鑫苑物业冲港股：超8成主营收入由母公司输送

斑马消费 沈庹

港股或将再现房企分拆物业管理公司上市版本。

日前，鑫苑物业服务集团有限公司向港交所递交招股书，拟在港股登陆。

和去年先后登陆港股的5家物业管理公司一样，鑫苑物业同样是从房地产公司分拆，对母公司的倚重明显。

报告期内，公司有8成主营业务收入来自向母公司鑫苑置业集团提供物业管理服务获得。

在“大树”下并非高枕无忧，对单个客户的过度依赖，或会给今后业务拓展带来不小的潜在风险。

主业收入8成来自母公司

招股书显示，2016年至2018年，鑫苑物业收入分别为2.27亿元、2.96亿元和3.93亿元，同期年度溢利分别为0.26亿元、0.69亿元和0.76亿元。

业绩出现稳步增长的趋势，母公司的业务输送功不可没。

物业管理服务是公司主营业务，招股书披露，2016年至2018年，公司主营业务收入当中分别约96.2%、88.9%和84.3%来自向鑫苑置业集团开发的物业提供物业管理服务，而在管建筑面积的85.5%、80.2%和74.6%来自于鑫苑置业集团开发的物业。

最近几年，公司来自第三方开发商的收入有所提升，但在短期内对母公司的依赖尚难改变。公司在招股书中承认，“鑫苑置业集团坚定不移提供支持我们携手合作，促使我们的业务持续增长。”

单位面积收入低于同行

截至2018年末，公司全职雇员1226人，在管物业数目96个，在管物业面积15.66万平方米。

斑马消费结合物业管理服务收入和在管物业面积测算，鑫苑物业每年每平方米产生的收入为16.73元。

对比同业企业来，公司在单位面积上产生的收入相对较低。

2018年，绿城服务（02869.HK）在物业管理服务收入为44.61亿元，在管面积1.70亿平方米，每年每平方米产生的收入为26.18元。

2018年，碧桂园服务（06098.HK）在物业管理服务收入为34.45亿元，在管收费管理物业面积1.82亿平方米，每年每平方米产生的收入为18.98元。

去年在A股上市的南都物业（603506.SH），2018年来自物业管理收入为10.56亿元，在管面积0.55亿平方米，每年每平方米产生收入19.10元。

鑫苑物业在同业公司中处于垫底位置，可能与公司收取物业费用较低有关，招股书显示，公司每月每平方米平均物业管理费在1.71元至1.90元之间。

按照上述企业披露的2018年度收入和员工总数测算，鑫苑物业、绿城服务、碧桂园服务和南都物业的人均年贡献收入分别为32.06万元、26.87万元、13.91万元和14.09万元。

司人均年贡献收入高于同行，则是将安保、卫生、清洁以及专业维修等业务分包出去、降本增效的结果。

2016年至2018年，公司于物业管理服务收入分别为1.44亿元、1.96亿元和2.62亿元，其毛利率分别为14.6%、20.6%至20.17%。

司毛利率较高的前期物业（即交付前及咨询服务）毛利率出现波动下滑，2016年至2018年，其毛利率分别为45.5%、53.4%和49.8%。

物管企业扎堆港股

根据弗若斯特沙利报告显示，以2018年度收入3.93亿元计算，鑫苑物业在中国物业管理服务公司中排名第33位，约占中国物业管理服务市场总收入的0.13%。

鑫苑物业是一家身处河南的企业，成立于1998年，其母公司鑫苑置业是国内首家在纽交所上市的房地产公司。

鑫苑物业同样对资本市场很是热衷，公司在2017年3月挂牌新三板，2年后退市。

这期间，港股产生了不少物业管理类上市公司，特别是在2018年，内地有5家物业公司在港股上市，杭州的南都物业成为A股首家物业管理类上市公司。

2019年1月，鑫苑物业在新三板退市，随即转向港股。

斑马消费梳理发现，已经登陆港股的物管企业，身后大多有房地产公司背景支撑，与母公司关联交易多，自身拓展业务空间有限，导致物业股在资本市场表现并不太好，这也一度反映出市场对此的担忧。

国内很多房地产企业在楼市调控中纷纷转型，物业管理业务成为房企的重要业绩增长，和新开辟融资通道。

鑫苑物业也是如此，公司表示拟将所募资的60%用于扩展物业管理服务、寻求战略收购及投资机会。