苦尽甘来，乘帆起航，万科，让你万万想不到

昨晚，将近9点钟，万科的年报才出来。

全网立刻炸了2021年的净利润相比2020年下降45%。

原来中金公司的预测是250亿元，大家都认为是低估的，估计接近300亿元。

没有想到的是225亿元。

今天，大家都认为万科会低开，甚至是跌停开盘，没有想到的是还没有跌到万科的回购价28.27元就开始回升，一度在郁亮的感动中国讲话中拉升至20.15元，涨幅6%。

成交量成为了天量，全天共成交64.11亿元。换手率3.45%。

没有疑问，这是机构把散户的筹码都收走了

1.散户是闻风而逃的，看到业绩下滑这么大，都以为会跌停，先跑为敬；

2.只有机构才有这么大的能耐，全天买入64亿，平常散户交易哪里有这么高的成交量；

3.机构才有水平研究透万科管理层的心思先把业绩做烂，轻装上阵，明年来个业绩翻倍。

全天，万科的走势就是低开高走再低走，差点平盘了。

最终的涨幅才0.9%，可能令人失望，但足能够说明明天的走势不会烂，这机构的成本价了，也可以说18.27元有万科的回购支撑，机构认为18.27元以下有万科托底，自己不用托底，可以放心把子弹打完，全力向上干。

其实，不用怎么看完万科的报表，只看郁亮的致股东的就足够了，报表为什么这么难看，原因都写在郁亮的上了

从财务分析上看，净利润下降主要源于毛利率下降。公司整体毛利率21.8%，同比下降
7.4个百分点。扣除营业税金及附加后的整体毛利率，从2020年的22.8%下降至17.2%，对应毛利总额同比减少176亿元。同时，受按权益法确认的投资收益及股权转让相关收益减少影响，2021年投资收益下降69亿元。此外，去年下半年尤其进入四季度以来，市场出现明显下行，按照审慎原则，公司对部分项目、个别股权投资等进行减值，合计减少归属上市公司股东的净利润约26亿元。

很简单嘛

1.毛利率下降是主要原因，原因是当年拿的地贵了，去年卖的便宜了；

2.投资收益也下降了，行情不好嘛，股价都跌；

3.减值计提26亿，这就是财务洗澡，只不过不承认，还说只是洗身子，就是把亏的要亏的都一次性抹了。

中金公司的预测非常准确，只不过，没有想到管理层在这么烂的基础上还来个计提，别人都往脸上涂金，郁亮干脆来个涂黑炭，也映射了其他地产公司作假。

万科的亮点的分红，大分100多亿。

说明什么1.钱多的是，别人都不敢分红，万科来个110亿大分红；2.开发业务要缩表，把一半赚来的钱都分给大家，也对应了郁亮的发展方向基于这些判断，我们最终将物业服务、物流仓储、长租公寓和商业确定为主要方向。

其实更好，逐渐收缩住开业务，转为服务业，稳健现金流公司，低杠杆公司，估值起码20倍。