样，一套房子今年买了房地产企业赚钱10%，如果去化率慢了，第二年才卖出房地产是不是就不赚钱了，最悲观一第三年才卖出，三年的资金成本会不会赔钱了。当然现在的房子都是供不应求，都限购了限购的市场说明需求旺盛，不限购的城市可能充分竞争潜力也有限了，也许是杞人忧天吧，我的一法。

买了一房地产股票，也操心这些东西，未来十年以后房地产应该不是最好的投资标的，在雪球嘉年华上听了林园的投资逻辑，大方向是非常认同的，学习思考，投资赚钱说容易也不容易，要想好多，好多，还要明白好多东西，一思考，欢迎将来探讨。