解局 | 物业股爆发年 金科再拆生活服务板块赴港上市

今年或许将迎来一个物业股的爆发年。

观地产网 今年或许将迎来一个物业股的爆发年。

4月28日晚，港交所更新资料显示，建业集团旗下物管公司建业新生活顺利通过上市聆讯，次日一早，金科股份也发布公告，公司正式将物业分拆上市提上日程。

公告显示，金科服务拟发行境外上市外资股（H股）股票并申请在香港联交所上市，发行规模与发行规模暂未确定。

不过，新发行的H股股数拟不超过发行后金科服务股份总数的 25%（未考虑超额配售权的行使），并视市场情况授予全球协调人或账簿管理人不超过上述发行的 H股股数15%的超额配售权。

观地产新媒体于公告中获悉，截至公告日，金科股份持有金科物业75%股权，石河子市恒业金通股权投资普通合伙企业持有其25%的股权。

更具体的上市时间，还将根据境外资本市场状况、审批进展及其他情况决定。

“从最近几年的收入、利润情况来说，生活服务集团表现不俗。2018年、2019年整个生活服务集团的业绩有50%以上的增长。”金科管理层在2019年业绩会上称，站在集团角度来说，希望所有的产业板块在成熟的时候都能进入资本市场。

“但是作为集团来说，不追求为了上市而上市的目标，我们是希望在把它做好业主满意度的前提下，把整个生活服务集团的经营质效做好。”

据金科股份2019年报披露数据显示，生活服务板块实现营业收入23.09亿元，同比增加33.21%；毛利率25.83%，同比增加7.07个百分。截至2019年末，合同管理面积增长至2.46亿平方米，累计服务项目增至近800个。

从在管面积来说，生活服务集团基本上达到了50%是完全靠外拓获得。截至目前，物业服务合同签约面积超2亿平方米，在管面积约1.2亿平方米。

公告中披露，截止2020年3月末，金科服务合并口径资产总额为62.76亿元，负债总额为56.34亿元，净资产为6.41亿元，其中归属于母公司所有者权益为6.13亿元。

2020年1-3月，金科服务实现营业收入6.15亿元，利润总额约1亿元，净利润8416.45万元，其中归属于母公司所有者的净利润 7929.59万元。

对于本次发行，金科表示，募集资金将用于扩大公司物业管理业务规模，收购兼并其他物业公司或者专业化服务公司，发展公司增值服务业务，完善公司数字化及息化系统，补充公司营运资金等。

此外，金科股份还拟委托金科服务在本次发行前或上市后择机向中国证监会申请“全流通”。

分拆物业上市已是大势所趋。自2018年伊始，雅生活服务、碧桂园服务、新城悦、佳兆业美好和永升生活服务陆续赴港上市，掀起了一波物企上市小高潮。

2019年，包括滨江服务、奥园健康生活、蓝光嘉宝、保利物业、时代邻里等物管企业也相继上市。

今年，目前已有正荣服务、星盛商业、金融街物业、宋都服务等物业公司在港交所提交招股书。一位业内人士称，预计今年将进入物管公司上市的爆发阶段，可能会有15家甚至更多物管公司到香港上市，达到前两年的总和，并且由于市场火爆，发行金额亦值得期待。

一位不具名的投资者曾对观地产新媒体透露，若非疫情影响，从3月份开始，比较快上市的物业公司可能是正荣服务、星盛商业以及建业新生活。

近期，世茂亦发布公告称，正考虑分拆集团的物业管理服务及相关增值服务业务在港交所独立上市。

“到年中，世茂服务也接近上市，募资额大约5亿美元，三季度是华润物业，融资也在5-6亿美元左右。”该投资者形容，世茂、华润两家物业公司是今年的“重头戏”。

据不完全统计，目前已有24家物业管理公司登陆资本市场，南都物业和新大正于A股上市，余下22家在港股上市。

由此可见，在港股上市的物管企业占据绝大比例。上述业内人士分析称，主要是两地监管的区别，A股市场不太支持和母公司有太多关联交易或依赖性的物管公司上市，而绝大多数规模较大的物管公司都有母公司背景。

“由于‘轻资产’模式及收入持续等因，物业管理的估值远高于地产开发企业，能够达到4倍的水平。这也是很多地产公司分拆物业板块单独上市的一个重要因，能够将价值释放出来。”

的确，目前来说，物业股极受市场关注和投资者青睐。彼时相关数据显示，河南正商旗下兴业物联，至认购结束获得1500多倍超额认购；鸿坤旗下烨星集团首日也获得逾290倍超购，而上述两家企业在物业股中的质素也仅是中下水平。