神秘富豪1.2亿接盘江景豪宅背后上海二手豪宅价格虚高遭“挤水分”

11月17日下午，湖南景峰医药股份有限公司（以下简称“景峰医药”）公告称，公司全资子公司上海景峰制药有限公司拟将其位于上海市浦东新区浦明路868弄的房产（保利ONE56）以1.2亿元出售给自然人岳红伟。

由于近期市场消息称“上海二手豪宅挂牌量激增、挂牌价下调”，该套1.2亿元豪宅的成交也引起市场关注。该套房源成交单价折合约14.47万元，相比同小区房源挂牌价存在明显差距。因此，有网友认为，这在一定程度上反映出上海二手豪宅市场的低温。

不过，接受《华夏时报》记者采访的业内人士表示，豪宅项目个体差异大，其成交数据存在一定的特殊性，不能完全反映市场普遍情况。而上海二手豪宅近期“量价齐跌”也只能说明过去虚高的价格在“挤水分”。

科创板富豪1.2亿上海置业

11月17日，景峰医药公告称，因经营业务及战略发展的需要，公司全资子公司上海景峰制药有限公司（以下简称“上海景峰”）拟将其位于上海市浦东新区浦明路868弄房产出售给自然人岳红伟，交易价格为人民币1.2亿元。

根据公告，本次对外出售标的资产总建筑面积701.63平方米，包含23号全幢463.55平方米，24号地下1层车位017为119.04平方米，地下1层车位018为119.04平方米。

截至2022年6月30日，该房产固定资产购入价值为1.17亿元，累计折旧370.99万元，净值为1.13亿元。经市场法评估，上海景峰拟出售房产市场价值为1.02亿元，折合单价14.47万元／平方米（含税价）。经上海景峰与岳红伟协商，确定交易对价为1.2亿元。

按照约定，房产过户应缴纳的税费和费用由双方按纳税主体各自承担，岳红伟承担契税、印花税、工本费等，上海景峰承担增值税及附加、印花税、土地增值税等。双方应在2022年11月30日前或当日，共同至该不动产所在地的区不动产登记事务中心办理本交易之税收登记综合受理手续、交易过户手续。

据公开资料，“浦东新区浦明路868弄”为“保利ONE56”项目，于2013年建成，为上海知名内环内江景豪宅，位于陆家嘴滨江板块，距离黄浦江直线距离仅50米。小区占地面积约3.7万平方米，物业类型为办公住宅（不限购不限贷），包括156套建面约255-623平方米的房源，产权年限为50年，项目紧邻陆家嘴金融中心，背靠世博中心馆址，毗邻上海老牌豪宅项目“滨江凯旋门”，周边环伺正大广场、国金中心、八佰伴、时代广场等知名高端购物中心。

能够斥资1.2亿巨资购入豪宅，这位拥有强大“钞能力”的购房者自然引起市场关注。根据景峰医药的公告，岳红伟户籍地址位于山东省嘉祥县孟姑集乡，身份证前10位数字显示其出生于1974年。

公开息显示，岳红伟为派能科技原始股东。根据派能科技招股书，2019年7月，岳红伟以6元/股的价格受让惟弘投资持有的派能科技321.51万股股份，交易总价为1929.05万元；2019年12月底，岳红伟又与猛狮科技签署股份转让协议，以8元/股的价格受让猛狮科技所持派能科技股份192.58万股，交易总价为1540.63万元。

2020年12月30日，派能科技在上交所科创板上市，上市后仅仅两个交易日，股价涨幅便高达361%。在派能科技上市时，岳红伟承诺持股将锁定12个月，到2021年12月30日，其所持的514.09万股股份全部解禁流通。

据派能科技2022年一季报，报告期末，岳红伟持有112万股，而在公司2022年半年报中，已经没有岳红伟的名字。从股价走势来看，今年上半年，派能科技最低点为111.79元/股，最高则超过310元/股。即便以最低点估算，若全部出清股份，岳红伟在今年上半年至少套现5.75亿元，足够拿出1.2亿元购买上海豪宅。

