“花一万申购，只配得84块？”1524亿资金热捧中交REIT，还有上市公司在排队

本文来源时代财经 作者魏亚霖

4月12日一早醒来，王明（化名）发现自己的股票软件里多了一只“中交REIT”，但市值显示只有84.59元。“我花一万块钱‘打新’，就只给我配售了84块钱？”

当天早上，华夏中国交建REIT（508018.OF）的认购申请确认比例结果公告正式出炉包含战略配售、网下发售和公众发售部分，华夏中国交建REIT此次发售比例配售前的募集总规模达1524.12亿元；其中基金公众发售部分比例配售前募集规模约为842.33亿元，配售比例仅为0.84%。

也就是说，认购一万块只能配售84元，百万认购额的实际配售也不超过万元。公众投资者对于REITs的热捧可见一斑。

华夏中国交建REIT（也称“中交REIT”）创下的REITs发行记录，离不开已发行REITs的良好收益表现。在开年市场动荡的背景下，带有“固收”特色的REITs吸引了更多投资者的关注。

除了投资者关注，时代财经注意到，在中交REIT启动认购后，已经有北京能源国际（00686.HK）、新特能源（01799.HK）、嘉诚国际（603535.SH）等上市公司宣布拟将旗下资产启动REITs上市。

4月12日，新特能源、嘉诚国际证券部工作人员都向时代财经表示，后续是否会将更多项目纳入REITs仍有不确定性。

不过，多家券商研报已经对上市公司试水REITs的意义给予充分肯定。

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REITs是指在证券交易所公开交易，通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。同股票类似，REITs也是有价证券，上市之后也会有交易报价。

中交REIT创下的REITs申购热潮，与此前REITs上市之后的表现密不可分。截至4月12日，已经上市交易的11只REITs均未出现破发。表现最好的富国首创水务REIT成立至今已经大涨了57.41%。

此外，今年以来，A股多次出现震荡，在这样的行情下，依托成熟优质、运营稳定的基础设施项目的REITs波动较小，即使其中跌幅最大的华夏越秀高速公路封闭，从年初至今的跌幅不过3.90%，远低于同期沪深300指数跌幅（15.39%）。

光大证券分析师祁嫣然认为，中交REIT发售火爆的因素有很多，根本原因在于现阶段REITs资产的稀缺性、项目本身优质的底层资产和前期公募REITs良好赚钱效应，还有低配售比例预期引导的作用。

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除了二级市场交易的收益，REITs的一大优势是较高的分红比例。公募REITs设有强制分红比例，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。

根据华泰证券研报的整理，首批上市的9只REITs实际可供分配金额均好于预期，其中富国首创水务REIT和首钢绿能REIT实际可供分配金额达到150%以上。目前除东吴苏园产业REIT外，其余8只REITs均已启动分红，其中6只已分红金额占可供分配金额的94%以上。

截图来源华泰证券研报

不过，对于王明这样的“散户”而言，拿到手的实际配售额最终产生的盈利都是聊胜于无。他开玩笑称，还好申购中交REIT的资金被冻结了，没有在上周五补仓其他股票、这周一被套，四舍五入等于赚了。

近期REITs的火热，对于很多重资产型上市公司而言，似乎找到了一条盘活固定资产、优化财务结构的途径。

目前国内开展REITs试点的行业包括交通基础设施、能源基础设施、市政基础设施、生态环保基础设施、仓储物流基础设施、园区基础设施、新型基础设施、保障性租赁住房，探索在水利设施、旅游基础设施等其他基础设施领域开展试点。

就在中交REIT结束认购的4月8日晚，北京能源国际公布，公司计划透过公开募集基础设施证券投资基金的结构，将公司两间附属公司持有的合计400兆瓦光伏发电项目于中国境内证券交易所上市，建议交易所募集资金将用于投资同类型的光伏及风力发电项目。

另一家港股清洁能源公司紧随其后，4月11日晚，新特能源公告，公司拟以控股子公司特变电工新疆新能源股份有限公司的全资控股子公司哈密华风新能源发电有限公司和哈密风尚发电有限责任公司持有的风能及光伏发电运营项目作为基础设施资产，开展基础设施公募REITs的申报发行工作。

次日，时代财经从新特能源证券部获知，上述REITs项目目前仍处于筹划阶段，后续是否会将更多清洁能源发电项目纳入REITs发行还不确定。

除了盘活固定资产，还有一些公司将REITs视作一种创新型融资方式。

4月11日晚，嘉诚国际公告称，公司多个重大物流园区项目与中国工商银行签署战略合作协议，其中包括REITs产品发行；嘉诚国际拟探讨通过嘉诚国际海南多功能数智物流中心项目发行公募REITs，项目已经向海南省发改委申请纳入REITs试点项目库；而工行将提供包括但不限于战略配售、基金托管人、基金代销等服务。

对于嘉诚国际而言，REITs是缓解其融资压力的渠道之一。在上述公告中，嘉诚国际表示，公司当前正大规模投入资本性支出，且随着公司业务的快速发展，对资金的需求进一步增加。

根据嘉诚国际1月13日公告，此次拟发行公募REITs的嘉诚国际海南多功能数智物流中心项目，总投资额约6亿元人民币。3月2日，嘉诚国际公告该项目已取得土地使用权。4月11日公告显示，该项目正在进行主体结构施工建设，计划于2023年投入使用并产生收益。

4月12日，嘉诚国际证券部工作人员告诉时代财经，“该项目已经向海南省发改委申请纳入REITs试点项目库，具体上市时间有待审批流程。”

此外，对于后续是否会将更多物流项目纳入REITs，上述嘉诚国际工作人员表示，首个项目是尝试，后续是否加入更多项目还不确定。

截图来源嘉诚国际公告

不过，上述公告发出后，已经有好几家券商表态看好嘉诚国际的REITs试水。浙商证券陈腾曦认为，物流地产资产经由REITs重新定价后，嘉诚国际核心能力有望实现价值重估。

国证券姜明团队认为，交运板块中持有核心物流资产，未来具备成长性且估值较低标的或将迎来风口，REITS作为工具箱选项，做大做强的概率较大；若未来REITS项目能陆续落地，预计会对公司异地扩张和产业上下游整合带来积极影响。

从目前REITs的发行来看，企业与投资者取得了双赢，前者盘活了资产，后者获得了超额收益。根据万和证券2021年3月对于美国基础设施REITs的统计，美国基础设施REITs指数自2010年以来复合年增长率为12.11%，略高于同期标普500指数的11.67%。

随着国内更多公司选择将旗下资产加入REITs行列，如何保证项目资产的健康稳定，为投资者提供长期稳定的收益，将会是摆在投资者、企业与监管层面前的问题。