房价“号塔”， 大厂阿里分家还能带火哪些区域？

来源 凤凰网房产杭州站

去年9月以来，阿里将云与科技事业部从未来科技城迁出。上万名阿里员工开启大迁徙，目的地是距此5公里以外的云谷园区。

云谷园区启用前的半年时间内，区域内房租价格涨幅已超过20%；部分热门小区的房子，租金涨幅近千元。

自阿里在杭州遍地开花后，杭州楼市无形中形成了一条“阿里定律”阿里到哪儿，房价涨到哪儿。跟着阿里买房, 曾是很多人的“财富密码“——从老城西，到滨江，再到未来科技城，“阿里系”宛如火种，所到之处星火燎原、一片“繁花似锦”。

阿里巴巴淘宝城

2009年滨江园区启动，阿里人浩浩荡荡过江，自此以后以阿里巴巴为代表的网商业、物联网产业，让滨江在新兴产业的道路上一骑绝尘，跻身国家级高新区第一阵营。如今的滨江，无论是房价，还是租房市场，都代表着杭州城市的天花板。

2013年阿里巴巴的“造城运动”从滨江蔓延至未来科技城。当年，淘宝、天猫、阿里云、一淘网等林林总总上万人搬至未来科技城淘宝城。在阿里等互联网高薪企业的带动下，未来科技城成了杭州置业市场最炙手可热的板块之一，约10年时间，区域房价翻了数倍。

2020年8月，蚂蚁金服选址之江。自此之江房价迎来暴涨，某小区有房源的挂牌价，直接从68万翻涨到186万。有统计称，截至当年9月，之江九里部分楼盘上涨7000元/㎡，90㎡的户型涨幅超过63万元。

之江地块

而在不久的将来，阿里还将有一场史上最大规模的“迁徙”。阿里巴巴西溪园区A区正对面的阿里巴巴集团全球总部C区也将投入使用，这座由7幢塔楼围合而成的园区，相当于137个标准足球场那么大，如今工人们正在做最后的奋战。

阿里巴巴六子“分家”，杭城独大

前段时间，阿里巴巴对外发布了六子“分家”计划集团将设立阿里云智能、淘宝天猫商业、本地生活、菜鸟、国际数字商业、大文娱等六大业务集团和多家业务公司。

按照最新架构，阿里会分为“1 6 N”三层——“1”就是1个阿里巴巴的上市公司主体、6个业务集团以及多家独立的业务公司。而6大业务集团除了本地生活和大文娱，其他4个业务的全球总部均位于杭州。

未来科技城

淘宝天猫商业集团大部队位于杭州文一西路上的阿里全球总部，主要业务包括国内电商业务大淘宝（淘宝、天猫、阿里妈妈）、B2C 零售事业群、社区团购业务淘菜菜、淘特和国内贸易（CBU）等。此外，菜鸟网络今年也即将从西溪首座正式搬入全球总部。

云智能集团主要业务包括阿里云智能、钉钉、天猫精灵、达摩院等，总部已搬至云谷园区。

目前在建的达摩院全球总部位于杭州余杭区南湖科学中心，钉钉位于余杭区未来科技城。

国际数字商业集团总部则位于杭州的滨江园区，主要业务包括东南亚电商平台Lazada、帮助商家在海外卖货的全球速卖通（AliExpress）、国际贸易（ICBU）等。

本地生活的高德、饿了么，以及大文娱涉及的优酷土豆，总部分别在北京和上海。

阿里巴巴西溪园区（来源视觉中国）

六大业务中的四项依然选择杭城，阿里巴巴“盘踞“杭州的决心依然没有丝毫动摇。鉴于在区域价值提升上大厂无出其右的”灯塔“效应，多年的未来科技城和滨江无需赘言，新启用的三墩阿里云谷、余杭区南湖板块、钉钉的未来科技城2.0也有希望成为杭州未来极具潜力和价值的区域。

滨江国际数字商业集团

一直base在城西的阿里巴巴，在2009年第一次向钱塘江对岸伸出了触角。

当年，位于滨江区网商路699号的阿里巴巴滨江中心一期成立，6500位员工“白衣渡江”。

10年之后，滨江阿里中心二期投入使用。整个园区也成长为建筑面积22万方，由7幢构成的庞然大物，员工也从最初的6500人，扩张到了如今的几万人。

阿里巴巴滨江中心实景

在阿里这一轮架构改革中，滨江园区将成为国际数字商业集团的主要驻地，阿里最年轻的合伙人蒋凡担任CEO。

国际数字商业集团是阿里巴巴的国际商业业务部门，主要以B2B团队为主，包括阿里巴巴国际站、1688等重要部门。旗下包括东南亚电商平台Lazada、帮助商家在海外卖货的全球速卖通（AliExpress）、国际贸易（ICBU）、Trendyol、Daraz、Alibaba.com等，主打全球范围内的B端出口业务。