上海二手豪宅市场“大跳水”？

值得一提的是，上述公告显示，甲乙双方通过上海中原物业顾问有限公司居间介绍,由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权。对此，《华夏时报》记者向中原地产方面进行了咨询，但未得到明确回复；在中原地产APP上，记者亦未找到相关房源息。

在贝壳找房平台，保利ONE56项目目前有8套房源挂牌，单价多在16万元-20万元之间。其中，一套最高挂牌价的房源总价为1.63亿元、单价为23.3万元，总建筑面积为701平方米。除了此次由岳红伟收入囊中的一套，保利ONE56上一次成交还是在2020年。2019-2020年，该项目仅成交了3套房源，均价分别为13.62万元、13.36万元及13.65万元，价格波动不明显。

有行业人士向《华夏时报》记者指出，相比当前的挂牌价，该套豪宅14.47万元/平方米的的单价不算太高。但其中约1/3的面积为地下车库，折算下来其价格应该“处于正常水平”。

而该套1.2亿元豪宅的成交，也让上海二手豪宅市场再度受到关注。近期，上海二手房市场热度颇高。多家媒体报道，上海二手豪宅挂牌量激增，包括翡翠滨江、云锦东方、陆家嘴壹号院、滨江凯旋门等在内的部分豪宅业主也对房源价格进行了调整，降幅从200万元-700万元不等。例如，翡翠滨江的一套总建面超310平方米的房源，9月份以来多次降价。到今年10月底已累计降价达800万元，售价不到5000万元，折合单价约15.8万元，“跳水”幅度令人咋舌。

11月22日，浦东北蔡板块太平洋房屋总监梁城炜向《华夏时报》记者表示，据其了解，目前媒体报道的“上海二手豪宅挂牌量激增、挂牌价下调”的情况属实。对比上半年尤其是6月市场高峰期，当前不少豪宅的挂牌价的确出现了回调，下调幅度在5%-10%之间，“实际成交价下调更多一些”。梁城炜表示，11月预计上海二手房交易量会缩减至1-1.1万套，相应的，豪宅成交量也随之有所减少，“到12月初就看出来了”。

不过，受访人士均表示，近期部分媒体报道的“上海二手豪宅挂牌量激增、挂牌价下调”的情况，并不能说明二手豪宅市场出现“大跳水”。上述“量价齐跌”的现象只能说明，在经历了今年上半年及此前1、2年的需求集中释放后，上海二手豪宅市场目前的需求已经有所收窄。同时，房地产市场走向不明朗，也导致购房者观望情绪浓重，对资金投入房地产有所顾忌。

上海中原地产分析师卢文曦向《华夏时报》记者解释说，“当前市场情绪不稳定，所以豪宅市场出现了上述波动情况。同时，此前上海豪宅市场较热，价格出现上涨，甚至可以说有些虚高。目前挂牌价下调实际上是在‘挤水分’，严格意义上来说不能叫跳水。另一方面，豪宅项目个体差异大，其成交数据存在一定的特殊性，不能完全反映市场普遍情况。”

“现在主要是新房的开盘量太大，分流了一部分二手豪宅市场的需求。”梁城炜则认为“而且市场观望情绪浓，购房心不足。”

就在11月13日，上海今年第七次以集中批量供应的方式推出房源。该批房源共涉及57个项目，总建筑面积约190.6万平方米，共计16060套，备案均价72730元/平方米，包括12个备案均价在10万元/平方米以上的项目，面积占比约25.8%。其中，单价最高的项目分别是浦开江南里（浦东）和海泰园（虹口），备案均价均为14.5万元/平方米。此外，鸿印里项目（静安）的备案均价达14.2万元/平方米。

梁城炜向《华夏时报》记者分析指出，由于新房限价，目前上海一二手豪宅的价格依然存在一定“倒挂”，“但是空间缩小了一些”，未来一二手豪宅的价差也会进一步缩小。其判断，今年上海楼市“出政策概率不大了”，但到明年2、3月，二手豪宅市场或出现回暖可能。