年报解读| 南都物业坚定“行稳致远”总基调，向“城市综合运营商”转型升级

文 | 克而瑞物管

2022年4月16日，南都物业服务集团股份有限公司（603506.SH）正式发布2021年全年业绩公告。核心数据显示，南都物业2021年营业收入15.93亿元，较上年同期增长12.70%，归属于上市股东净利润1.63亿元，较上年同期增长18.06%；累计总签约面积7591.6万平方米。

成立于1994年的南都物业，是国内A股主板市场物业行业第一股。作为中国第一代独立第三方物业服务企业，2021年，南都物业坚定“行稳致远”基调，经营能力稳步提升，核心数据表现良好，延续了此前一贯的稳健增长风格，公司根基得到了进一步夯实。

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全国布局纵深发展

持续瞄向城市服务

据2021年年报，报告期内南都物业累计总签约项目651个，累计总签约面积7591.6万平方米，新签项目107个，新签项目面积981万平方米，已在全国46个城市完成项目覆盖。

2021年，南都物业以杭州市为基点，深耕长三角经济圈，全国布局纵深发展，在现有全国化布局基础上，提升已进入区域的项目密度。2021年，杭州市作为公司的大本营，实现营收7.06亿元，占比44.50%，深耕的长三角地区实现营收14.26亿元，占主营收入的89.83%，除长三角地区外实现营收1.61亿元，占主营收入 10.17%，区域深耕效果显著，全国化布局稳步推进。

扩域之际，南都物业持续瞄向城市服务，积极培育细分业态，通过组建商业事业部、园区事业部、医疗事业部等细分业态事业部，推进非住业态布局。2021年南都物业首次跨入机场、医院业态，先后签约西安咸阳国际机场、杭州萧山国际机场等机场类项目，浙江康静医院、杭州绿城口腔医院、洛阳京都肿瘤医院、温州医科大学附属眼视光医院等医院类项目。而在已进驻的非住宅优势业态中，公司也致力于形成一定规模效应，加速打造非住发展基石，持续推动城市综合服务布局。报告期内，南都物业还与物产中大集团股份有限公司达成战略合作，双方将在物业管理、商业运营、商品采购、资产管理、健康养老、公共事业和供应链服务等多领域开展全方位的深入合作。

与此同时，南都物业积极布局轻资产平台输出模式，推进外延落地，加速管理规模扩张，目前已设立9家合资公司，在嘉兴、景德镇、南通、京杭大运河（杭州段）等城市区域累计签约近400万方的管理面积，数十个物业服务项目，包含住宅、办公、文旅、园区等多种业态，项目落地成效初显，公司城市空间运营商战略布局进一步得到夯实。

2021年末，基于战略发展需求，公司收购浙江中大普惠物业有限公司80%股权及杭州中大物业服务有限公司100%股权，直接为公司增加约400万方的管理面积，不仅提升了公司在浙江省内的影响力，而且加强了公司在江苏、江西、四川等省份的布局，全国化拓展再进一步，同时，还提升了公司在医院、商业、公建、产业园区等业态规模，巩固了全业态布局，增强了公司的核心竞争力。

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核心数据有质量增长

经营能力稳健提升

根据报告显示，2021年，公司实现营业收入15.93亿元，同比增长12.70%；实现利润总额2.33亿元，同比增长19.64%，南都物业经营能力持续提升；实现归属于上市公司股东净利润1.63亿元，同比增长18.06%；实现毛利润3.63亿元，毛利率22.76%，毛利率较2020年同期增长1个百分点，业绩增长呈现有质量的发展态势。据了解，南都物业业绩稳健增长主要得益于管理规模的提升、公司深入推进大运营管理、数字化赋能等提质增效专项行动。2021年，南都物业经营活动现金流净额为1.91亿元，较2020年同期增长53.23%，公司经营状况保持增长、持续向好态势。

从具体业务结构来看，南都物业在物业基础服务、物业增值服务、资产管理服务、非业主增值服务这四大业务中，物业增值服务占比逐年加大，2021年占比达到12%，物业增值服务发展势头良好，正在成为公司营收新的增长极。