阿里滨江园区每幢楼只有7层，和周围动辄30、40层的写字楼相比，像是一个“小盆地”。每幢楼间距很大，中间有户外口袋公园和天桥，通过天桥，可以俯瞰大部分园区。

阿里巴巴滨江中心实景

可能是因为层高低矮，没有压迫感，园区绿化又做得不错，并没有互联网公司“内卷”的窒息感，反而有种走在大学校园里的舒适惬意。

附近的城市面貌也非常繁荣，地铁5号线长河站已开通两年，网商路一带底商几乎没有空置，临近的中南乐游城几乎是阿里人们的第二食堂。

除了对周边经济的直接影响外，阿里巴巴的驻扎还让网商路一带成为杭州互联网浓度最高的地段。网易、华为、海康、大华、聚光等大厂云集，上峰、智谷、华星、乐通等产业园里，聚集着上千家中小企业。

滨江区

他们是滨江区的活力集成。据滨江发布数据，滨江区是浙江省人均GDP最高的行政区，达到41.4万元。且拥有全浙江的最多的上市企业总部（69家）和万人发明专利拥有量（625件），近5年累计人才15.4万人。

其中，阿里贡献的能量很难量化，但从过往的一些案例中，不难看出，它对滨江的直接影响。

2009年，阿里刚刚迁入，滨兴路一带的房价就涨了50%。由于阿里人素来有“夜猫子”属性，附近的夜宵摊都跟着“发了家”，生意好的时候，一晚上就有上千块入账。

阿里巴巴滨江中心内部

这批吃到了时代红利的互联网人，成了多年以来滨江楼市繁荣的推进器。从核心区晓风印月、御滨府，到长河的保利天汇、晓月映翠，甚至到更外围的浦沿板块，以阿里为代表的高净值人群，几乎“买空”了新房，让滨江区成为平均中签率最低的区域之一。

而周边的房租也居高不下，在杭州租金普遍下跌的行情下，阿里中心附近的89㎡三房仍能租出5500-7000元/㎡的高价，对比租金较高的2021年前后，几乎没有降价。

未来科技城淘宝天猫商业集团大部队

如果说滨江时期的阿里是一匹奔腾的“骏马”，那驰骋进大城西的它犹如“飞鹰”。

2013年，阿里巴巴万人搬迁至未来科技城，包括淘宝、天猫、聚划算、一淘、阿里云等部门迁入阿里巴巴西溪园区，续写中国电子商务的“辉煌史”。此后每一年双11之夜，淘宝城一带灯火通明，一步步照亮中国电商的巅峰时刻。

阿里巴巴几乎成为未来科技城的“代言人”，而这里也是阿里巴巴淘宝天猫商业集团最重要的“生长地”。从2013年开始，阿里巴巴便在此开始了其长达10年的全球总部建设规划。

阿里巴巴全球总部项目效果图

今年年底，阿里巴巴集团全球总部项目全面建成，未来总计可容纳6万名员工，直接对标腾讯Base在深圳的全球总部。

有了阿里巴巴的坐镇，恒生科技园、VIVO、抖音等大型企业也陆续栖息于此，产业巨擘吸引高端人才不断涌进，催生出强劲澎湃的发展力，未来科技城全面崛起，余杭GDP连续4年蝉联“浙江经济第一区”。

毋庸赘言，阿里是区域经济发展的强大“引擎”之一。

在城市版图上，未来科技城的地位也逐渐凸显。随着板块内交通的逐步改善、商业配套不断落地，人才、大资金的不断融入，未来科技城从曾经偏居一隅的大城西，到如今城西科创大走廊核心，乃至“杭州的第三中心”。

未来科技城

2013年阿里搬迁到淘宝城，不仅带火了周边的租赁市场，一时间周边二手房价上涨1000-3000元/㎡。次年，阿里巴巴在纽交所上市，制造了一批千万富豪，阿里员工抢房成了热门话题，有媒体报道未来科技城的新房几乎被阿里员工买空。

在阿里人强劲的购买力之下，未来科技城一直是杭州楼市的最热板块之一，甚至出现历史上罕见的“6万人摇号”盛况，足见其楼市地位。

10年间，未来科技城从几幢建筑生长成城市新中心，人口预计增长了10倍，房价也从1字头蜕变，其核心区二手房价一度触及8万。阿里拥有将“价值洼地”点石成金的魔力，这也成为人们追逐阿里的财富密码。

三墩云谷云智能集团

去年9月，阿里云谷园区正式启用，此前在之江飞天园区，未科EFC、未来PARK、乐佳中云&科技办公的员工相继搬入园区，达摩院也暂时在云谷安营扎寨。自此，云谷正式插上了腾飞的“翅膀”。

