泰禾集团，黄董事长吹的牛要破了

　　牛熊君/本系百家号独家约稿。

　　这两日，市场上关于【泰禾集团(000732)、股吧】的人事动态传闻很多。

　　一方面之前负责泰禾化与院线业务的副总裁沈力男离职，已加入龙光地产任副总裁；另一方面传闻招聘组建21个副总裁和21个总裁助理，更有说法泰禾要对中基层进行裁员。

　　在搞什么啊？组建这么阵容庞大的总裁助理以上的管理团队，还要进行裁员？而且裁员一说2018年以来已经传闻数次了。

　　对此，泰禾方面22日出了最新说法：裁员消息不实，正推出“千人计划”。

　　江湖传闻虚虚实实，但时值2018年年中，绕不开的是2017年底泰禾集团董事长黄其森夸下的海口——“2018年销售目标2000亿元，资产负债率降低到75%”。

　　这可能是个实现不了的牛皮。

1

组建豪华高管团队？

组建豪华高管团队？

　　凤凰财经网上的一篇报道显示，泰禾集团正在大举招聘组建高管团队，副总裁和总裁助理竟然分别高达21人，让人直觉不可思议。

　　但上述所引用的一个名为“董小姐”的自媒体甚至打探到了一份副总裁级别的名单(如下)。

图1：泰禾集团现高管名单，及网传的部分副总裁以上名单

　　对照阅泰禾集团现任高管名单发现，现任高管合计10人，其中沈力男于7月18日被报道已经辞职并加盟龙光地产。沈于2009年加盟泰禾集团，担任总裁助理兼品牌部总经理，后于2016年升任泰禾集团副总裁，主要负责泰禾的化与院线业务。

任职9年却辞职，这是为何？

　　其实，不止沈力男，2018年春节后，泰禾集团营销副总经理上海区域副总经理鄂宇就离职了。此外，副总经理、财务总监罗俊也已于1月初离职加盟【中南建设(000961)、股吧】。财务总监、营销副总离职，个中的意味或所承受的压力，大家自己体会吧。

　　而且对照两份名单，可以发现重合并不多，难道是说泰禾集团管理层要进行大洗牌？

　　更有意思的是，此自媒体称“还有人刚刚到任副总裁没多久，就萌生了退意，正打算离开北京，已经在寻找下家，甚至考虑自己组建团队。”

　　在组建豪华高管团队的传闻同时，还有消息称泰禾集团将进行中基层的裁员，而且幅度还比较大。其实关于裁员传闻，2018年以来就有数次。但并未得到实质性的确认。

　　好了，相比这些未经证实的江湖传闻，我们更关心在当前房地产商资金链普遍紧张的情况下，泰禾集团怎么样了，尤其是2017年底泰禾集团老板黄其森曾夸下的海口——2018年销售目标2000亿元，资产负债率降低到75%。

2

组建豪华高管团队？

2000亿销售额目标才完成33%

　　股价在一个月里涨幅超过160%，但在后面的6个月里，基本又回到了，这就是泰禾集团2017年12月下旬以来的股价走势。

　　泰禾集团的股价如此大幅过山车，启动纯粹是因为黄其森的一番雄心壮志。

　　1965年出生于福建的黄其森，16岁就读福州大学建筑系，毕业后，一直在中国【建设银行(601939)、股吧】福建省分行工作。1996年黄其森走出体制，创办了泰禾集团。作为闽系房企领头羊泰禾集团的掌舵者，黄身上也有着闽海化的基因，“胆子大，口号少，出手狠”。

　　黄其森还一直是中国化的“发烧友”，正因为如此，中国院子成为泰禾的灵魂产品线。由于对中国传统建筑化的偏爱，黄其森因此在圈内得到了“黄院长”的称号。

图2：泰禾集团2017年12月下旬以来的股价走势图

这股价走势，这就是所谓的既优雅，也有野心？

　　2017年12月22日，泰禾集团董事长黄其森在接受媒体采访时称，2018年，泰禾集团销售额的目标是再翻一番至2000亿元。同时，2018年将继续降低土地成本，争取在明年上半年将负债率降到79%，下半年降到75%。

　　这一番表态导致12月25日泰禾集团开盘后就直线走高封涨停。引来深交所当日晚间下发关注函，要求泰禾集团说明黄其森此番发言是否违反信息披露义务。

　　随后泰禾集团临时停牌并称，公司董事长黄其森上述表态系其基于目前公司的土地储备情况、项目储备情况、项目拓展能力、投资进展等做出的判断，属于黄其森对公司发展的目标和愿景，不构成公司的预测和承诺。

　　尽管如此解释，股价还是打不住的上涨，在之后的一个月里竟然出现了9个涨停板，堪称疯狂。甚至可以说，泰禾集团的领涨，直接催生了2018年初的地产股板块的整体一波大行情。

　　好了，现在已是2018年7月下旬，黄其森在去年年底夸下的海口如何了呢？根据中国指数研究院的统计数据，泰禾集团在上半年实现销售额670亿元，在房地产行业中排名第17位。

图3：泰禾集团在2018年上半年房地产销售排名中位列17

　　这和2017年泰禾集团在房地产市场上的销售排名差不多。2017年，在市场整体走弱的情况下，泰禾逆势发力，实现了1010亿元的销售成绩，在房地产市场排名第15位，实现了弯道超车。

