地产下半年，“弱复苏，强分化”

新一轮暴雷房企的财务状况浮出水面，进一步动摇资本市场对房地产行业的心，不过当悲观情绪触底时，意味着危与机并存。

随着暴雷房企的加速出清，行业内优质房企显露出来，中金公司认为，“长期维度上看，企业本身的资金和经营优势，以及面向房地产新发展模式的制度调整，将助推市场份额向“三好学生”型的优质房企集中。”

2023年上半年，房地产市场的惨淡有目共睹。据国家统计局公布的数据显示，全国商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%。全国房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%（按可比口径计算），其中住宅投资44439亿元，同比下降7.3%。

6月份，房地产开发景气指数进一步下探至94.06，行业心在谷底徘徊。

中金公司预计，景气回落有望催生新一轮政策预期，叠加较低估值与仓位，地产股绝对与相对收益皆有支撑。下半年在合理政策托底与基本面缓筑底、弱复苏判断下，中金公司认为地产板块或将区间震荡，财务稳健、发展健康的优质公司值得把握。

中金公司提醒，“强复苏”背景下需要客观认知新房需求的韧性，不宜过度悲观。通常处于下行周期时，市场更容易陷入惯性的悲观预期中，但基于人口和存量房的估算结果显示，尽管当前我国外于总人口不行和城镇化率降速的趋势中，但合理拆除需求和人口跨城市流动带来的重分布需求或能在一定程度上延缓新房需求下行节奏，使得其在2030年之前维持相对韧性。

人口、城市化的宏观环境支撑之外，房地产支持性政策持续在出台。截至目前，需求端政策中，首套房贷利率已降至历史最低点，除高能级城市外“纯刚需”家庭首付比例均已降至政策允许的下限，各地限购政策有不同程度的调整但多数并未完全解除；供给端，则先后针对项目和企业出台“保交楼”和“三支箭”政策。

中金公司分析，下半年政策可能延续对供需两侧的适度支持态度。在需求端政策，如在一定程度上支持“改善类”家庭，供给端政策优先级可能更高，可能以“保交楼”专项资金的落实和“防范重大经济金融风险”为关键抓手。

基于上述分析，中金公司判断，6-12个月维度，随着新房市场景气恢复程度的继续累积，建议关注万科、金地、龙湖、绿城等运营效率、产品质量和战略布局等方面都是行业头部的优质公司。

同时，中金认为消费类基础设施REITs产品的发行落地预计将为持有优质商业不动产的上市企业带来价值重估机遇，建议关注华润、龙湖、万科、中海、金融街等。