阿里巴巴云谷园区

杭州西湖区云谷小镇，荆大街与灯彩街交叉口西北角，是阿里巴巴云谷园区所在地。园区总斥资138亿，总建筑面积45万㎡，规模大概相当于63个标准足球场，据说要容纳三四万人左右。

整个园区俯瞰形似阿里云Logo，沿“云大路”分为东、西两个片区西侧为阿里云园区，东侧地块狭长规整，布置可出租的生态圈企业办公，两个片区由天桥连接。

阿里巴巴云谷园区

如今，园区内已经可以看到不少员工，甚至在东区的一块空地成了阿里云的停车场，整个停车场已经密密麻麻停满了车。

阿里云谷园区的北面一河之隔是浙江云谷人才客厅，是云谷小镇的“后花园”，这块区域将会打造全球人才蓄水池。

浙江云谷人才客厅

一眼望去，我们可以看到这个区域的抱负，但是如今的云谷小镇仍有大片空地，甚至还有很多空置和在建的产业园和写字楼。

云谷小镇某工地

全区域内几乎没有商店、餐饮、居住区，多为忙碌的打工人，走在道路上颇为冷清，当然也少了城镇的烟火气。但是区域内大IP聚集，除了阿里云，阿里系菜鸟供应链金融总部、挖财、51用卡等12家知名互联网独角兽公司将集体入驻云谷。

另外根据杭州规划局官网最新消息，蘑菇街、二更、个推三家公司总部大楼均将入驻云谷。

而云谷园区往北1.7公里处，便是国内唯一一所专为科创企业量身打造的高层次人才的高水平研究型大学——西湖大学。如今首届45位学生，斩获了160 的offer，囊括耶鲁、康奈尔等藤校，以及纽约大学、罗切斯特、多伦多、墨尔本等综合性大学和文理学院。

西湖大学

阿里云的搬迁，未雨绸缪的年轻人更提前几个月开始抢房、扫房。甚至以一己之力改变了三墩板块的租房生态。

那段时间，“阿里员工抢房、一大波人深夜跟中介看房”的新闻俯首皆是。

云谷园区启用前的半年时间内，区域内房租价格涨幅已超过20%；部分热门小区的房子，租金涨幅近千元。

云谷园区启用后，距离园区直径约1.5公里的楼盘“紫璋台”成为最大赢家，房租一路飞涨，涨幅超过50%。据当时凤凰网房产采访的中介人员表示，“紫璋台、西雅图，这两个小区基本‘挂一套，租一套’。就连周边10个住宅小区租赁房源量也几乎见底。”

紫璋台

58安居客研究院统计显示，距离阿里巴巴云谷园区最近的两个板块（紫金港、三墩），去年10月后的租金基本都在上涨，但紫金港的租金早在9月就出现了明显上涨，涨幅为8.31%，而此前两个月，这个小区的租金其实还在持续下跌。

未来科技城2.0菜鸟总部

不同于其他业务，菜鸟是此次阿里组织变革后第一个传出要上市的业务集团。

尽管菜鸟回应称，目前尚无明确规划和时间表，但传言仍旧不断，一定程度上，这也意味着菜鸟正在走向资本市场。

今年2月，阿里巴巴集团发布2023财年三季度财报。2022年，在抵消跨分部交易的影响前，菜鸟收入同比增长17%至230.23亿元，在抵消跨分部交易的影响后，菜鸟的收入同比增长27%至165.53亿元。

位于未来科技城2.0区域的菜鸟总部，也在近期有了最新的动向。

今年1月31日，其建设方中国建筑宣布菜鸟网络全球总部已竣工，预计今年完成整体交付。小凤凰在现场探访得知，今年3月，菜鸟总部已经部分投入运用，其他部门也将在未来陆续进入。

菜鸟总部

根据规划，建成后的菜鸟总部将重点布局科技物流、智慧物流，着力打造人工智能与物联网相互结合、研发与应用相互促进的产业聚集新高地，将带动园区人工智能、物联网等领域的快速发展，为杭州经济社会发展培养出众多物联网等领域的专业型人才。

据了解，菜鸟总部伫立在未来科技城余杭街道，文二西路南侧，金星二路西侧，科技大道东侧，总建筑面积29.6万平方米。将在今年与菜鸟总部一同投用的，还有紧邻其的菜鸟智谷产业园。

