会计准则的魔力，它的净资产已达市值3倍，一般人不见

A股中有两家公司主营家居卖场，一家是门店遍及全国的红星美凯龙（601828），另一家是在成都人尽皆知（类似于我们杭州的新时代）的【富森美(002818)、股吧】（002818）。

这两家公司的会计手法，在老章来可以算作教科书般的黄金案例，对我们研究商业地产财报时大有裨益。理解了其中的奥秘，可以为周末我们要分析的【新城控股(601155)、股吧】打好基础。

不多卖关子了，今天我们要聚焦的，就是【美凯龙(601828)、股吧】与富森美财报中的“投资性房地产”科目。

投资性房地产，是指企业为了赚取租金或资本增值而持有的房地产。红星美凯龙和富森美的核心经营资产家居卖场，大多都是拿地后自己建造，造好后只租不卖，租金和服务费作为主营收入。因此他们的家居卖场，计入“投资性房地产”。

插一条注意事项，开发住宅的房地产公司与之差异很大，他们造房子不是为了赚取租金或资本增值，而是为了直接卖掉，所以它们还没卖掉的房子需要计入“存货”科目。

投资性房地产，有两种计价方式：（1）用成本计价；（2）用公允价值计价。 成本计价很简单，投入了多少就计多少，再根据一定年限折旧摊销；而用公允价值计价就很“讨巧”了，每年都不会产生伤害利润的折旧摊销，反而由于这些年中国房地产的只涨不跌，公允价值还能够逐年提升，对利润产生正向美化。

红星美凯龙，选择的就是公允价值计价。2017年报显示，公司拥有708亿的投资性房地产，而年度公允价值的增长有多少呢？21亿元！相当于为公司贡献了2017年43亿净利润的一半。

富森美，相比之下就很“老实”，它选择的是成本计价。2017财报显示其投资性房地产为22亿元。这22亿元的资产，对利润表的贡献与美凯龙完全相反——它们还在伤害利润。2017年，房屋和土地累计产生的折旧摊销共2.4亿元，把净利润拉低到了6.5亿。

问题来了，富森美从2002年起就开始做家具卖场，房产的公允价值一定已经增值不菲了，那么按照当前的市场情况，到底值多少钱呢？

第一种计算方法，它在成都拥有7家自营卖场，合计经营面积（注意不是建筑面积）90万平方米，土地房产皆有产权。我们假设成都此类房价2万元/平米，那么这些卖场至少值180亿（不含土地）。

第二种计算方法，17年公司房租收入5.7亿，服务费收入6.9亿。二者其实都是在依托于“投资性房地产”产生的收入，而且我猜测其中可能存在着租金拆分，故我们暂且将其合并，视为12.6亿的“大租金”。以我身处的杭州情况来，类似商业地产的年出租回报率约为5%，如果按照5%计算，卖场应该值12.6/0.05=252亿元。

以上是我做的极其粗糙的计算，而方正证券今年3月的研究报告也提供他们“保守”的计算结果——300亿。

不论是180亿、252亿还是300亿，都比目前“投资性房地产”科目中列着的22亿有大幅度的增值。而今天富森美的收盘市值，竟然只有不到100亿。

我必须要提醒，这些我们计算出来的数字，本质上是清算价值。但是这些卖场都属于上市公司的经营资产，它们不可能突然被清算，因此我们作为投资者最需要关注的，还是这些经营资产的盈利能力。

当然，未来富森美有没有可能改变它的会计准则，用公允价值重估投资性房地产呢？是有可能的，一旦它这么做了，会对当期净利润产生巨额的提升，市盈率恐怕会一下子降到远远低于1，到那时市场资金有可能会关注。但从交易机会层面来说，我认为大概率应该只会造成脉冲式的行情，市场不太可能给出脱离公司真实盈利能力的估值，就像“讨巧”的美凯龙的市净率也是低于1的。