物业增值服务方面，南都物业提供社区零售、到家服务、美居服务、社区空间运营、餐饮、工程服务等高收益细分服务，积极探索实践城市空间运营和场景服务，致力于实现从基础物业服务到城市综合服务的全面转型升级，以满足客户需求为前提提供个性化专项服务。据年报数据显示，南都物业2021年物业增值服务营业收入约1.9亿元，毛利率表现亦十分亮眼，继2020年取得46.22%的高毛利率水平基础上，2021年达到46.3%，较2020年同期增加约0.07个百分点，远远高于其他业务。

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深挖多元服务领域

积极延伸服务边界

南都物业以“物业+”创新模式深入运营，布局多元场景服务领域，拓宽服务延伸赛道，进行价值赋能，通过搭建增值服务联盟与社区服务生态圈，以满足各类业主多元化需求。

公司通过线上智慧社区服务平台“悦嘉家”开展社区新零售，同时链接线下家政保洁、到家服务、装饰装修、租售等专业服务板块。

旗下悦都科技推出“分享大使”全员营销计划，提高平台流量变现，打造应季爆款产品，9大模块产品SKU超1000个，策划多个节日营销，实现业绩快速增长。

旗下的大悦商业以“产品+互联网+社群”为手段，打通存量资产行业的整个产业链条，挖掘竞品及未来投资、消费客群，提供全体系招商运营闭环服务。2021年，大悦商业成功签约浙大校友企业总部经济园一期自持物业，从前期招商执行、开业筹备，到后期商业运营、物业服务等形成完整的产业协调效应。未来，南都物业将进一步夯实在商写物业领域的竞争优势，持续孵化培育全套专业化招商运营服务。

同时，南都物业陆续注册成立专业公司，输出“清洁”、“维修”、“装饰”、“餐饮”领域细分服务产品，以满足未来物业场景下业主多元化服务需求。

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聚焦物业服务品质

赋能业主美好生活

物业管理行业正迈向高质量、高增长发展阶段，未来，夯实服务品质、持续挖掘和打造自身“服务力”对提升企业竞争力的作用将越来越显著。南都物业秉承“让生活更美好”的企业使命，始终坚守“客户第一”原则，通过不断思考客户需求，结合物业全生命周期，围绕人、设施、息三个维度，持续提升服务品质，打磨服务内容，给客户带来更好的服务体验，创造更多服务价值。

针对“人文服务提升年”年度传播关键词，2021年，南都物业多措并举，积极赋能业主美好生活。在“千项千面”的业务运营管理体系基础上组建“从运营始到运营终”的大运营平台，横向打通总部职能中心边界，纵向落实各业务单元，实现全考核周期、全项目生命周期的统筹运营。南都物业全面推广网格化服务，多次组织“铸专业强兵、树服务之杆”管家实战训练营，落实管家管理模式，以管家为抓手先于客户发现问题和解决问题，强化项目品质精细化管理和客户链接，保障公司品质管理体系有效落实，精耕细作服务工作。

同时，南都物业为增强客户黏性，不断优化服务品质，有效提升客户体验，建立项目满意度预警机制，对品质弱项有针对性提升；推进“各就各位”、“美颜焕新”、“照亮归家路”、“一刻钟”等行动，通过“满意+惊喜”服务策略提升物业服务品质。并且，南都物业还通过打造“南都微笑社区”、“南都奇妙夏令营”、“南都喜乐秋”、“美好生活季”等多个品牌IP落实人文服务提升活动，创造美好社区，提升业主的幸福指数。

结语

南都物业作为一家第三方物企，在没有母公司的支持下，仅靠自己独立拓展，实现营收入15.93亿元，签约面积7,591.6万平方米的成绩，实属不易，业绩增长稳扎稳打，各方表现可圈可点。公司持续布局多元业务，积极培育各类细分业态，进军城市服务，向城市综合运营商进行转型，并且，南都物业逐步开始聚焦客户需求，挖掘企业服务能力，提升企业服务品质。

关于未来，南都物业有更大的愿景，2022年，公司将主动寻求发展战略升级，以“平台整合能力、联盟共赢能力、空间运营能力、数字化管理能力、人才建设能力、品牌引领能力”六大能力为主要支撑，重点布局“住宅、商写、城市服务”三大业态，实现“一体两翼”物业基础服务、社区增值服务、资产管理服务三大赛道协同发展，深度链接“物业管理服务+社区增值服务+资产管理服务”，推动公司做强做优，积极向国内领先的城市运营综合服务商转型。