目前，菜鸟智谷产业园整体进度稍慢一些，不过已经可以看到其恢弘的建设全貌。

如火如荼建设中的菜鸟智谷产业园

从地铁站出来，整个建设中的菜鸟园区仿佛庞大的一个帝国，正在如火如荼建设当中，可以想象，当总部集团及其分支业务全部搬到这里，将擎起未来科技城2.0区域滔天的巨浪。

整个菜鸟智谷面积达46万平方米，预计将吸引超过300家科创企业、3万名科技人才入驻，形成数字化产业集群。

回顾菜鸟的发展历程，成立于2013年的菜鸟，依托于淘宝系的电商平台，目前业务范围涵盖社区服务、全球物流、智慧供应链等多个赛道。有知情人士曾分析称菜鸟的估值超过 200 亿美元（1570亿港元），最早可能在今年（2023）年底进行。

与当年“蚂蚁”要IPO之前的热度不同，此次阿里业务拆分虽然传出了不少声音，但并没有出现“造富运动”的轩然大波，而是静水流深。

菜鸟智谷产业园

目前，区域内新房限价2.9万/㎡，刚刚交付的凤玺云著府在不久前也已经投入二手房市场，在贝壳app挂牌代售房源38套，挂牌均价在3.4-4万/㎡，暂时没有成交数据。出租房源量则更大，足有77套。

2022年建设中的菜鸟园区

余杭南湖阿里达摩院

“因为我们相，未来一定是技术带来利润，未来市场规模的取得，是靠创新”。马云曾在阿里达摩院成立初期说过这句话。就这样，源于马云“金庸梦”的阿里达摩院，带着“活得要比阿里时间长”的目标逐步前行，慢慢出现在了人们的视野里。

它成立于2017年10月11日，属于阿里旗下的云智能集团，它致力于探索科技未知，以人类愿景为驱动力，开展基础科学和创新性技术研究，在北京、杭州、纽约等均有工作地。目前达摩院杭州分所位于余杭区云谷园区，未来总部将落地于南湖科学中心，正处于地铁16号线南湖站地铁口。

达摩院总部效果图

不同于菜鸟、淘宝、天猫等业务的家喻户晓，达摩院算不上为世人所熟知。但阿里却对它寄予厚望，在初期就宣布将投入1000亿元用于科研！而达摩院也没有辜负阿里的期待，近年来，达摩院成功研发出一款可以做图像视频分析和AI机器推理运算的神经网络芯片Ali-NPU；并正式成立XG实验室，专注于5G技术和应用的协同研发。此外，阿里达摩院发布了全球首个自动驾驶“混合式仿真测试平台”。

图源达摩院官网

当然了，达摩院的成就、影响远远不止这些......如今，达摩院总部即将落地余杭南湖科学中心片区，对于南湖，乃至整个杭州的影响都是巨大的。

近年来，达摩院吸纳优秀人才，助力达摩院快速而有效地取得成果。据了解，截至2018年，达摩院已经有1100多名员工，目前达摩院已经吸引了众多国内外知名高校的研究生、博士等人才加入。未来总部的建成落地，或将扩容吸纳更多人才。

达摩院并不仅仅专注于科研，它产生的效益更是不容小觑。据悉，达摩院一期项目建成后，预计年产值24.7亿元，年利税3.4亿元，年产值达到近25个“小目标”。

有人才，有产业，对于南湖的楼市也能产生积极影响。都说，有人，才有消费，而人才更是带动楼市消费的有效动力之一，比如阿里入住未科对于整个未科的带动都是有目共睹的，或许南湖可以成为第二个未科。

不过目前达摩院总部附近人流量较少，距离达摩院总部最近的新盘，位于地铁16号线的中泰站附近，为中港西湖院子以及3月末土拍成交的余杭组团中泰单元（YH13）A-25地块，分别是联排和高层住宅产品，其中余杭组团中泰单元（YH13）A-25地块精装限价22900元/㎡；二手房方面，位于达摩院项目周边的房源挂牌价大多在2-3万元/㎡之间，与新房价格几乎相持平。

中港西湖院子效果图

相对较低的价格，便利的交通，加上达摩院未来的产业引进、人才引进，想必能在一定程度上带动新房与二手房市场的回暖。

当然了，目前达摩院仍在建设过程中，总规划面积约3887亩，总投资约200亿元，将建设阿里巴巴达摩院全球总部基地，计划分三期实施。

目前正在建设中的一期项目占地面积342亩，建筑面积48万平方米，项目总投资21亿元，计划于今年竣工。而从项目现场来看，目前一期项目正在进行外立面施工阶段，大面积的玻璃显得通透大气。

建设中的达摩院

看着大楼的逐步崛起，或许待达摩院正式落地南湖后，将带动整个南湖片区的腾飞。

从最早的阿里“渡江“带火滨江楼市，到未来科技城一房难求。大厂阿里的房价带动效应在余杭南湖和菜鸟智谷身上已经黯淡不少。而伴随着去年以来大厂多轮裁员调整，阿里们的造富效应也很难去值得背负更大期待。

是成就一批人，还是成就一座城。相阿里和阿里人们心中早有自己的答案。