　　2018年目标2000亿元，但半年只实现了670亿元，实现率33%。剩下的6个月能实现1300多亿元的销售任务，这恐怕是再超级的加班模式也难以实现的。

　　5月份泰禾集团华东公司为冲刺上半年指标，要求总监及以上级别管理人员从5月4日到6月30日取消所有休假，倡议总监以下员工也放弃休假。甚至要求，所有工作会议不得在法定工作时段召开，会议时间安排在工作日后下班及周末。

图4:泰禾集团的加班通知

　　好一个超级加班模式，但从实际结果来，肯定是低于预期目标的。不是员工不努力，而是整个房地产环境在走弱，更在于这个目标太离谱了。

　　泰禾在业界有“黑马”之称，从早期的高价拿地，以泰禾院子一举从行业内杀出，到后期以并购拿地为主，降低土地成本。凭借“高负债、高周转率”来实现快速扩张。

　　所以，销售规模从2014年泰禾集团200亿元，在3年后到2017年破1000亿元。确实增长很快，但要知道的是，2015~2017年的房地产市场是如火如荼，此外从1000亿到2000亿比例是翻倍，但量级上可远非一个量级。

　　那么黄其森为何敢于提出这个目标？据其解释，2018年可售货值将达4000亿元。如果以50%去化率来推算，2018年2000亿元的销售目标并不算激进。

　　那既然上半年只实现33%的销售目标，那么是不是说明上半年推出的货值太少，还是根本卖不动呢？

3

组建豪华高管团队？

资产负债率降到75%更是痴人说梦

　　如果说2000亿的销售目标完不成还好，那么黄其森宣称的资产负债率降低到75%完不成可是比较有麻烦的，这不仅仅是吹牛的问题，更关系到泰禾的资金链安全问题。

　　2018年以来，房地产市场年初预期的调控政策放松并未实现，反而不断的在加码调控，屋漏偏逢连夜雨，不断有地产商的再融资被终止，海外发债也不是那么顺利。

　　泰禾同样如此，7月中旬泰禾集团拟再融资70亿元的计划被证监会。泰禾的这起再融资可谓一波三折，从2016年5月至今已经折腾了26个月。

　　泰禾集团在2016年5月拟非公开发行股票募资98亿元，用于北京大兴中央广场、北京西局西府大院等项目的开发。但在2016年9月募集资金总额调减至70亿元。但即便如此，还是不顺利。而在6月时，该计划被证监会宣布中止审。

　　7月14日，泰禾集团将上述定增计划调整为不超70亿元，发行价格由不低于24.52元/股调整为不低于24.30元/股。但即便如此，还是有麻烦，因为泰禾集团股票7月20日已跌到18元左右，远低于定向增发的发行价格。

　　在迫切的再融资背后，是泰禾集团高企的资产负债率以及大股东的持股几乎全部被质押。

　　泰禾集团2016年以来，几乎不在一二线城市的土地招拍挂市场拿过地，而是通过大举收购、并购其他开发公司获得。泰禾集团2017年在项目获取上合计投入资金552.40亿元(含土地拍卖和收购资产)，获取土地792.80万平方米(约合1.19万亩)。

　　如此大规模的并购是很花钱的。这几年泰禾集团的资金链颇为紧张，其负债也不断上升。2015年末、2016年末和2017年末，泰禾集团负债总额分别为677.13亿元、1016.48亿元和1813.02亿元，其中2017年新增796.54亿元的负债额。

　　而到了2018年一季度，总负债上升到2009.54亿元。

图5：泰禾集团2015年中报以来的负债情况

　　嗯，2000亿元的目标实现了，可惜是在总负债这一栏。

　　再资产负债率，泰禾集团2015年末、2016年末和2017年末资产负债率分别为79.87%、82.40%和87.83%。其实自2012年至2017年，泰禾集团的资产负债率就连续6年卡在80%的红线水平上。即便采用剔除预收款项后的资产负债率也是处在行业较高水平的。

图6：泰禾集团2015年中报以来的资产负债率

　　至于2018年一季度，非但没有往黄其森所期待的那样，反而更是增至88.46%。黄其森可是预期公司负债率2018年年中降到79%，年底降到75%。现在来不是一般的悬。

　　资产负债率这么高，得大力销售回笼现金，并且更多的外部融资啊。但是现实没这么乐观。

　　泰禾集团7月3日对外公告称，控股股东泰禾投资持有公司总股本的48.97%，截至公告日泰禾投资累计质押占公司总股本的48.60%。即泰禾投资99.24%的持股被质押。阅2018年以来的质押情况，最新的2笔已经大大预警线和平仓线了。

图7：2018年以来泰禾集团的质押情况

　　2018年房地产市场资金链之紧张已如一触及崩，前有【中弘股份(000979)、股吧】出售项目纾困，后有【华夏幸福(600340)、股吧】大幅出让股权傍上平安资管的大腿。

　　泰禾集团成于弯道超车，虽然有耳目一新的中国院子产品助力，但更是依赖于高杠杆的扩张。这匹房地产界的“黑马”要如何呢？

　　前有大半年前夸下的海口，基本上无从兑现；后有高达88.46%的资产负债率要去降；更有99.24%的股权被质押，而再融资又遥遥无期。靠重组高管团队来发突围？我们静待泰禾集团的半年报说明。