一边凶猛拿地一边甩包袱 中海地产背后在打什么算盘

　　上半年因在土地市场上的凶猛表现而屡被关注的中海地产，近来则多次转让旗下公司股权。

　　9月24日，青岛茂景置业有限公司(以下简称“青岛茂景”)100%股权转让的息在北京产权交易所进行预披露，中海地产持有该公司18%的股权，拟全部转让。据粗略统计，这已经是中海地产在2019年第三次转让其旗下公司股权。

　　与接连转让股权的动作形成对比的是，中海地产在土地市场上表现颇为积极。今年前7个月，其共斥资逾700亿元，拿下了35宗地块，其中不乏“地王”项目。

　　事实上，就在9月25日，中海地产便以32.7亿元的价格拿下了北京市大兴区瀛海镇的一宗地块，溢价率高达25.77%，成交楼面价约32529元/平方米；同日，中海地产又以12.4亿元斩获上海长宁区地块。

　　频繁“出货”

　　北交所披露的息显示，截至2019年8月底，青岛茂景营业收入为0，净亏损为42.56万元，负债总计4.77万元，资产总计5.07亿元。

　　除中海地产持股18%之外，凯喜有限公司、桐乡豪庆置业有限公司分别持有青岛茂景68%、14%的股权。此次转让中，三家股东将其持有的合计100%股权同时出让。具体转让底价尚未公布。

　　据披露，青岛茂景旗下拥有一宗地块，位于青岛高新区规划东25号线以南、规划一路以东、泰鸿路以北、宝源路以西(编号为G-2017-050地块)。该地块实则为中国金茂旗下中欧国际城项目的一部分。中海地产曾于2018年参与该项目的增资。此次转让完成后，中海地产将不再持有上述地块股权。

　　就在该项目转让前不久，9月19日，上海股权交易所息显示，上海海筑投资有限公司(以下简称“上海海筑”)挂牌转让其持有的上海星房地产40%股权及相关债权。

　　资料显示，截至2019年7月底，上海星房地产净利润累计为7004万元，总负债7.94亿元，总资产为8.19亿元。其中，上海海筑隶属于中地产集团；2016年，中地产已被中海地产收购。据披露，本次转让已经过中国海外集团有限公司批准。

　　7月份时，重庆产交所曾披露，中海地产东莞投资有限公司拟转让长春中鸿泰置业有限公司(以下简称“长春中鸿泰”)60%股权，转让底价688.206万元。截至2019年5月底，长春中鸿泰净亏损约709.52万元，资产总计4.62亿元，负债总计5.34亿元。另据新京报报道，长春中鸿泰旗下有一宗土地和两处房产。

　　天眼显示，9月12日，长春中鸿泰股权发生变更，中海地产东莞投资有限公司从其股东中退出。

　　拿地阔绰

　　与出让项目股权形成对比的是，中海地产在今年前7个月大手笔的拿地动作。

　　数据显示，2019年前7月，中海地产共取得35宗地块，总土地面积228万平方米，总耗资731.31亿元；同时，中国海外宏洋前7月耗资约182.9亿元收购土地面积137.94万平方米。

　　其中，中海地产还收获了“地王”。7月中旬，经过56轮竞价，中海地产以79.4亿元的价格摘取了北京市丰台区的一宗地块，溢价率为18.79%，彼时成为全国第一总价“地王”。此外，中海地产还在东莞、厦门、苏州等城市拿下“地王”。

　　不过，8月份，仅中国海外宏洋集团以1.36亿元的价格收购了山东的一幅地块。

　　沉寂了一个月之后，进入9月份，中海地产又开始频繁出手。据披露，中海地产已经先后在西安、天津、长春等地拿下了多宗地块。

　　就在9月25日北京的土拍市场上，中海地产以32.7亿元的代价拿下了大兴区瀛海镇地块。据披露，该地块挂牌起始价为26亿元，吸引了包括中海、保利、绿城、首开+建工+金茂等在内的多家竞拍者，中海最终顺利将其收入囊中，溢价率高达25.77%，成交楼面价约32529元/平方米。

　　在诸葛找房数据研究中心分析师段雨桐来，中海地产在拿地方面的积极主动是其近期频繁出让股权的因之一。

　　“当前，房地产市场的监管处于十分严格的环境下，而且海外融资收紧，房企面临的环境十分艰难。中海地产并没有停止拿地的步伐，在土地储备方面更加进取，同时也在追求规模的发展，而这需要更多的资金支持。”段雨桐向《国际金融报》记者指出，“从中海公布的半年报来，2019年上半年，中海的有息负债规模为324.24亿元，可见其短期的偿债压力较大。出售子公司的股权一方面是为了缓解资金的压力，回笼资金，另一方面也是为了在后续融资环境进一步收紧的情况下顺利拿到更多土地，打拿地的持久战。”