地产银行板块开年遭遇重挫

2020年12月31日，人行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，自2021年1月1日起实施。该《通知》旨在对银行业房地产贷款余额进行比重限制。

在刚刚过去的2020年，银行地产板块整体表现低迷，分别跌3.48%和10.65%。重仓银行地产的投资人已经被跌得没有脾气。老董整天牢骚不断，云蒙已经很久没有发言。本想着旧的一年过去，新的一年开始，被压制的银行地产板块能有所反弹。没想到刚开年就遭遇重大政策利空。在沪深300、创业板指分别大涨1.08%和3.77%的大好局面下，银行地产板块全天分别逆市大跌1.13%和2.26%，可谓屋漏偏逢连夜雨。

该调控政策按银行的规模大小分档设置了个人住房贷款（按揭贷款）余额占比、房地产贷款（开发贷+按揭贷款）余额占比两个上限。各类银行相关贷款的上限如下

《通知》对相关贷款占比超标的银行设置了过渡期。2020年12月末，相关贷款超标2个百分以内的，须在2年内整改到位；超标2个百分及以上的，须在4年内整改完毕。按揭贷款占比、房地产贷款占比的业务调整过渡期分别设置。

我拉了一下所有A股上市银行截至2020年6月末的个人按揭贷款占比和房地产贷款占比数据。其中，两项指标均超标的有招商银行、兴业银行、成都银行、厦门银行、青岛银行、郑州银行6家。

其中，成都银行两项指标分别超标8.52%和13.3%，超标幅度最大，今天股价直接被锤8个，领跌板块。此外，招商银行和兴业银行的两项指标超标也比较厉害，今天分别被锤1.77%和5.85%。相比之下，招行被锤得轻很多，说明招行粉的力量比兴业粉大很多。青岛银行和郑州银行个人按揭贷款超标虽然不大，但房地产贷款合计超标较大，今天股价也分别跌了4.48%和4.05%。其他银行超标情况尚好，具体数据就不贴了。

今天银行个股跌幅基本就是按上述超标幅度来的。板块跌幅前5名中，杭州银行按揭贷款占比未超标，房地产贷款占比仅超标2.43个百分，今天也被锤了6个，应该是之前涨得多了，获利盘乱卖造成的，属于错杀。

房地产贷款，特别是个人住房按揭贷款是银行贷款中最优质的贷款之一（也可能没有之一）。监管新规的出台限制了银行优质资产的获取空间，对银行板块造成明显利空。可以到，两项指标都超标的6家银行中，招商银行、兴业银行、成都银行股价走势都挺不错，是银行板块中的领头羊。他们之所以会成为领头羊，住房按揭贷款占比高可能是一个驱动因素。现在，这个优质资产被限制进一步增长，使得银行业基本面预期发生变化。如果银行板块就此失去领头羊，则整个板块在2021年很可能继续低迷。

今天被锤的另一个主角是地产板块。来国家是铁了心要去地产化了。我去年重仓地产股，对收益率造成了很大拖累，搞得年度总结也懒得写了。

房地产贷款集中度管理是继“三条红线”之后对地产行业的又一重大限制，甚至可以说比“三条红线”更加严厉。现在大中城市的房价收入比都很高，普通老百姓能够全款买房的凤毛麟角。如果没有银行按揭贷款的支持，是没有能力买房的。这下好了，银行按揭贷款规模被限制，以后老百姓就更难获得按揭贷款，存量地产的去化自然要受到很大影响。具体影响多大，还要2021年地产商的销售数据。按揭贷款都是10年、20年甚至30年的长期贷款。贷款贷出去了，就不能提前收回。也就是说，要解决按揭贷款占比超标问题，短期内无法通过降低按揭贷款存量来解决。只能一边压缩甚至停止发放按揭贷款，另一边努力扩大贷款总规模，以此来实现按揭贷款占比的下降。而开发贷期限一般1-3年，时间较短，占比超标比较好解决，贷款到期收回便是。由此，对两项指标都超标的银行来说，如果按揭贷款占比降低确实有难度，那它至少会保证房地产贷款总额不超标。也就是说，在整改年份，开发贷规模很可能会首先被压缩。所以，虽然《通知》没有对开发贷占比做出明确规定，但实际执行下来，开发贷规模也会有较大影响。

这样，对开发商来说，开发的资金来源和去化的资金来源都受到了限制，再结合“三条红线”融资新规，2021年地产商日子仍然不好过。接下来的2年（2021-2022年）是两项指标整改的关键年份。按揭贷款规模受限后，预计新房去化难度会加大，对二手房交易的影响可能更大。同时，受资金限制，地产商拿地必将更加谨慎，土地市场极可能继续降温，溢价率下降，中小城市土地流拍很可能再次出现。

总体而言，在政策紧箍咒下，资金充裕、誉良好的大型开发商受影响程度相对较小。而中小开发商可能会因资金周转问题，甚至债务危机，被迫逐步退出市场，最终实现行业集中度的被动提升。

所以，如果把眼光放长远来，无论是“三条红线”还是今天的贷款集中度管理，对大型房企而言，就是行业的供给侧改革，属于短期利空，长期利好。而对中小房企而言，则可能意味着永久失去市场。

截至今日收盘，我仍然持有大约25%的地产仓位，还没想好到底要不要投降。太难了。