刚刚，某地产民企“一口气”使劲发了15亿债

◎ 来源 | 地产密探（IDreal-estate-spy）

8月底以来，楼市利好突然“井喷”，让苦撑着的房企们都感到“很意外”。不止于销售端受益，房企融资端也有动静了。

刚刚，“粤系民企”美的置业公告其公开发行了2023年度第四期中期票据规模15亿元，分为三类品种，均为5亿元，其中品种一期限3年，利率3.4%，品种二和品种三均为2年，利率分别为4.6%和4.85%。

就融资利率而言，除了品种三外，美的置业的其他两笔中票利率均低于其今年上半年加权平均融资实际利率4.68%，特别是品种一的利率3.4%，备受市场关注。

要知道，去年底，龙湖20亿元中票利率曾低至3%，今年4月及6月万科曾发行两笔各为20亿元的中票，年利率也分别低至3.11%、3.07%。

这意味着，受益于人民币持续的宽松货币政策，部分优质民营房企的发债利率已赶上或超过保利、中海、华润等大型品牌地产央国企发债利率水准。

看美的置业此次发债，浙商银行为其提供5亿元用缓释凭证，即23浙商银行CRMW059（23美的置业MTN004C），保费率1.08%；中债用增进投资公司为其实际提供了4.6亿元增的用缓释凭证，即23中债增CRMW004（23美的置业MTN004B），保费率0.79%。

日前，美的置业曾披露2023年中期业绩，今年上半年取得营收约363.4亿元，同比增加14.8%；归母净利7.82亿元，较去年同期约15.4亿元，同比下跌49.2%。

上半年，美的置业完成销售额405.6亿元（去年同期400.3亿元），另据最新披露，今年前8个月销售额491.1亿元（去年同期535.1亿元），也就是说，美的置业今年七、八月份累计总销售额只有85.5亿元，卖得很差。截至6月底，美的置业土储总建面3426万方，土储权益比70%。

截至6月底，美的置业扣除预收款后的资产负债率67.9%，净负债率39.8%，现金短债比1.49倍，为三道红线下的绿档房企。

同期末，美的置业手上现金及现金等价物184.4亿元，较去年底218.1亿元减少25.7亿元，受限资金53.3亿元，而一年内到期的公司债59.4亿元及银行及其他借款近64.4亿元，短期偿债压力相对较小。

从整体房企角度看，8月初，中骏发行3年期的7亿元中票，年利率4.28%，8月中旬美的置业曾发行两笔合计9.2亿元中票，其中一笔利率4.2%，另一笔利率4.7%。

8月下旬，金辉曾发行3年期的8亿元中票，年利率4%。8月底，龙湖发行3年期的11亿元中期票据，利率3.5%。

目前看，民营房企能发债有几个特点一，仍依赖于中债增等第三方增；二，单次发行规模都不大；三，以3年期的中票工具居多；四，均为未出险房企。这说明，楼市销售持续不畅，对民营房企融资始终是个难题。

所幸的是，8月底以来，“认房不认贷”在广深京沪四个一线城市率先密集落地，然后又迅速扩大至更多二三线城市，降低存量房贷利率近日也在各大银行集中执行等。

外界预期，今年楼市有望出现“金九银十”行情，房企销售也将显著改善，对其现金流以及再融资将是有力保障。