“挨打”的苏州！蠢蠢欲动的西安们

　　前几天杆友给我留言，说苏州调控还要收紧，今年的涨幅不能超过5%。且，必须完成。

　　因大家都懂，苏州今年的行情过于好，被相关部门名。

苏州方面也很重视，出了措施：

　　部分区域的新房、二手房实施3年、5年的限制转让。当时杠杆游戏写了《两件大事，楼市再收紧！房价别抱幻想》(5月13日)。

　　所谓两件大事：一件是当时央行开始吹风，货币放任要变调；另外一件就是苏州为代表的热城市，可能新一轮调控开始了。

　　今天回过头去，我的预测正在发生。

　　而这还意味着什么？今天为杆友详细、全面分析一下。

　　1、哪个城市敢出头，一定会被摁住。注意苏州今年房价上涨5%上限的报道，近期召开的座谈会上，国统局调研队的相关人员也有参会。

　　号很明确，苏州被盯上了。此前，每月的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况监测，没有苏州。

　　南京不用说，徐州、扬州都有，就是没有苏州。

　　不过从此以后，苏州被纳入“70 1”监控范围。

　　这个细节说明，不管在不在监测统计发布犯愁，只要是我国的城市，莫非王土，一定都是被监测的。

　　调控的数据化管理系统，已经非常成熟。任何城市敢出头，都要付出代价。出来混迟早都是要还的。

　　2、限价和限售会让开发商、投资者非常难受。注意苏州收紧前的一个细节，那就是土拍升温，楼面价不低，溢价有的很夸张。

　　这暗示房价往上。问题来了，苏州限价要继续，比如明确所有项目预售备案价，不得超过4万元/平米，单个区域内新备案价格，不得超过目前同类在售项目最高备案价格。

　　这意味着不管你多贵拿的地，售价有限。利润空间是个问题。

　　当然很多人会说，此前不是办法成熟吗？什么加装修费，什么茶水费……

　　没错，以前乱的时候很多城市都这样，但现在乱象还多吗？敢乱来的城市不被管吗？

　　接着，苏州部分区域3、5年的限制转让，也就是我们很多城市都有的限售。

　　这对目前房价的稳定有帮助，但也意味着投资者很难受。谁投资房产，都是想房价增值变现。

　　一定时间内不准你交易，这资金成本、心理负担，可想而知。不是每个人，都是合格的投资者。

　　3、任何城市，调控继续升级都有可能。一城一策，意思就是跌的要放松一；涨的就要收紧一。

　　苏州这次的细节还包括，全年房价涨幅目标必须控制在5%以内。杠杆游戏知道，很多人又会说，地方都有办法，比如允许谁开盘，不准谁开盘。这样价格就可以控制。

　　同时，还以控制网签节奏……这些都可以让价格统计受干扰和污染。

　　但要知道，史无前例的严厉调控已经2年，开发商心底里，没有谁愿意继续被这样搞。因为耽搁任何一天，都是有资金成本的。

　　开发商资金实力不同，有的扛不住，有的当然不错。但总的来说，这是个高周转行业。

　　所以试图对均价做手脚的办法，可能不完全行得通。

　　然后，苏州这次给了2个月过渡期。如果几项指标得不到控制，7月起调控将会加码。

　　这些举措，不只是苏州，任何城市都是一样。不听话，就要被摁住。

　　5%大概是个上限，各大城市应该领会。

　　4、土地高溢价即将被管。苏州这次将对岀让的每一块土地做到岀让条件设置精细化管理，在适当的范围内，下调土地的指导价格。

　　另外，“政府没有义务保证开发商每块地都不赔钱”，这句话也是让大家明白，地价太高，能不能赚钱，可不好说。

　　今年春节以后，很多城市地块单亩的起拍总价涨幅并不明显，但是降低了容积率，这就逼迫楼面价往上走。

　　而一些城市，杠杆游戏这里就不名，前4个月供地是偏少的，比去年明显要少。

　　你可以想一下，同期供地减少，容积率还降低，都是用于修改善性住宅，甚至洋房、豪宅，你说开发商是不是必然疯抢。

　　结果就是，楼面价唰唰唰，往上涨！

　　而楼面价涨多了，给房地产市场的号积极，所以有了小阳春。这回，苏州这事之后，土地高溢价可能就要被管了。

　　5、可能收紧调控的城市还有哪些？回答这个问题，杠杆游戏觉得非常简单，就是我国统计局的月度70个大中城市房价数据。

　　很多人都说数据不可靠。但如我上所述，在不间断调控2年之后，这个数据的可靠性就加强了。

　　同时，如果不可靠、被低估的房价数据，都显示涨得有多，那么这座城市被收紧的可能很大。

　　不废话，直接上数据。

　　如上图，我们先4月新建商品住宅的情况。

　　环比似乎都还比较温和。但同比，指数超过110的城市好像不少。因为城市很多，杠杆游戏就不一一列举。

　　我们指数超过120的城市，有呼和浩特、贵阳、西安、秦皇岛、大理等。接近120指数的还有石家庄、济南、丹东等。

　　接着我们二手住宅。

　　如上图，环比似乎也都还温和。而同比，指数达到120的有呼和浩特，接近的有大理。指数超过110的还有沈阳、长春、哈尔滨、南昌、济南、南宁、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、唐山、秦皇岛、吉林、烟台、济宁、洛阳、襄阳、三亚等。

　　还有此前，佛山、南宁、大连等城市被名。

　　也有主动作为的，南京、合肥、青岛、南宁、深圳等城市，部分银行的购房贷款利率主动上浮，你懂的。

　　当然，杠杆游戏要说不仅仅这些城市。凡是相关指标异动过大的，都是潜在收紧调控的对象。