点评中谷物流拟收购陆家嘴核心商圈写字楼

根据公告，中谷物流拟收购的对象是国寿恒湾(天津)企业管理合伙企业(有限合伙)(以下简称“国寿恒湾”)和金湾(天津)企业管理合伙企业(有限合伙)(以下简称“金湾管理”)，两家企业分别持有上海赢湾98.68%和1.32%的股权。最终交易价格将根据谈判结果确定，但总交易对价不超过29亿元。

  中谷物流此番收购事项的主要目标是上海赢湾所持有的上海佳兆业金融中心。中谷物流在公告中表示，自2020年9月在上交所主板成功上市以来，公司保持快速发展态势，当前所租赁的办公区域已经难以满足业务快速发展趋势下的人员办公需求，急需通过配置新的办公用房以确保公司持续人才引进壮大专业人才团队。

  公开资料显示，上海佳兆业金融中心位于上海陆家嘴国际商务区核心区，总建筑面积约7.8万平方米，其中办公建筑面积约4.7万平方米。佳兆业在2013年5月以15.05亿元的价格摘得项目所在地块，直到2020年下半年正式建成开业，建设过程历时近5年。

  根据天眼查息，上海赢湾成立于2013年6月，主营业务为房地产开发经营、物业管理和投资管理等。直到2021年12月，佳兆业集团(深圳)有限公司选择退出，由中国人寿旗下的国寿恒湾及金湾管理接手该公司。

  而安永华明会计师事务所(特殊普通合伙)上海分所出具的审计报告显示，截至2021年12月31日，上海赢湾的总资产为34.15亿元，净资产为32.03亿元；2021年度的净利润为-2.05亿元，净资产高于预估收购价。

  中谷物流方面表示，本次收购完成后，上海赢湾将成为公司全资孙公司，间接持有上海佳兆业金融中心全部产权，并拟将上海佳兆业金融中心部分区域作为办公用房使用。“中谷物流不会进入房地产开发经营领域，上海赢湾将同步变更相应的经营范围和公司名称。”

  “从企业未来发展的角度来看，公司购置自有优质办公楼资产，设立集团总部基地，充分利用大型航运企业对全国客户和供应链的集聚辐射能力，有利于进一步提高公司综合实力和市场资度，吸引产业链上下游优质合作伙伴，共同打造航运金融生态圈。”中谷物流方面进一步阐释道。

  据了解，中谷物流是国内最早专业从事国内沿海集装箱货物运输的企业之一，主营业务为集装箱物流服务，目前仍以国内沿海集装箱货物运输为主，同时已开辟了“上海-宁波-胡志明-上海”和“太仓-海参崴-太仓”近洋航线，并将以此为试点探索外贸业务与内贸业务的有机结合。

  财报数据显示，截至今年3月底，中谷物流持有31.13亿元的货币资金，一年内到期的非流动负债为11.98亿元，扣除一年内到期债务后也还有19.15亿元的流动资金。

  在业内人士看来，中谷物流之所以能够“豪掷”最高29亿元收购位于上海陆家嘴国际商务区的整栋写字楼，归根结底还是新冠肺炎疫情发生以来航运物流业异常火爆，致使公司业绩实现快速增长，为购置大宗物业提供了充裕的现金流保障。

  沪上优质写字楼受追捧

  “中谷物流拟收购上海市核心地段的整栋写字楼物业，说明当前一些新的机构投资资金正进入高端写字楼市场，而且此类机构不是单纯的金融机构，而是一些实体企业，它们看好上海市高端写字楼市场的投资机遇，这也和此前鄂尔多斯资源股份有限公司(以下简称‘鄂尔多斯’，600295.SH)斥资近27亿元收购上海写字楼项目的动作非常相似。”易居研究院智库中心研究总监严跃进感慨道。

  5月20日，鄂尔多斯发布《关于购买办公用房的公告》称，公司拟与关联公司内蒙古鄂尔多斯电力冶金集团股份有限公司分别以13.45亿元和13.28亿元购买位于上海市静安区山西北路259弄3号、4号写字楼物业及其地下210个停车位。

  “经交易双方共同协商确定，其中3号、4号写字楼物业实测建筑面积45394.66平方米，总价26.33亿元，均价5.8万元/平方米；210个产权车位，总价4046.7万元，单价19.27万元/个。”鄂尔多斯方面表示。

  公开资料显示，上述写字楼物业项目为华润置地与德集团合作开发的苏河湾中心办公楼物业。对于购置该写字楼物业的用途，鄂尔多斯方面表示，将主要用于品牌形象展示及销售、纺织工程技术中心、品牌设计创意工作室、新零售商业运营、国际业务拓展、资本运营等办公和综合服务。

  接连出现多笔大宗交易，也彰显出上海市写字楼市场的韧性。第一太平戴维斯数据显示，今年一季度，上海市写字楼市场录得29.1万平方米的净吸纳量，尽管和2021年四季度的高位相比已有所回落，但同期来看仍上升46%。此外，上海市全市甲级写字楼空置率环比下降1.7个百分点至12.5%，为过去5年以来最低。

  “由于一些商圈写字楼的出租率较高，业主心有所回升。上海市核心商圈优质写字楼项目平均租金在今年一季度继续小幅上涨，达到287.3元/平方米/月。”戴德梁行也分析认为，受疫情影响，一些项目预计将推迟入市，上海市核心商圈的办公空间仍相对紧俏，年内核心商圈的未来供应将给优质企业提供更多选择。

  全联房地产商会副秘书长、房讯网董事长刘凯则表示，随着国内经济企稳反弹、疫情平复以及商业地产市场的整体恢复，在回报率不断走高的预期下，投资者心持续释放，预计未来大宗交易市场的活跃度仍有较大提升空间。

简评

中谷物流不超29亿元收购上海佳兆业金融中心，位于上海陆家嘴国际商务区核心区，总建筑面积约7.8万平方米，其中办公建筑面积约4.7万平方米。佳兆业在2013年5月以15.05亿元的价格摘得项目所在地块，直到2020年下半年正式建成开业，建设过程历时近5年。

上海陆家嘴国际商务区核心区物业，单价37179元，超值！

上海市核心商圈优质写字楼项目平均租金在今年一季度继续小幅上涨，达到287.3元/平方米/月。

办公面积核算租金287.3*4.7*12=1.6203亿元/年，租售比5.587%。这个收益比银行理财产品收益高。中谷物流有大笔的理财产品，这么替换一下也在情理之中。

公司购置自有优质办公楼资产，设立集团总部基地，充分利用大型航运企业对全国客户和供应链的集聚辐射能力，有利于进一步提高公司综合实力和市场资度，吸引产业链上下游优质合作伙伴，共同打造航运金融生态圈。

纯粹说辞，不会增加公司的竞争力。

公司账上现金及现金等价物超百亿，远超经营所需资金。因此，本次29亿收购物业不影响集装箱物流主业。

结论，这笔买卖还是挺划算的，没有损害股东利益。